为什么不直接限制房价

为什么不直接限制房价

今天看到一个话题，问政府为什么不停的加杠杆而不直接限制房价？其实这个话题存在很多年了。以前加杠杆限制房价的上升，效果是有的，但是不明显。现在加杠杆限制房价的下降，效果也是有的，同样不明显。所以就难免有人问为什么不干脆把房价限制了。应该说这是一个好问题，尤其是在社会主义环境之下，我们有大把的理由去影响市场。就算是我们真的做回计划经济，对于社会主义这个背景来说，似乎也无可厚非。

但是我需要提醒大家注意一个关键的问题，就是市场这个东西，它是天然存在的，它并不会因为某一个国家的制度是社会主义还是资本主义就发生改变。市场本身是中性，但是他在资本主义环境中，就会成为资产阶级的一个工具，成为那些富有阶层统治社会的一个力量。而市场在社会主义环境中，就如同我们所看到的一样，如果国家能够制定出完善的规则和规范，那么市场就应该能够起到对于资源调配的优化作用。

所以我们期待的市场是什么样的呢？实际上，只有中国才有开放平等的市场环境，资本主义国家是不会存在这些东西的。资本主义国家的政体决定了国家是资产阶级的一单生意，所以包括市场在内的国家的一切，都只会服务于资产阶级，所以就不会有公平完善的市场制度。

然后再来关注第二件事，就是市场有自己的发展规律。它是客观存在的东西，它就必然有自己的发展规律。市场的很多表现会受到外界环境的影响，比如说政策或者供需，但是它最终还是会回到自己的发展规律上。相信前些年大家都学过科学发展观相关理论，市场的发展也是其中的一个部分。这其中有一个细节相信大家都很熟悉，就是价值决定价格，价格围绕价值波动。落实在房地产市场上，就是这一套房子值多少钱，他就要卖多少钱。它的价格会根据市场的供需情况以及国家政策发生变化，偏离价值，但最终仍然会回归价值。

前面做了这么多铺垫，并不能作为我们不直接干涉房价的一个理由。下面从两个方面来深入讨论，为什么不能直接干涉房价。

首先，从对房价的限制角度进行分析。如果政府参与了房价的确定，比如说现在我们来确定某一个地区房价的最低价格，不允许它低于一个下限。这个价格有可能比房子自身的价值要高，那所造成的情况，就有可能是人们从这个地区流出，朝向那些房屋的价格和价值相对来说能够匹配的地区。人口的流出会进一步影响当地产业的发展情况，随后的一系列影响都会可以说是——很恐怖。当然还有另外一种情况，就是政府定的价格，比实际市场表现的价格要低。这种情况下，不会对市场产生什么不利的影响，但是对应的也就无法形成对于房价下跌的阻止作用。

接下来，我们从第二个角度来考察，为什么不能直接限制房价的问题。实际上，这个问题的本质应该是为什么我们要对市场施加杠杆，而不是直接制定相关制度来规范市场，进一步形成曾经的计划经济。实际上，计划经济在我们每个人的心中应该还有印象，即便是90后或者是00后，他们从书本上也可以很轻松的看到中国曾经实施计划经济的情况，就是社会资源无法实现有效调配，社会范围内的浪费比较普遍，社会和经济无法快速发展。放弃计划经济，在社会主义制度之下引入市场，可以说是中国发展的必然。

但引入市场所产生的一个问题是，我们不能随便的对市场进行调整。就像上面举的那个例子一样，如果我们来限定房价，就有可能进一步导致这个地区的产业结构和发展都发生变化。市场经济是一个处于很微妙平衡中的动态系统，牵一发而动全身，尤其是对于房价这样的因素来说。我们不能为了调整一个房价，就放弃整个产业环境，产业的崩塌将意味着地方经济的崩塌。所以在这种情况下，加杠杆已经成了最好的选择，也是唯一的选择。

2015年，美国资本狙击人民币，想要做空中国经济，所以开始轰轰烈烈的人民币保卫战，在我们看不到的地方。有的时候我觉得有些方面中国实在是太善良了，中国一直保护着这个世界上现有的规则，努力按照这个规则去力争上游，而不是用一种粗暴的方法去打破它。你们看前一段时间，美国去做空印度的时候，印度直接把人和资金扣了。现在想想，这才应该是最正确，最合理的做法。话题扯远了，不说这个。在人民币保卫战的背景之下，我们需要在国内经济环境中建立一个资金池，容纳那些从股市中挤出来的资金，如果没有这个资金池，那么当中国股市呈现出大面积下行的时候，那些资金就会从中国逃离，转而投向美国。这是中国人创造的财富，不可以让它流到国外去拱手送人，所以在这样的背景下，楼市就成了一个必然的选择。房地产市场是一个足够大的市场，而且又是高价值市场，它能够容纳足够的资金量。所以推高楼市，让国内闲散资金进入楼市，可以说是当时中国境地唯一的一条路。

当时的房地产市场有着天然的投资属性，不仅仅是因为它足够大，同时也是因为房价在这之前从来都没有下行，一直都是上升趋势。所以，只要政府表现出一点点支持态度，那么市场就会快速做出反应需求，快速叠加，进一步由需求大幅度推动房价的提升。

2015年开始的资金进入楼市，2016年开始国家出台多项政策限制楼市过热，包括限购，以及调高利率等等。这些都是杠杆，并没有直接限制价格上升。杠杆的优势就在于，从侧面影响经济，包括当时作为经济环境中重要成分的房地产市场。因为有了侧面影响这个属性，所以即便是杠杆加错了或者加过了，也不会产生摧毁经济的严重后果。比如，如果2016年直接限定房价，限定高了无法形成作用，甚至反而有可能成为一种指导价格帮助拉高房价，适得其反。限定低了，就有可能形成区域性抢购，同样会造成人口的流动，进一步从人口流动的角度影响产业发展，撼动经济结构的根本。一个地区的产业格局其实是很难构建的，构建起来往往大费周章，但是破坏起来，却在一夕之间。反过来说，如果我们没有影响房价，就是通过加杠杆的方式来对市场进行影响，那情况就会有所不一样。

说一个最常规的方案，比如说加利率。利率增加导致购房成本上升，成本上升进一步让经济情况不好的人放弃购房。当然，有些人可能认为这不是抓着有钱人的羊毛薅吗。但是，从我国一贯以来的税收态度角度看，这么做也无可厚非。毕竟我国的税收一直都是杀富济贫，收入低于五千就可以不交税，但是那些明星，收入比较多的群体，他们的税收最高的时候可以达到40%。所以，即便是政策层面存在有杀富的嫌疑，在我国也是完全合理的。当然利率的变化也会从其他方面成为影响经济发展的因素。房贷理论上升，企业经营贷款的利率也会上升，导致企业运行成本上升。但是这个阶段，我国经济朝向房地产产业倾斜，这也是税收和其他收入的主要来源，所以对于其他产业多少存在一些压制，也是不能避免的。利率如果上升幅度过大导致企业无法正常运行，就会造成对经济的损伤。但是这种情况可以通过银行方面来进行信息的获取，除此以外民间的资本也会成为一个可行的替代进行补充。也就是说，即便是利率飚高了，经济也不会被一棍子打死，总还有喘息的时间。但如果直接干预房价，这种经济环境中的弹性就会消失。况且干预房价是必然会出现偏差的，政府不可能精准定义一个地区的房价，何况每一套房子都有差异，价格也会存在差异，想要落实有效计划经济，实在不太可能。

我国在加杠杆这个方面，做出的最出格的事应该就是限购。但限购本身并不是抑制房价的，它是用来避免房地产行业出现不合理盈利情况。当时因为房价上升过快，有些中介会买入房子，然后在短时间卖出，这种情况整体来说是合法的，但是不合理。所以我国就增加了限购条款，说白了就是用来杜绝这种情况的。

进一步考察现在。对于房价不断下跌这件事，政策的反映同样也是加杠杆，理论和之前一样，效果整体来说也是差不多。秉承的理念就是，尽量不去干预市场环境的这种动态平衡，不过效果就很难评。当年用杠杆干预市场也没挡住房价上升，现在一样不会挡住房价下跌。但是反过来看一看，我们从当年跌到现在的三分之一用了差不多八年时间，但是日本完成这个过程只用了半年时间。所以当年的阻止上升和现在的阻止下降的那些政策，其实都是发挥了作用的。

至于未来……房地产行业已经完成了他的历史使命。和房地产相关的一切产业，都度过了一个蓬勃发展的时期，以后会和其他产业一同归于平淡。楼市完成了它作为资金池的历史使命，资金开始从楼市分离出来，慢慢散步到其他产业环境之中。中国熬过了美国表面繁荣的最后一个阶段，现在的中国资本，应该不会有人傻到想要出海了吧。

杠杆之下，看似什么都没改变，但是好像又有很多不一样。

看看那些政策，其实字字句句都是对于未来的描述。当政策说要避免房地产市场过热的时候，可有人想过未来有一天房价是会回归到房屋价值这个核心问题之上的，可有人想过房价总会掉下来？

房地产行业，一场繁华，一场梦。