江苏
9月，作为传统楼市旺季的关键节点，南通市区新房市场呈现出一种复杂的“弱复苏”格局。
尽管环比数据有所改善，但同比仍显疲软，整体回暖基础尚不牢固，市场信心仍有待进一步修复。
与新房市场环比有所回暖不同的是，9月南通二手房市场呈现“量价齐跌”的下行态势。
• 成交规模连续收缩：9月全市二手房成交1056套，环比下跌6.96%，已连续四个月下滑。
• 价格下跌趋势未改：9月成交均价为0.87万/㎡，环比下跌2.25%，结束了8月份的短暂企稳。
回顾今年以来价格走势，1-7月连跌六个月，8月勉强止跌，9月再度回落，反映出市场信心依然脆弱。
同比来看，较去年9月的1.04万/㎡已下跌0.17万/㎡，同比跌幅超16%，下行压力持续。
• 市场预期持续走弱：9月全市仅1049套房源上调挂牌价，而降价房源高达22394套，涨价房源数量不及降价房源的5%。
在新房价格战全面传导至二手市场的背景下，“以价换量”已成为维系成交的主导逻辑。
与此同时，市场分化特征进一步凸显：多个刚需盘价格持续探底；曾被视为“硬通货”的学区房在淡季频现“超低价”；而部分品质突出的改善型项目，却凭借过硬的产品力走出了独立行情。
• 刚需大盘价格持续探底
开发区绿地新里城，9月成交均价跌至0.88万/㎡，环比下跌7%，创历史新低。
该小区今年1-8月成交均价尚能维持在9000元/㎡以上，9月跌破这一心理关口。
同板块的时光漫城，9月成交均价同样创历史新低，仅0.98万/㎡，环比下跌2.4%。
市北板块新城香溢紫郡，9月成交均价仅0.8万/㎡，创历史新低，较历史峰值2.2万/㎡跌幅已超60%。
新东区海纳春江，9月成交均价仅1.34万/㎡，创历史新低，较发行价2.57万/㎡跌幅已近50%。
通州南山湖板块春溪集，9月成交均价跌至0.97万/㎡，创历史新低。该小区近三年来成交价一路下滑，从最高点1.6万/㎡下跌近40%，持续寻底中。
这些被认为早已“跌无可跌”的刚需盘，还在不断用更低的成交价告诉我们，其价格底部仍未夯实。
• 学区房价格回归理性
坐拥一附一中的苏建学府雅居，9月成交均价仅1.91万/㎡，环比下跌超15%，创历史新低。
这一成交价较历史峰值4.2万/㎡跌幅已过半，较今年1月的2.4万/㎡也已跌掉约5000元/㎡。
拥有启秀中学加持的新建路新村，9月成交均价仅0.95万/㎡，环比下跌超22%，较历史峰值2.4万/㎡缩水已超六成。
• 高品质楼盘走出独立行情
尽管大盘承压，部分具备产品力与稀缺性的改善项目仍表现出较强韧性，成交价逆势企稳甚至上扬。
新城区低密墅盘——中海上林院，9月成交了一套建面约268㎡别墅，成交价超3.7万/㎡，总价近1000万，显示出核心地段别墅产品仍具备相当高的竞争力。
该小区目前仅有4套别墅在售，挂牌总价从1280万到1500万，挂牌单价最高近5.7万/㎡。稀缺的体量、核心的地段、高端的品质，是业主高价挂牌的底气。
北大街价格天花板——绿城桂语江南，9月成交了一套建面约144㎡洋房，成交价高达2.23万/㎡，创下该小区近一年最高成交价记录。
该小区目前整体挂牌均价约2.56万/㎡，部分小户低楼层挂牌价已跌破2万/㎡，而建面约180㎡大平层挂牌价却近3.3万/㎡。
这一悬殊价差表明，即便在同一小区，更具稀缺性的改善产品，其价值正与普通产品拉开距离。
圆融板块的远创樽樾与中海铂樾府，9月表现同样可圈可点。
远创樽樾一套建面约153㎡小高层，2.09万/㎡成交，推动小区成交均价重回2万/㎡以上。
中海铂樾府一套建面约176㎡小高层，2.14万/㎡成交，虽较上月有所回落，但与2.4万/㎡的发行价相比，依旧展现出不错的价格韧性。
上述这些项目的共同特质在于，兼具优质地段与过硬产品力，这反映出在当前调整周期中，市场资金正加速向高品质资产聚集。
展望未来，随着四季度房企为冲刺业绩加大推盘与促销力度，新房价格竞争预计将更趋激烈，进而对二手房市场形成进一步挤压。
价格承压加剧：新房降价将直接分流二手客户，“以价换量”仍是二手业主的主要出路；
结构性行情延续：刚需盘、老旧学区房或继续探底，而高品质改善盘有望保持价格韧性。
数 据 说 明
*数据来源：南通贝壳
*统计时间：2025年10月13日
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