“跌透”才是王道

前文回顾：（文末有捡漏群）

最近看一些房价对比，忍不住写点东西。

我挑几个热议比较多的小区，给大家分析分析。

首当其冲的，就是回龙观的融泽嘉园，可以说融泽嘉园从今年初开始，就有大量自媒体蹭热度，眼球和流量，盆满钵满。

（不乏一些ip在外地的“XX京房”，你们可能不知道，公众号阅读量是最值钱的，显示10万+的一篇文章，往往可以给作者打底大几百到上千的收入，天天暴跌10万+，一个月就是3-5万收入，所谓自媒体处处都是生意）

既然对比下跌，我觉得他们还不够极致，就应该绞尽脑汁“找到跌幅最大”的：

62平一居室，从7万多的单价，跌到4万出头。

一套简简单单一居室，三年半时间，蒸发掉200万！

甚至你看小两居，已经跌到3万多的成交价。

如果还不够博眼球，换个角度，继续加码：

中国硅谷——中关村软件园旁次新小区，房价已近腰斩！

再来看一个小区跌价对比：

豆瓣胡同也算是当年东城热度最高的小区之一了，最新成交有人前天在网上发了：

其实，这里还有更大一个欺骗性，作者发成交价的目的，显然不是拿这个高低跌幅作对比，972万到735万，区区七五折的跌幅，怎么能博眼球呢？根本入不了“掏地沟类”博主的法眼。

我再给大家看下，该户型上一套成交：

这就显得很吓人了，让人觉得“卧槽，最近这房价没少跌啊！”

这么对比的话，话题感就爆表了：

“东城顶级学区房占坑，5个月暴跌150万”

（该小区“1911”前，对口史家小学）

这种东西在某音录成短视频，文案再稍加润色，打底是100万的浏览量。

咱们再看下一个小区，这也是一个比较极端的案例：

该套房最后成交价900万。

其实图片中举例的这套，还并不是融科一期132平的最高点，最贵的那套是1544万卖的。

按跌幅比例计算，跌幅高达40%。

标题又起好了：

北京第二大CBD，次新三杰小区，房价两年暴跌40%！

对空军来讲，这不比爽剧“百亿千金爱上我”还爽100倍么......

我们以上列举了三种不同情况下的跌价，个个劲爆，纷纷跌破眼球，看似乱花渐欲迷人眼，其实拨开浅草、捅破那层窗户纸，一切都尽在节奏中。

本篇关键的东西来了：

先看，融泽嘉园：

在2016年5月时，一居室单价在4.1万上下，小两居单价三万七八，结合楼层装修等因素，其实和现在差不多。

刚才的例子，我为了突出跌幅的夸张，采用了“张冠李戴法”，因为大多数人不知道，融泽嘉园是个体量庞大的小区集群，8个组团，11000套的总数，位置、楼层、户型比较复杂，而且一居室和两居单价又有很大差别。

再看看豆瓣胡同：

基本也是2016年上半年。

如果仔细找找融科2016年的价格：

当时132平没有成交，对比下其他两个三居成交价（一个面积大些、一个面积小些），你是不是又发现了答案？

彼时成交价好像恰好也是900万上下。

没错，也是跌到了2016年那一波的涨价前。

关于这个小区，我有一点发言权，特别是在2020年-2021年那波涨价中，北京来了一个神秘的南方团队，“带资进京”，其他细节，我就不说了，读者里应该有知道的。

从融科这个特殊的案例里，我们应该知道一个警示：

炒的东西，它终究是炒，潮水褪去，早晚是一地鸡毛，只是苦了当时懵懂无知的普通买房者，因为普通买房者一定是“追高体质”，不涨不买，越涨越买。

要这么说的话，其实也有那句不好听的话等着：

“可怜之人必有可恨之处”。

2016年这个节点十分特殊，是历史近20年来，北京首次单月突破3万套成交，可以说，这是跳涨的开始：

至于为何要跌回2016年，上次沙龙我详细深度剖析了，本篇重点不在这，我就不展开了。

说下我最近的观察轨迹：

一般来说，先涨的，会跌到2016年早期，后涨的，会跌到2016年后期。

为什么到2016年就筑底了？不会继续再跌吗？

必须要有真实案例。

我们来看一个：

远洋沁山水，这是一个典型的“7090政策”下的建成的小区，这小区的三居室，很特殊，要么是90平以下的，要么就超过140平，查了下它当年大三居的成交价：

2016年涨之前，东西户型是1015万，再往后大面积到11月就涨到1300万了（石景山鲁谷这个板块，在那一轮是后涨的板块），结合于东西向和南北向的差价看，当时涨之前的大三居价格，应该是在1150万左右。

我们又看了下，近一年沁山水的最低成交价，在1100万出头，最低价出现时间是2025年3月，再后面成交都是在这个价格之上，各位自己可以查下现在沁山水140平的挂牌价，普遍在1200万以上（最低一套必看好房是1185万），有的离谱挂到1300以上就没必要看了。

我再快速截几个2016年和现在已经明确筑底的户型：

蜂鸟家园去年筑底价大家应该都知道400出头（370那套是特殊房源且学位占用），筑底时间去年7月左右，依旧符合筑底逻辑。

德胜的三帆占坑也符合这个逻辑。

首城国际两居其实去年10月就筑底了，只不过后面的涨幅，不符合整个市场节奏，今年又吐回去了，目前看基本是筑底状态。

这里就不再过多列举了，不同类型的小区，按类别找，基本都已经有“先头bu队”筑底，甚至部分小区的筑底时间，是在去年，当然也有今年才筑底的。

记住一句话：有多大泡沫，就有多大跌幅！

还有像如园北区这种，2016年还没有二手成交，但是对比它整体价格看，目前市场价格，比其去年9月筑底价格，要高了100万左右。（非标楼层今年有1900+成交的，正常楼层按比例算也基本在2100万上下）

对于这些已经跌到位的小区或户型，接下来有几种可能：

成交量大的小区/户型，继续巩固价格深度——即通过更多次的成交达成“铁底”，这期间不排除个别成交，因楼层、装修、采光等特殊差异，导致显示价格的小幅震荡。

成交量小的小区/户型，较长时间没有成交记录，那就要看这个“长时间”过后的第一套成交处在什么时间节点，如果恰好出在北京整体成交旺季，有一定概率出现“小跳涨”，当然这种成交量小的，随机性比较强，只要“筑底点”找到了，这是确定了，其他都不确定。

至于还没跌到位的小区/户型，不要心存任何幻想，它就只有一个结果——继续补跌，直至筑底完成。

（其实横向纵向对比是可以提前知道底价的，这里所说的补跌是必须有“大众承认的成交”）

不过这里要特殊注意下：

因为2016年至今的产业结构、学区、交通等各类配套变化还是有的，死记硬背式的“必须到2016年”也是不科学的，比如最具代表性的东城和平里，给大家随便看看2016年是啥价格：

你到等到它跌到2016年，那可真是要天荒地老了......

像和平里这种，就和北京市过去几年轰轰烈烈的学区改革，关系是巨大的，要一事一议才好。

对房价下跌动不动就大惊小怪的，是一种很没有见识的行为。这不能怪普通大众，因为整个互联网也没有人把这件事说清楚，同时绿中介又隐藏了成交价（就算不隐藏，绝大多数中介也没有10年前的成交价了），只要有些人别有用心地“精心筛选数据”，并且没头没尾地给你发出来，一定总能找到流量“爆点”。

这其实是对普通知情者的欺骗，甚至有些欺负人，就是欺负你知道的少。

好了，可以最后总结了：

如果你身边还有很多很多人，没有深度沉浸在市场里，未来的一段时间里，仍然会看到那种大量的“暴跌对比”，对此，不要大惊小坏，该来的都会来。

你应该做的，就是淡淡地，一笑了之。

（咨询可加助理微信：jsblulu）

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