深圳救市后，南山核心资产即将起飞

9月5日深夜，深圳突发救市，再次松绑限购，具体细则见下图。

整体来看，非限购区几乎等于全放开：盐田大鹏随便买，罗湖宝安（不含新安）龙华龙岗坪山光明外地人也可以买2套。 限购区只剩福田南山宝中 。

其实，非限购区再次松绑意义相对不大，因为市场已经形成共识：越限购的地方越稀缺、越值钱。

另外，本次政策叠加了成年单身人士限购区可买两套+二套执行首套最低利率+符合条件企业限购区随便买，等于福田南山宝中也放开了一定的准入条件，这对深圳核心资产是大利好。

虽然利好出台，但一些准备买房的粉丝还是比较焦虑：首置刚需焦虑人生第一桶金被套牢——“房价还会不会跌？真怕买套房10年白干。”

置换买家进退两难，焦虑踏错节奏，改善买家也无比纠结，焦虑资产贬值——“现在买豪宅，是抄底还是跳坑？”

总结来看，深圳买房人的焦虑，核心就是一个问题：“现在能不能买？”

先说答案：可以买，但要有选择地买，最好瞄准核心资产，也就是官方背书的限购区（福田南山宝中）的优质房产。

淘哥提醒，深圳本轮救市虽然效果不如全面放开猛烈，但一步一步放松，正好给了市场买入核心资产的准备时间，一定要抓住机会，不然等核心区限购再放开，就很难再有现在的价格了。

01.

深圳楼市1年内进入上行周期

紧盯核心资产

现在深圳楼市是什么情况？正处于熊市末期——政策底已经出现，市场底还未完全探明。

从政策看，救市政策几乎已经“应出尽出”，深圳就差全面取消限购了。从市场看，6月以来，深圳楼市较为冷淡，量价双双下滑。

按照规律，待市场底探明，熊市末期就会结束，迎来上行周期。

那么，市场底出现的契机是什么？美国降息。

逻辑传导如下：美国大降息→中国有更大空间降息降准等大力刺激经济→人民币升值+股市牛市→中国股市、楼市优质资产重估（股市先于楼市，楼市持续性强于股市）。

反观当下，美国8月非农就业数据很差，只有2.2万人，远低于市场预期的7.5万人，加上美联储理事人或有变动，摩根大通预测，未来的4次议息会议（今年9/10/12月及2026年1月），美国将接连降息，累计100基点。

这意味着，从9月开始，美国大概率将进入降息快速通道，美元流动性狂潮即将来临。

历史上，美国每次大降息都会推动中国资产起飞：2007-2008年，2019-2020年降息，中国资产分别于2009、2020年迎来大牛市。

本次美国降息周期是从2024年9月开启，持续到12月，正是这次降息，才有了我们去年9.29的史诗级救市，从而推动深圳楼市一夜反转，二手房月度成交站上8000-9000套，福田南山部分优质物业房价快速反弹10-30%。

2024年9.29救市后 深圳楼市反应

所以，如果9月以后美国真的再连续降息4次，淘哥推测：

1、最慢，明年1月后的半年内，也就是2026年7月前，稀缺优质资产会有反应。

2、从节奏看：股市很可能9-12月就有反应，率先进行优质资产重估（A股最近已经创近十年新高）→明年上半年，楼市进行优质资产重估→2025年9月-2026年6月，楼市牛市初期。

3、因此，个人判断，未来半年到一年，深圳房地产有很大概率步入上行周期，迎来新时代。

4、不过，深圳本轮行情将伴随剧烈分化——有些房子可能没有希望了，但是核心资产未来价值还很高，会再次起飞。

5、信心是黄金，一定要相信深圳这种国际大都市核心资产的韧性，就连经历过泡沫破灭的日本，楼市也已经回来了——东京房价已经再创历史新高。

02.

什么是核心资产？

龙头城市+龙头地段+优质豪宅

到底什么是核心资产？淘哥认为可以用以下公式总结：

核心资产=强量级城市（一线+强二线）+龙头地段（城市顶级资源聚集地）+优质豪宅（卓越品质、完善配套、符合高端需求功能等）。

其中，城市能级决定价值天花板，地段能级决定价值底盘，产品能级决定价值高度。

什么意思？淘哥以深圳核心资产的典型代表绿景白石洲为案例，为大家深入剖析。

先看城市能级。

深圳自不用多说，四大一线城市之一，GDP稳居全国前三，仅次于北京、上海；面积只有约1997平方公里，仅约为北京的1/8、上海的1/3；常住人口高达约1799万，人口密度约8908人/平方公里，全国第一。

这样一座各项指标遥遥领先的城市，其房价天花板是国家顶尖实力的体现和代表， 可以去到40-50万/平 ，媲美纽约、伦敦等国际大都市。

截图自贝壳 深圳部分房源挂牌价45-50万/平

一线城市之外，杭州、东莞、成都这些强二线城市，可以涌现出10-20万/平的房子，但很难再有突破， 其它三四线城市房价天花板就更低了，几乎不会超过10万/平。

所以绿景白石洲位于深圳，其价值空间注定是10-20万级别，很有想象力。

这就是城市本身能级，对于房价上限制约的体现。

再看地段禀赋。

深圳地段按梯度划分，第一队列有四个：香蜜湖、华侨城、深圳湾、前海湾，房价普遍在10-30万/平。

而绿景白石洲位于世界之窗的北面，紧邻华侨城，隔高尔夫球场对望就是华润城，周边还汇聚了西丽留仙洞、深圳湾高新区、后海、深圳湾四大总部基地，是深圳核心的核心。

周边汇聚多条地铁、万象天地、欢乐海岸、世界之窗、大沙河公园、沙河高尔夫等城市顶级配套。

部分配套示意图

可以说，绿景白石洲是深圳今年地段最好的新盘之一。

这种遍地10万+豪宅的龙头地段占位，决定绿景白石洲的价值起点，就是深圳很多房子难以企及的最高点——绿景白石洲轻轻松松卖10万/平左右。

这就是地段对于房子价值底线支撑作用的体现。

最后看项目禀赋。

绿景白石洲作为继华润城之后，深圳又一大型城市更新范本，由全球近50家顶尖设计团队联袂共创，是深南大道的全新封面作品。

其中一期璟庭荣获国际Fitwel健康社区三星级认证，是优质豪宅的典范。

大堂挑高12.5米，一眼望过去，奢华感扑面而来。

5600平的泛会所由国际知名机构香港CCD设计，和架空层空中花园共同构成了业主生活的“第二主场”，可以实现游泳、健身、遛娃、阅读等多种休闲需求。

更重要的是产品稀缺，璟庭在售主力产品为建面约110-187平住宅，户型整体方正实用、布局合理，部分户型为南北双阳台设计，采光视野绝佳。

璟庭户型示意图

今年，深圳能与绿景白石洲地段媲美的只有华润登良地铁站项目、中信东角头项目，但是它们规划户型建面约200-500平，对比之下，璟庭的住宅产品非常难得，可谓“卖一套少一套”。

而且，璟庭已经是准现楼，主体结构已于2024年10月封顶，泳池、健身房等部分空间已经实景化呈现，预计年内就能完成竣备、明年1月就能交付。

众所周知，最近几年，中国楼市高度承压，行业一直负重前行，就连绿景白石洲这种全国稀缺的核心优质项目，也一度面临许多困难，大体量旧改带来的资金压力、下行周期带来的销售压力等。

好在经过一系列的救市举措，经过多方探索和各方力量坚守，地产行业的信心已经在逐渐修复，很多项目开始步入正轨。

绿景集团凭借上市企业的担当，为实现以大型旧改推进城市核心功能升级的初衷，展现出惊人毅力和韧性，在重重重压之下，也保证了白石洲项目的平稳推进。

从项目自身看，绿景白石洲这种封面品质+符合高端居住需求+供应稀缺+可高质交付的优质豪宅，相较于同地段的老房、刚需房，往往更受市场青睐，二手价值也会更高。

比如南山科技园的华润城润府、润玺，二手房挂牌价13-16万/平，是旁边大冲城市/都市花园的约1.5-2倍。

这就是项目自身禀赋对房产价值拉升作用的体现。

03.

稀缺+自用价值高

核心资产一定会涨

理解了什么是核心资产，我们再来看，为什么分化趋势下，核心资产更容易迎来价值重估、再次起飞？

核心因素在于稀缺。

依然以绿景白石洲为例，其诞生的条件非常苛刻，龙头城市深圳、龙头地段华侨城、国际大师联袂设计的优质豪宅，再加上土地是不可再生资源，种种因素叠加决定，核心资产一定是稀缺的存在。

为什么稀缺就值钱、就能涨呢？很简单的道理，稀缺拥有最强硬的定价权，稀缺程度越高，定价权就越高。

比如奢侈品价格是普通商品的几十倍、上百倍，奢侈品中限量版又是常规版价格的数倍。

更有代表性的是仅此一个的艺术收藏品，比如元代书法珍品《草书韩愈柳宗元文》，今年4月拍卖成交高达2.5亿港元。

这个逻辑对应到楼市也是一样。

刚需供应本来就多，人才房、安居房等补充供应也以刚需产品为主，大量供应络绎不绝，就决定刚需房的可替代性很强，未来不稀缺。

而核心资产就不一样了，核心资产难得一见、无法复制，独特性、稀缺性强烈，是楼市中的“限量版奢侈品”。

而且核心资产的买家，财富实力很强，财富裂变速度也很快，比如最近A股迎来牛市，股票接连大涨，一些人实现了资产快速翻倍。

这种强大的财富实力，决定核心资产不仅拥有定价权，而且定价权线还很高，很多极致核心资产能卖到几个亿。

记住，刚需不稀缺，是买方市场、购买力弱、承压力小；核心资产稀缺，是卖方市场、购买力强、天花板高，两者注定会越来越分化，后者价值会越来越高。

核心资产更容易涨的另一个因素在于自用价值高。

比如住在绿景白石洲，身处全国活跃的经济中心，能发掘更多事业机会、拓宽人生边界。

而且一脚油门就能去网红商场、文化馆、公园打卡游玩，在小区会所就能享受五星级休闲配套，房子也是大师定制级装修，配备国际一线品牌用材，品质感拉满，住的很舒心。

中国房地产本次轰轰烈烈的大转型，主线趋势就是“炒房时代结束、居住时代来临”，未来，只有好住的房子，才有人接盘、才能流通、才能涨。

而能享受深圳顶级城市资源和生活便利，拥有豪宅生活品质的绿景白石洲璟庭，无疑是未来楼市最受欢迎的“好房子”。

这种兼具稀缺+自用价值高，符合时代趋势、行业迭代方向的核心资产，就算因大环境一时回调，待时机成熟，很容易就会登顶高峰。

最后，淘哥提醒，深圳救市后，楼市已经有所反弹，上周末贝壳签约量比7-8月周末均值增长33-60%，部分买房人跑步入场：有人连夜转定金、一大早订房，有人从进门到成交仅1小时……

接下来，如果美国降息如期而至，待更多刺激经济、楼市的政策出台，推动中国优质资产重估，像绿景白石洲这种核心资产，就是分享深圳楼市下一次牛市红利的优质筹码，一定要好好珍惜这个时代机遇。