江苏
起拍价210万，26人报名，74轮加价，最终以373.8万落槌。
备受关注的万科方圆法拍房，以近80%的溢价率，上演了一场看似火爆的资产竞逐。
然而，剥开表象深入内核，这起个案所折射的，远非简单的捡漏狂欢。
而是南通楼市，尤其是中创区，在深度调整期的一次价值重估。
万科方圆这套法拍房，建筑面积为175.79㎡，一拍起拍价定为210万，起拍单价仅约1.2万/㎡。
凭借显著价格优势，吸引到26人报名，经过74轮加价，最终以总价373.8万、单价约2.1万/㎡成交。
表面上看，2.1万/㎡的成交价，相较于1.2万/㎡的起拍价，无疑是巨大的胜利。
但若将视线拉回2020年，项目入市之际，彼时均价高达约3.2万/㎡。
这意味着，即便经过74轮争夺，其成交价较当初发行价，仍缩水超180万。
这不仅是账面上的浮亏，更是市场预期逆转的明确信号。
事实上，此次拍卖的更大价值，在于它为市场提供了一个，近乎剔除了情绪泡沫的真实价格锚点。
26人报名、加价超180万的热度表明，2.1万/㎡的成交价并非偶然捡漏，而是买家群体基于当下现实，用真金白银投出的心理价位。
它已成为衡量南通楼市二手房、新房定价合理与否的一把冷酷标尺。
• 于中创区大平层卖家而言
若目前挂牌价远超2.1万/㎡，则需清醒认识到，这已偏离当前市场有效需求。执着于虚高报价，结果很可能是长期有价无市。理性回调至接近锚点价格，或许是促成交易的必要妥协。
比如万科方圆这两套二手房，与法拍房条件相似，但目前挂牌价仍固守在3.4万/㎡以上。若无重大个体因素，此价格在当下已难以吸引理性买家。
• 于中创区在售及待售新房而言
与法拍房相似产品，凭借其“崭新”属性，定价或可略高于此锚点。但若溢价幅度脱离合理区间，也难免陷入曲高和寡的窘境。
除非产品力拥有代际级的领先优势，方能支撑更高定价。总之，客户正用脚投票，价格的敏感性已升至前所未有的高度。
• 对能级较低的其他板块而言
此价格更像一面价值天花板。无论是新房还是二手房，其定价逻辑都需接受这一现实的严厉拷问。试图超越核心区资产定价，在当前环境下几乎难以成立。
比如，中海翠湖溪岸下面这套建面约179㎡大平层，目前挂牌总价520万，单价约2.9万/㎡。任何一个理性买家面对如此高价都会发出疑问——为何要为一个能级更低的板块，支付远超核心区的溢价？
这场高溢价的法拍，并非市场回暖的颂歌，而是价值回归的序曲。
它用一种看似矛盾的方式宣告——基于旧预期的价格体系已难成立，新的价格共识正在形成。
市场正在通过这种方式，一步步探明底部，挤出冗余。
值得一提的是，万科方圆还有一套综合素质稍逊的法拍房将于10月13日开拍。
建筑面积159.68㎡，一拍起拍价184万，起拍单价约1.15万/㎡。
它将成为检验上述价格锚点，究竟是偶然？还是大势所趋？
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