曾经的千亿闽系房企，把“现金奶牛”摆上了货架

宝龙地产，已经被逼到了绝境。

10月13日，宝龙商业一纸公告揭开了母公司宝龙地产的债务困局。

为推进境外债务重组，宝龙地产将宝龙商业摆上了货架——

拟通过出售、质押宝龙商业股份筹集4000万美元现金；或直接转让不超过32.4%的股权抵债。

若选择后者，宝龙地产对宝龙商业的持股将从63%骤降至30.6%，彻底失去第一大股东地位。

这场“儿子救父”的戏码，背后是宝龙地产长达近两年的艰难重组之路。

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二次重组，31%持有人已签署

作为闽系房企债务重组的典型样本，宝龙地产的自救历程充满波折。

早在2022年7月，宝龙地产称第四批2022年票据的所有尚未偿还本金额约2129.4万美元及其应计利息尚未偿还，首次宣告境外债务违约。

一年后的2023年11月，宝龙地产宣布无法支付1591.625万美元票据利息，再次构成违约。

这次违约也彻底暴露其债务困境，成为后续整体债务重组的导火索。

2024年2月，宝龙地产推出首份债务重组框架，方案内容包括现金偿付、强制可转换债券以及新票据等。

同年10月，约89%参与债权人加入重组支持协议，12月重组计划获法院批准。

但2025年2月，法院驳回其延长重组截止日期的申请，原重组计划失效，全资附属公司宝龙维京还因1.99亿美元未偿票据被申请清盘。

2025年4月，宝龙地产委任中国国际金融香港证券为独家财务顾问重启重组，半年后达成二次重组协议。

新协议提供五个选项：质押或出售宝龙商业股份筹4000万美元；转让不超过32.4%宝龙商业股权；发行不超过12亿美元强制可转换债券；发行相当于申索额50%的新中期票据；发行不超过5亿美元新长期票据及新贷款。

与首次重组相比，此次现金比例降低，更多依赖宝龙商业资产变现，债务期限也进一步延长。

二次重组策略的不断调整，也侧面反映出其财务状况的持续恶化，迫使公司不得不动用上最后的核心资产。

10月13日，宝龙地产就境外债整体解决方案的重大进展发布公告，公司已与约31%的债务持有人签署重组支持协议。

为推进整体解决方案的成功实施，宝龙地产在公告里也呼吁所有尚未签署重组支持协议的计划债务持有人尽快加入。

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业绩滑坡，宝龙地产陷债务泥潭

从跻身千亿房企行列到债务重组的屡屡受挫，宝龙地产自身业绩的持续恶化。

2021年，宝龙地产合约销售额达1012亿元，成功跻身千亿房企。

但随着行业下行，其业绩急转直下。

截至2025年上半年，总借贷达561.11亿元，流动负债高达275.98亿元，而其账上总现金仅73.27亿元，资金缺口超200亿元。

另有账面总值约228.43亿元的债务已违约或交叉违约，且2月境外债务重组计划曾因未达成协议而失效，引发债权人申请清盘全资附属公司的连锁反应。

销售端同样惨淡，2025年前三季度合约销售总额仅54.31亿元，同比暴跌44%，近乎腰斩。

亏损问题也日益严重，自2023年起陷入亏损，截至2025年上半年，两年半时间累计亏损110.7亿元。

资产处置接连碰壁，也彻底堵死了宝龙地产的求生路。

上海宝山写字楼等优质资产出售计划，因商业地产市场低迷多次夭折；福州永泰地块被政府收回、广州萧岗地块重回市场、南京多项目陷入长期停工……

绝境之下，宝龙商业成了宝龙地产手中最能拿得出手的具变现价值的资产。

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卖子救父，宝龙商业摆上牌桌

在宝龙地产陷入债务泥潭之际，宝龙商业凭借稳健的运营与健康的财务状况，成为其最后的“救命稻草”。

作为内地首家轻资产商管运营服务商，宝龙商业在行业寒冬中表现还不错。

销售业绩上很亮眼，上半年实现营业收入13亿元，归母净利润1.83亿元，经营性现金流2.22亿元，同比增长了52.8%。

财务健康度更是领先，宝龙商业现金及银行结余约为42.85亿元，无任何计息借款，财务状况较为稳定，流动资金充裕。

截至2025年6月30日，宝龙商业在管商业项目97个，在管面积1106万㎡；签约项目129个，签约面积1424万㎡，长三角区域项目占比达70%。

但这份优质资产却成为母公司的“提款机”，2022年宝龙商业曾计划以8.68亿元收购上海办公大楼为母公司“输血”，后因争议终止。

如今，宝龙地产再次将其股权用于抵债，以换取重组空间。

当优质子公司被剥离，宝龙地产或许能换得短暂喘息，却也失去了穿越周期的核心筹码。

对宝龙而言，此次重组若成，不过是“以未来换当下”；若败，则可能引发连锁清盘，成为又一标志性暴雷案例。

而对行业来说，如何避免“优质资产耗竭式化债”，或许也值得去思考。

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