繁花四咏，能否助绿城逆袭？

Part.

1

8月7日，绿城一口气发布了四大新项目案名，未央的「绿汀芳菲」、高新的「长安玉华」以及浐灞国际港的「润百合」和「桂冠东方」。

这四个项目，被绿城称为「繁花四咏」。

值得一提的是，这四个项目均为绿城的「重资产项目」，也就是所谓的“亲儿子”。与之区别的是绿城的轻资产「代建项目」，比如国际港务区的琉光屿、拾光屿以及雁塔区的春月风华等等。

发布会上，绿城方面并没有详细介绍几个项目，只释放了案名和部分外立面、园林效果图，对我来说还是比较遗憾的。

前几日，和一位同行朋友闲聊，说到绿城下半年的四大项目，他问我：你猜这四个项目能不能重现当年「全运村」和「海棠三章」的热销，让绿城销售业绩逆袭登顶？

朋友提出这个问题的原因，是绿城上半年在销售业绩榜单上的表现不那么亮眼。当然，只是相对领先者而言，绿城的业绩依然是第一梯队。

在中指研究院发布的今年1-6月西安房企拿地金额榜上，绿城以约45.9亿拿地金额和约45万㎡拿地面积成为“双冠”。

不过在1-8月销售业绩榜单上，绿城的表现却没有在土地市场上“强势”，约76.5亿的销售额排名第三，排在前两位的是保利（约83.8亿）和中国铁建（约80.8亿）。

Part.

2

这并不是“三连冠”的绿城第一次在半程业绩上“落后”。

2023年，龙湖曾一路领先到11月，不过最终在年度销售业绩榜单上，绿城以约172.8亿反超龙湖（约164.7亿），惊险蝉联双冠。

与之相对的，是2022年和2024年两年的业绩，绿城都是以绝对优势夺冠，销售额领先第二名25亿以上。

1

2

不过有一点我们也不能忽视，绿城的业绩是将轻资产和合作项目包含在内的。在中指研究院发布的2024年西安房地产企业权益销售业绩排行榜上，绿城以约133.3亿位列榜眼，排名第一的保利是约142.6亿。

我们以前在文章中说过，2022年绿城夺冠，首要“功臣”就是全年贡献约77.2亿业绩、位居当年西安住宅销冠的全运村；同样是全运村，2023年又为绿城贡献了约54.3亿业绩。

这一年，初出茅庐的“海棠三章”也表现亮眼，贡献了约44.6亿业绩。到了2024年，“海棠三章”一跃成为绿城夺冠主力，全年贡献约68.7亿业绩，成为绿城在西安的又一个年度销冠项目。

Part.

3

3年时间，绿城在西安拥有两个“百亿大盘”，是很多开发商进入西安市场十几二十年都达不到的高点，是西安购房者用真金白银为绿城投下的“信任票”，也是2017年绿城签约「西安全运村」时，全城购房者“喜迎王师”的延续。

不过这份信任并不是无条件的。

2025年，携“海棠三章”热销以及「秋月苑」摇号的余温，绿城先后推出了海棠四章「熙海棠」和五章「锦海棠」，前者主打刚需刚改，后者主打纯改善，还做了西安唯一一个小区内的全尺寸室内篮球场。

不过稍显遗憾的是，这两个被绿城寄予厚望的项目，并没有如自己的海棠“前辈”那样业绩口碑双丰收。在中指研究院的1-8月西安业绩榜TOP20中，只有锦海棠以约13.8亿排名第12，熙海棠则榜上无名。

当然，高新区项目业绩NO.1依然是绿城，不过是性价比超强的秋月苑。而“性价比”一直不是绿城的“舒适区”，他们更擅长的其实是“产品力”，从全运村到海棠三章皆是如此。

平心而论，海棠四章和五章的产品力并不差，不过相对于海棠三章当初的惊艳，四章和五章在产品力精进上略有不足。在地产下行周期，各家开发商都在卷，对购房者来说不大跨步就是退步。

业绩，是最好的产品规划指导。据坊间传闻，海棠四章五章销售业绩不及预期甚至“连累”了绿城西北的营销团队。原本计划中的海棠第六章也变成了「繁花四咏」之一的「长安玉华」。

Part.

4

虽然业绩不及预期，不过海棠四章五章横向对比产品力并不算差，还是会继续以各种方式加快去化，毕竟也是目前市场上的主流产品，只不过购房者对绿城的要求更高罢了。

接下来，绿城在高新的业绩能不能更亮眼就得看长安玉华了。这个项目是绿城6月摘得的地块，在锦海棠南侧，总占地约85亩，楼面价高达约1.12万/㎡。

这是绿城高端产品系「月华系」在西安的首次亮相，主打大平层改善。据说年底之前就会入市，如果届时锦海棠清盘，那么长安玉华就会接棒绿城在软新的“话语权”，如果没有清盘，那么两个项目将会成为竞品。

当然，项目周边原本也不缺大户型竞品，比如天地源·高新宸樾、高新玖号院等等。

繁花四咏中，最先入市的应该会是浐灞国际港的「绿城·润百合」以及未央区的「绿城·绿汀芳菲」。

前者是绿城「百合系」产品首次落地西安，也是绿城百合系在全国首个第四代产品。占地约83亩，容积率仅2.5，适合打造低密改善产品。

润百合的地段属于奥体板块的绝版地块之一，配套相对成熟，地铁、学校、商业应有尽有，产品涵盖建面约125㎡-195㎡面积段，主打大赠送的改善大户型。

据说润百合将会打造约1.45万㎡全维实景示范区，外立面也会有升级，还有7大主题会所，能否在全运村的热度上更进一步？我们拭目以待。

绿汀芳菲同样拿到了“首个”，这个项目是未央区首个第四代住宅，周边配套极为醇熟。

绿城和保利在业绩榜上是竞争关系，这份竞争从房企也延续到了具体项目，绿城·绿汀芳菲要直接和保利·未央璞悦“打擂台”。巧合的是，后者今年1-7月恰好以约12.8亿的业绩位于绿城唯二上热销榜的两个项目之间。

这个项目面积不大，仅约46亩，而且是繁花四咏中面积门槛最低的一个，建面约89㎡起步，最大建面约139㎡。从地价和周边项目的售价来看，大概率也会是均价最低的项目。

值得一提的是，和其他旧城改造范围内的项目容积率普遍偏高不同，绿汀芳菲容积率仅2.5，所以给了绿城打造低密小高+26F高层的空间。

如果是纯小高社区的话可能整体观感会更好，当然，整体上车门槛也会更高。

从网上流传的户型图来看，作为区域内首个四代宅，绿汀芳菲的室内赠送面积给得很实在，基本是“绕着圈送”，再加上露台和绿城品牌、物业，对周边一众需要置换的居民吸引力十足。

最后，我们再说说绿城在奥体板块的另一个项目，也是真正的奥体白菜心位置的「绿城·桂冠东方」。

一路之隔就是奥体中心，直线距离1000米内有灞河、长安乐、万象汇、水晶汇溪广场、地铁14号线奥体中心站等核心配套以及高新一中陆港中学这样的优质教育资源。

目前项目的信息释放不多，据说规划了7栋17-25F产品，具体面积段还没有公布，预计9月会释放产品信息，和长安玉华一样也是计划年底入市。作为绿城在奥体核心区的收官之作，希望会有惊喜。

从目前的情况来看，绿城这次算是拿出了“压箱底”的产品，能不能借繁花四咏在业绩榜单上逆袭，我们拭目以待。

当然，目前排在绿城之前的保利和中铁建也不会停下来等。中铁建目前在全城同时有多个独立和合作项目在售；保利的后劲也非常足，既有热销排行榜前十的三大项目天珺、云谷和著、未央璞悦，也有城南地铁口的咏山和颂以及热度十足的保利·天瑞，绿城想要逆袭殊为不易。

不要忘了，绿城身后还有全城开花的招商和专打高端局的金茂虎视眈眈，而这两家恰好是目前西安交付口碑最好的开发商。

-正文完-

作者 | 王夺予

主编 | 王鹏飞

「新地产陕西」原创作品

如需转载请联系授权

踩盘报告