全国首个好房子，解放了北京买房人

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做地产媒体这么久，我走遍北上广深四大一线城市的很多角落。在北京好房子新政落地前的2022年，我曾经做过一个购房满意度的调研，调研结果发现，很多北京朋友都很羡慕广州的购房者。

为什么？因为那时广州的房子太好了，100平以下户型，禁止做4房，就是舒适性2-3房；4房要去到125/135/145平，设计很多花池和生活阳台，用于改造，最终是2.2米宽大阳台，每个房间都超过10平米，最多有2个卧室有飘窗，其它都落地窗，还有设备平台可用。

所以，在看过广州房子后，我一直都不明白，广州可以的事情，为什么北京不可以？

这样的疑问一直持续到2023年，从顺义区开始，北京逐渐放松了阳台审批——早期的和光瑞府、公园都会、路劲御和府都是没有阳台的，到2023年的湖光玖里、龙湖御湖境，一下就不一样了，生活阳台开始扎根北京。

对此，我印象最深的项目是龙湖御湖境，这个项目赠送是以防火挑檐的形式呈现的，这种形式最大的好处是——不计容，纯粹免费赠送！

显然，龙湖御湖境的横空出世，预示着北京楼市正在发生巨大变化，楼市产品大解放的思潮，暗流涌动。

最终，北京楼市进入2025，“好房子”新政发布。

“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”。自此，北京楼盘进入高速进化区间，不仅得房率大大提升，北京人心心念念的“风雨连廊”、“架空层”和“空中庭院”也出现了。

甚至，“实景示范区”和“情绪交付”，也成为北京购房者眼中的超级附加值。毕竟之前北京的期房基本都不做实景示范区，都是用沙盘卖房，这也造成了很多交付问题和纠纷；现在的实景示范区，让开发商从销售阶段就要开始做交付力的比拼，对买房人也是一种福利。

而这方面颇为出彩的，还得是位于昌平中关村生命科学园的龙湖·观萃项目。

▲今年3月以来，龙湖·观萃以多次实景开放兑现了关于「好房子」的一切想象，当众多房企还在探索「好房子」概念如何落地、更多楼盘还停留在政策的纸面规划上时，龙湖·观萃已经让好房子迎来首次实景兑现。

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龙湖·观萃，位于昌平区中关村生命科学园，直线距离海淀核心区仅约1公里，单从地段来看，一直是北京楼市的大热门。

▲龙湖观萃位置图

也正因为如此，有人认为龙湖·观萃能成为2025年上半年的昌平区销冠、北京市TOP5，7、8月能蝉联昌平区销售金额与套数双料冠军，核心原因是“地段取胜”。

但其实，龙湖·观萃还有另一重身份，它是住建部官方认证的全国首座“好房子”，在2025年“好房子”新政发布后，其热度更是居高不下。

▲龙湖·观萃，作为2023年全国首届“好房子”设计大赛一等奖作品《生活协奏曲》的落地项目，它从诞生之初就肩负着探索行业新模式的使命。

所以，当政策松绑成为共识，购房逻辑从单纯的地段价值，转向“地段+品质”的双重研判，直至实景示范区多番呈现，这才是龙湖·观萃持续热销的最佳答案。

那么，龙湖·观萃究竟践行了“好房子”的哪些理念，做出了哪些产品突破？

我们以实景示范区为例。

突破一

立体空中庭院的设计，让每户享有超6米的挑高阳台，实现“一户一空中花园”的空间变革；

▲龙湖·观萃实景示范区

阳台是什么？是家庭与自然的交界，是悬于楼璧间的方寸之地，却盛放着人间万千气象的地方。

▲此次实景首映的建面约117㎡环幕天空墅，可以为业主实现客制化体验，全明格局可三、可四灵动随心，超尺度飘窗、空中浮岛阳台的呈现，让综合得房率超过90%，更适合改善型家庭的需求。外部超60m³空中浮岛阳台，营造出喧嚣之外、于云端出逃的自在生活体验。

可见，在龙湖·观萃，超6米挑高空中浮岛阳台成了点睛之笔，不仅让住户有了感受日夜和四季流转的可能，同时，作为赠送的阳台，让项目整体得房率提升约8%，最高得房率甚至直接拉升至超94%。

突破二

近千平的风雨连廊系统，无缝连接小区各大功能，构筑全天候的社区漫游体系；

▲龙湖·观萃实景示范区

风雨连廊，最早诞生于江南烟雨的杭州，除了躲避风雪雨雾的实用功能，更有着移步换景的生活诗意，它彻底消融了建筑与自然、功能与意境的边界，形成可触、可听、可赏、可游玩的立体化生活主场。

而龙湖·观萃，有着近千平风雨连廊，这是首次出现在北京住宅中的全新空间，可以说是一次真正的北京居住革命！

通过风雨连廊，龙湖观萃巧妙地将小区大门、五个景观区和三个架空层无缝连接起来，从而构筑了全天候的社区漫游体系。

▲龙湖·观萃实景示范区

同时，为了搭配风雨连廊，形成“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”的高品质视觉体验，龙湖·观萃还大规模升级了园林材质。例如，入口处南非安哥拉黑奢石如墨玉铺陈，悦榕庄同款中国黑原石雄浑卧波；大门主体采用沉香米黄石材组合，归家大堂两侧镶嵌的亚马逊绿奢石，更是被誉为奢石界的“Chanel”。

▲龙湖·观萃实景示范区

更令人动容的是，龙湖·观萃引进了多棵全冠移植的树木，例如入口处两株20年“老友元宝枫”、核心区三棵40年树龄的元宝枫树王、静心水庭旁的欧洲梣木，这些跨越千里迁植而来的生命，诉说着对自然与时间的敬畏，给小区带来了勃勃生机。

突破三

架空层泛会所彻底打破传统，规划六大主题板块，旨在为全年龄段业主提供丰富的社交和生活空间。

▲龙湖·观萃实景示范区

在南方城市，如杭州、广州、深圳，我们极难看见有一楼住户，因为一楼大多都是架空层，杜绝了蛇虫鼠蚁，还有防潮、通风、提升楼栋入户品质等功能。

而在北京，架空层这个概念却是近两年才出现的，一方面，北京气候相对干燥，无须防潮；另一方面，苏联筒子楼的老式产品规划思维，也限制了北京楼盘架空层的存在。

直到龙湖·观萃，借着“好房子”的东风，不仅专门打造了架空层，还将架空层因地制宜打造成约1000㎡的“泛会所”：比如2号楼的架空层打造为“森屿能量馆”，聚焦健身、瑜伽等年轻态健康生活方式；5号楼则专注邻里欢聚、办公协同，打造了湖光缦舍酒廊、斯吾客厅、云水禅心茶室、清风书房、缦工坊等；8号楼打造全龄空间，将时光书屋、长者休闲书画/对弈/麻将、童梦魔方四合为一，精准匹配精英客群的社交、商务、康养、亲子需求，等等。

▲龙湖·观萃实景示范区

由此我们可以知道，龙湖·观萃的架空层，这不仅是空间的创新，更是对人性化、可持续居住模式的整体思考，重新定义了“好房子”时代的高品质住宅标准。

突破四

打造完整社区商业生态，同时营造烟火气与自然意趣。

▲龙湖·观萃元气商街咖啡厅

一直以来，北京的楼盘是很少有社区商业的——北京大部分地区都是依靠商场等集中式商业，住宅底商在南方更常见。

而在龙湖·观萃，商业街区的完整兑现成为项目一大亮点。虽然说项目不远就是新开业的超极合生汇和万达广场，但龙湖·观萃认为，家门口有一点商业氛围生活会更旺。

为此，「萃·集」元气商街引入个性化主题商家，咖啡厅、无人超市、四季花店等均已实景呈现，折叠门窗设计让室内外空间自然交融，形成丰富的社区商业生态。

此外，在社区外部东、西两侧，龙湖·观萃还打造了约1.3万㎡的口袋公园空间，比如西侧4000㎡绿野公园设有林下瑜伽区和星空露营草坪；东侧9000㎡公园则配备篮球场等活力设施，让整个社区更具烟火气。

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说实话，看到龙湖·观萃的实景，我感觉，这个项目是真正做到了【好房子】标准，其示范区开放面积之大（超3万方）、品质之高、空间场景之全，不仅百分百还原了“好房子”规划，还在此基础上二次加码，完成了对“好房子”的超越；

毕竟，对于北京买房人来说，置业中最担心的事，便是“货不对板”，遭遇“卖家秀”与“买家秀”两张皮的惊吓。

如今，龙湖·观萃实景示范区开放，它带给业主的，是巨大的惊喜。

其实惊喜还不止于此。除了社区本体外，区域发展的落地同样超越了去年开盘的承诺：

比如，龙湖·观萃西侧600米的北师大未来实验学校，从九年一贯制调规成12年一贯制，并于今年4月开工。

▲在建中的北师大未来实验学校，项目于今年4月开工建设，目前正进行主体结构施工，预计2027年9月投入使用，项目建成后由北京师范大学第二附属中学承办，可提供中小学学位2160个。

再比如，19号线二期和S7号线均年内开工。

▲北京地铁19号线是贯穿北京的大动脉，其中二期北延线2025年底开工，2029年底开通，总工期4年。龙湖·观萃项目就坐落于生命谷站的北侧。

还有，龙湖·观萃所在的中关村生命科学园已全面落成，并在上个月迎来李强总理考察......

所以从这方面看，无论是实景示范区呈现，还是板块规划利好的兑现，本质都是龙湖·观萃项目从“郑重承诺”到 “为现实埋单”。而这，正是龙湖对业主在住房品质和区域发展上的最有力回应，是当下市场热销最可靠的信任凭证。

据悉，龙湖·观萃总价约680万起，建面约117㎡三/四居于近期持续热销，一方面得益于北京五环外限购政策的调整放宽，另一方面其产品力及眼见为实的兑现力，同样是大量客户青睐的核心原因。目前项目仍有部分优质房源在售，117㎡户型价格也有额外惊喜。

至此，从以往北京人羡慕广州的产品，到如今的“好房子”、“四代宅”，龙湖观萃可以说开创了一个时代。