北京
前几天看朋友圈的海报
抖音渠道入驻中海瑞文里以后排卡突破60张
他们在朋友圈宣传了一下
心里想说他们真的不容易
通州运河玖院好像排卡700来张都没发朋友圈
石景山西黄村排卡60张就开心的庆祝了
相同的合作方
两个项目，一东一西
长安街东西延线
均价6万左右
一个是石景山城六区西五环相对比较好的板块
另外一个是副中心通州运河五环外最好的板块
怎么对比这么惨烈……
当然，运河排卡时间比较长了
但是我记得运河排卡一个星期左右
就突破了300张
我们拿300张对比60张
也是有5倍的差距
为什么会这样
我们从市场周期来说一说
关于天时
石景山房价是从高峰走向低谷的阶段
而通州是沉寂多年积累刚开始爆发的前期
石景山房价最高点是2020年左右
整体城市更新
环境大变样
新房价格从5万多突破7万➕
标杆远洋沁山水突破了9万
开始向10万走
之后石景山二手房板块跟随整个北京大盘向下走
新盘节点上比其他板块晚了一年
2023年北京新房价格集体下行
2024年丰台新房表现的更为猛烈
而石景山其实已经扛了很久
但是也终于在2024年下半年支撑不住了
今年上半年，北辛安 古城 苹果园多个板块出现特价房
基本上都在5.3到5.8之间
作为石景山业主，我不是黑石景山
我长期看好他
石景山作为城六区环线位置上也是很大的优势
我依然觉得他全北京通勤对比通州更方便
但是每个区域有不同的周期
需要客观看待
而通州，作为2016年就开始严格限购的区域
房价一直在下跌
2016年通州借着通州副中心利好
二手房涨幅接近翻倍
可以说是全北京表现最靓的仔
之后房价一路跌跌跌
甚至出现了专门唱衰通州的房V
那哥们天天吹丽泽唱衰通州
现在好像查无此人了
但也算是标志性的事件
去年通州放松限购
加上五环外不限制套数
再加上，通州沉寂了那么多年
新的班子上台
一片改革的新气象
全北京的关注力回到通州是必然
前有朝棠揽阅卖爆
后有运河玖院
这只是刚刚开始发力
通州后劲很大
所以，从天时来讲，通州处于爆发前期
石景山房价虽然处于底部了，还要经过一段时间的调整
关于地利
通州运河板块
虽然在通州
但是购买力全北京
通州其他地方是通县的
而运河是北京的……
从猫叔的客户角度看
有东西城，海淀，朝阳客群
客户基数大
五河交汇的视野
绝对的规划利好
是北京独一份的
户型从100多到200多
购买梯队明确
客群更广泛
而西黄村
吸附的则是石景山本地人
京西需要通勤的刚需群体
客户基数差很多
周边老破小无解
配套丰富自住可以
缺少想象力
而西黄村也同时被石景山其他板块截流
毕竟西黄村报价6.8万
而5万多的板块很多
西黄村除了通勤优势
发展，城市界面，不如北辛安，苹果园
很多通州本地大V
借着抖音CPS的平台
也在推西黄村
认为西黄村和运河一样潜力很大
这完全是错觉
老实说，我通州本地客户没太多的
通州之前我也看不太上
我客户基本是600万起步群体
覆盖全北京
而运河是很多客户主动问
我才推的
感谢我的客户
他们让我知道
运河这个板块的购买力
真金白银的投票
几百万上千万的支出
更有说服力
当然这期间也有很多粉丝问我
瑞文里到底能不能买
老实说
瑞文里如果开盘折扣做到跟运河玖院一样
两者价格差不多
是可以买的
毕竟现在运河板块的吸附力比西黄村强
咱们买了至少不能站岗吧
后续西黄村稳定保值就行了
最后还是希望瑞文里和运河玖院都能大卖
希望市场能够快些好起来
希望行业败类
赶紧被市场冲刷掉
希望开发商多卷产品，卷交付，同时价格香哈哈哈哈
以上是猫子的碎碎念……
感谢你看完。
如果你对西黄村和运河玖院想有更多了解
可以加微信maoduidui03
我们告诉你一些，市场真实的声音
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