房企在亏损阵痛中谋变，转型破局寻新机

作者 |vol

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当下，房地产市场正经历深度调整，企业盈利压力与日俱增，亏损已成为行业多数企业的现状。

近期各大上市房企披露2025年半年报数据显示，超半数企业深陷亏损泥沼，部分企业亏损额更是高达数十亿甚至上百亿元。

不过，危机也是转机，不少房企主动求变，积极适应市场变化，探索新的发展路径。

此背景下，部分房企仍然凭借着多维度的利润结构、前瞻性的业务布局以及稳健的财务策略。

还有前瞻性的战略布局与坚定的转型决心，不仅在上半年实现稳健盈利，更通过利润结构的深度重塑，构建起适配未来行业趋势的长期增长能力，为房企转型提供了可借鉴的“破局样本”。

亏损成为行业新常态，转型阵痛凸显

近年来，房地产市场持续下行，2024年全国商品房销售面积和销售额同比双双下降，2025年上半年市场依旧低迷，购房者观望情绪浓厚，房企去化压力巨大。

Wind数据显示，105家港股房企中，实现正向盈利的仅25家，即超七成房企出现亏损；A股76家房企中，实现盈利的仅36家，超五成房企处于亏损中。

造成房企大面积亏损的原因是多方面的。

销售端的持续低迷使得房企收入大幅减少，而土地成本、建安成本等刚性支出却居高不下，严重压缩了利润空间。

同时，融资环境的持续收紧，让房企获取资金的难度加大、成本升高，许多企业为了维持运营，不得不高息借贷，进一步加重了财务负担。

此外，市场竞争加剧，部分房企为了去库存，不得不降价促销，也导致了利润的进一步下滑。

但从长远来看，这一轮行业调整也是房地产企业主动转型、寻求新发展模式的契机。

过去，房地产行业高度依赖土地增值和快速周转，随着市场逐渐饱和、政策调控加强，这种模式的弊端日益凸显。

如今，企业必须摒弃过去的粗放式发展，转向精细化运营，挖掘新的利润增长点，以适应市场的变化。这种转型虽然伴随着阵痛，但却是企业实现可持续发展的必经之路。

收缩战线，聚焦核心市场谋发展

面对行业困境，众多房企开始收缩战线，将资源集中投向一线城市及高能级二线城市，凭借这些区域稳定的人口流入、强劲的消费能力和完善的基础设施，降低市场波动带来的风险，为转型奠定坚实基础。

以滨江集团为例，一直以来深耕杭州及长三角核心城市，通过精准布局，在当地积累了深厚的市场口碑和客户资源。

2025年上半年，尽管市场整体下行，但滨江集团在核心城市的项目依然保持了较高的去化率，销售金额同比增长15%，达到350亿元。

截至报告期末，滨江集团土地储备中杭州占73%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比17%，浙江省外占比10%。

另外，龙湖集团一二线城市销售占比约90%，回款率超100%，持续保持高质量回款。

结合“好房子”的政策导向，龙湖充分聚焦客户需求，不断提升产品力，在多地逆势领跑，斩获销售佳绩，共计23座城市销售进入当地市场TOP20，15座城市进入TOP10。

聚焦核心市场不仅能为房企带来稳定的销售业绩，还能为后续的经营性业务发展创造条件。

这些城市的高人口密度和消费活力，为商业地产、长租公寓等经营性项目提供了充足的客源和市场需求，有利于企业培育新的利润增长点。

构建多元业务，切换利润结构求突破

如果说聚焦核心市场是房企转型的“压舱石”，那么深耕经营性业务则是切换增长引擎的“核心动力”。

越来越多的房企意识到，单纯依靠房地产开发销售的单一盈利模式难以持续，必须拓展多元化业务，构建更具抗风险能力的利润结构。

龙湖集团2025年上半年，龙湖实现营业收入587.5亿元，同比增长25.4%。其中，龙湖集团运营及服务业务合计收入占比达22.6%，成为利润的主要贡献源。运营业务上半年不含税租金收入达70.1亿元，同比增长2.5%，毛利率超过75%，服务业务板块上半年不含税收入为62.6亿元。

开源证券分析师指出，龙湖上半年结转规模增加，结转毛利率承压，但整体负债结构优化，运营和服务业务稳健增长。

该机构认为，龙湖运营服务收入稳健增长，毛利率维持高位，看好后续盈利修复，维持盈利预测及“买入”评级。

华润置地同样积极布局经营性业务，通过构建“经营性不动产+大资管”的双轮驱动模式，实现了业绩的稳步增长。

2025年上半年，面对房地产市场竞争加剧及经营环境不确定性攀升的挑战，华润置地坚持战略引领投资和生产运营精益化的管理导向，在复杂格局中实现业绩稳中有进、领跑行业。

上半年实现营业收入人民币949.2亿元，同比增长19.9%；股东应占溢利人民币118.8亿元，同比增长16.2%。其中，经常性收入人民币205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重21.7%，核心净利润贡献占比提升至60.2%。

经营性不动产和资管业务实现营业额121.1亿元，同比增长5.5%，对公司业绩和长期稳定现金流的拉动效应愈发显著。

行业前景展望：在转型中寻找新机遇

尽管当前房地产行业面临诸多挑战，但在转型的阵痛中也孕育着新的机遇。

随着国家对房地产市场调控政策的持续优化，“房住不炒”定位下，房地产市场正逐步回归理性，向高质量发展阶段迈进。

对于积极转型的房企来说，未来有望在新的市场格局中抢占先机。

一方面，聚焦核心市场的战略将使企业更好地满足当地居民的住房需求，通过提升产品品质和服务水平，树立良好的品牌形象，增强市场竞争力；另一方面，深耕经营性业务将为企业打造多元化的盈利渠道，降低对开发业务的依赖，提升抗风险能力。

商业地产、长租公寓、物业管理等经营性业务不仅能够提供稳定的现金流和利润，还能通过数字化、智能化升级，挖掘更多潜在价值，实现可持续发展。

展望未来，房地产行业将告别过去的高速增长时代，进入一个更加注重质量、效益和可持续发展的新阶段。

那些能够坚定推进战略转型，积极适应市场变化，不断创新业务模式的企业，将在新的市场环境中脱颖而出，实现长期稳健发展。

而整个行业也将在企业的共同努力下，完成转型升级，为经济社会的发展继续发挥重要支撑作用。