柏文喜：美联储降息对中国楼市影响几何？

2025年9月18日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调25个基点，标志着新一轮全球宽松周期的开启。尽管此次降息幅度温和，但其对中国楼市的潜在影响仍引发广泛关注。中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜此前多次指出，美联储货币政策转向虽非决定中国楼市走向的根本因素，却为国内市场预期修复和政策调整提供了重要“窗口期”。本文试图从政策空间、融资成本、市场预期、外资动向与结构性风险五个维度，深入剖析美联储降息对中国楼市的多维影响。

一、货币政策空间打开，房贷利率有望再降

柏文喜认为，美联储降息最直接的影响，是为中国货币政策“松绑”。过去几年，中美利差倒挂严重制约了我国降息空间，而此次降息则显著缓解了人民币汇率压力，为国内进一步降准降息创造条件。

事实上，当前中国5年期以上LPR已降至3.5%，部分城市首套房贷利率已跌破3%。若国内跟随降息，房贷利率进入“2字头”并非幻想。以贷款100万元、30年期计算，利率每下降25个基点，月供可减少约140元，总利息节省超5万元。这对刚需和改善型购房者而言，无疑是实质性利好。

更重要的是，降息有助于降低居民债务负担，释放消费潜力。当前中国居民杠杆率已超62%，部分家庭出现“提前还贷潮”。若房贷利率持续下行，不仅可缓解家庭现金流压力，也有助于稳定消费信心，间接支撑楼市需求。

二、房企融资环境改善，但“造血”能力仍待恢复

柏文喜指出，尽管降息有助于降低房企海外融资成本，缓解短期流动性压力，但“房企融资环境的根本性改善，仍需依赖销售端的回暖和资产价值的修复”。

当前，中国房企仍面临巨额债务到期压力。2025年三四季度为美元债兑付高峰，降息有助于降低再融资成本和汇率风险，尤其对仍具备境外融资能力的民营房企而言，是一线喘息之机。然而，若销售端未能同步回暖，仅靠融资“输血”难以扭转行业困境。

从数据看，2025年1-8月，全国商品房销售面积同比下降18.7%，销售额下降24.5%，房企回款压力依旧巨大。柏文喜提醒：“在通缩预期下，房企资产估值持续缩水，即使融资环境改善，也难以撬动新增投资。”因此，未来政策重点应从“救项目”转向“救需求”，通过财政贴息、购房补贴、税费减免等方式，激活市场交易，才能真正改善房企现金流。

三、市场预期修复，但“信心”仍是关键

柏文喜强调，当前楼市的核心矛盾并非利率高低，而是“预期转弱”与“信心缺失”。他指出：“在通缩状态下，货币政策传导机制失效，若无财政政策配合，难以有效刺激需求。”

美联储降息带来的宽松信号，确实有助于改善市场情绪，尤其是一线和强二线城市的高端住宅市场，近期已有外资询价和豪宅成交回暖迹象。例如，深圳南山区某豪宅项目9月来访量环比增加40%，北京朝阳区千万级房源挂牌周期缩短至45天以内。

但对于广大三四线城市而言，人口流出、库存高企、购买力不足等结构性问题，决定了其难以从外部流动性宽松中直接受益。柏文喜指出：“这些城市需要的是产业导入、人口回流和收入提升，而非单纯的货币刺激。”

此外，当前居民对期房交付、产权保障、房价下跌等风险仍存较大担忧。2025年8月，央行城镇储户问卷调查显示，仅16.3%的居民预期未来房价上涨，较2021年高点下降近30个百分点。因此，政策层面需同步推进“保交楼”资金落地、二手房交易流程优化、房产税立法预期管理等改革，才能从根本上修复市场信心。

四、外资或回流，但“房住不炒”仍是底线

市场普遍关注，美联储降息是否会引发热钱流入中国楼市。柏文喜提醒，外资更偏好核心城市的持有型资产，如写字楼、购物中心、长租公寓等，而非普通住宅。加之中国仍坚持“房住不炒”政策基调，外资大规模涌入住宅市场的可能性较低。

不过，近期政策已悄然调整。例如，2025年9月15日，中国取消外资购买非自住住宅的限制，释放出欢迎长期资本投资地产的信号。这或意味着，未来外资将在商业地产、城市更新、REITs等领域发挥更大作用，而非简单“炒房”。

从数据看，2025年上半年，外资在中国商业地产市场的投资额达47亿美元，同比增长18%，其中上海、北京、深圳占比超八成。凯德、黑石、GIC等机构正加速布局长租公寓、冷链物流、数据中心等“新经济地产”。柏文喜认为：“外资的回归，不仅带来资金，更带来资产管理理念与运营模式，有助于推动中国地产行业从开发向运营转型。”

五、结构性风险仍存，政策需“组合拳”发力

尽管美联储降息为楼市带来边际利好，但柏文喜警告，中国地产面临的深层次问题并未根本解决：

1. 人口拐点已至：2025年中国总人口已连降三年，出生率跌破6‰，未来住房需求总量将持续萎缩。

2. 库存结构失衡：截至2025年8月，全国商品房待售面积超7.2亿平方米，其中三四线城市占比超65%，去化周期普遍超30个月。

3. 财政依赖难破：2024年土地出让收入占地方政府性基金收入比重仍达86%，“土地财政”转型困难重重。

4. 金融系统敞口大：据央行数据，房地产相关贷款占银行业贷款余额比重仍达38%，若房价持续下跌，或引发资产负债表衰退。

因此，柏文喜建议，当前政策应打出“财政+货币+改革”组合拳：

- 财政端：设立万亿级“住房银行”，专项收购存量商品房转为保障房，既去库存又稳房价；

- 货币端：继续下调5年期LPR，并允许商业银行突破利率下限，探索“先息后本”“共享产权”等创新金融产品；

- 改革端：加快推进房产税试点扩容、预售制改革、农村宅基地流转等制度突破，打破“房价只涨不跌”预期。

六、结语：外因是助力，内因才是关键

柏文喜反复强调：“美联储降息只是外部变量，中国楼市的走向，终究取决于国内经济基本面、政策导向和市场信心的恢复。”

当前，中国楼市正处于“三重转型”之中：从高速增长向高质量发展转型，从投资驱动向消费驱动转型，从传统开发模式向存量运营与金融创新转型。在这一过程中，货币宽松可以提供缓冲，但无法替代结构性改革。

因此，面对美联储降息带来的“窗口期”，中国楼市更需抓住政策腾挪空间，加快推动财政刺激、收入修复、产权保障、人口政策等系统性改革，方能在宽松浪潮中实现真正的“软着陆”。

正如柏文喜所言：“降息不是万能药，但若用好这剂‘麻药’，为改革赢得时间，中国楼市仍有希望在风暴之后，走出一条新的发展之路。”

作者系中房研究院ICR首席地产评论员