公园东序：金隅上海背水一战

如果不是最近金隅公园东序即将推出市场带来一点声量，上海房地产行业里可能都快遗忘金隅这家公司了。

曾几何时，金隅在上海房地产市场上也是意气风发的。

11年，4个项目。金隅集团在上海的房地产发展轨迹，勾勒出一家北方国企在南下征程中的不适应与节奏失调。

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上海征程：从郊区试水到市区突围

金隅集团于2014年首次进入上海市场，但与其他外来房企的大举扩张不同，金隅采取了极为保守的布局策略。其最早的两个项目均位于上海郊区嘉定：金隅大成郡（2014年）和金隅金成府（2018年），都是针对刚需客群的产品。

这些早期项目暴露了金隅作为北方房企的“水土不服”。据媒体报道， 2014年开发的金隅大成郡因设计缺陷导致业主无法安装空调，项目负责人竟将此归咎于“南北差异”，称“因北方冬天供暖，夏季炎热气候少，对空调需求不大，作为一家北京的开发商，忽略了南北气候差异”。

2020年7月，金隅以69.2亿元总价、38.32%的溢价率拿下杨浦区江浦社区地块，成交楼板价85764元/㎡，刷新了当时杨浦区的最高楼面价纪录。这个项目可能是金隅在上海房地产市场的最高光时刻。这一举动被视为金隅从郊区刚需盘向市中心高端项目突围的标志。

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公园东序：错失时机的典型样本

2023年12月，金隅集团经过多轮竞价，以22.7亿元总价成功摘得普陀区桃浦科技智慧城地块，溢价率10%。这是金隅进入上海市场开发的第四个住宅项目。

这原本可能是金隅在上海发展的一次重要机会。然而，却是一次错误的押宝。

金隅公园东序项目自2023年12月拿地以来，进展极为缓慢。根据出让合同约定，开发商须在签订土地合同后12个月内开工，而金隅直到2024年11月中旬才“踩线”开工，险些超出土地出让合同约定的动工期限。 正常项目从拿地到开工一般需要3-6个月时间，金隅花费近12个月才动工，21个月才上市，远远慢于市场正常节奏。

相比之下，同期拿地的越秀、中建、城投等项目早已入市销售，甚至部分已进入清盘阶段。缓慢开发直接增加了项目财务成本。按金隅财报披露的3.18%融资成本计算，土地价款22.7亿元每延迟一个月入市，就将增加约600万元的财务成本。

更关键的是，由于这21个月的延误，目前的市场环境远不如拿地时乐观，“慢开发”让金隅陷入“时间换不来空间”的困境。

2024年4月，金隅地产上海公司与杭州公司合并，沪杭区域由前杭州公司总经理段雄统一执掌。这种组织架构的调整进一步影响了项目的推进效率。

目前金隅公园东序的操盘团队大多来自杭州，对上海市场非常不了解，决策变形。

当金隅公园东序终于准备入市时，面临的是更加严峻的市场环境：板块内库存高企，客户选择余地大，而项目本身又缺乏鲜明特色。在桃浦智创城概念需要更长时间兑现的背景下，金隅公园东序滞销命运几乎难以避免。

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背水一战 腹背受敌

最近几年，金隅在上海仅有公园东序一个新项目。如果这个项目卖不好，意味着，金隅在上海这个重点城市可能很难再有翻身的机会。而目前，即将开盘的金隅公园东序到底面临着一个怎样的难题呢？

如上文所言，桃浦板块目前已聚集了金茂、华润、宝华、中环、建发等多家实力房企，供应量接近6000套，市场竞争异常激烈。金隅公园东序的房地联动价为8.55万元/平方米，在当前市场环境下属于高端价位，需要足够的产品力和品牌力支撑。 而金隅品牌在上海市场的认知度低，也没有差异化标签。

除了桃浦内部的竞争，更可怕的是，金隅公园东序在这个时间点进入市场，还要以一己之力，单挑南大目前最炙手可热的项目中环麓岛。了解市场的人知道，桃浦这几年一直被南大压着打，桃浦的购买力在过去2年几乎已经消化殆尽。没有同行的一起托举，桃浦的市场更加清冷。而南大，正在高歌猛进，规划落地的速度肉眼可见。

中环麓岛对金隅公园东序的冲击，是“未战先压”。价格上，南大板块目前7万/㎡左右的价格，与金隅公园东序的8.46万/㎡形成超过1万/㎡的价差。

产品力上，两个项目更是差了一个代际的产品。中环麓岛108-188㎡户型全配三阳台，得房率85%～90%（部分超100%）。而金隅公园东序的产品，仍然停留在“飞机户型”和“5米面宽”，这样的销售说辞至少落后了5年，没有给行业留下任何的记忆点。

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谨慎出招：首推仅88套

在酝酿了2年之久后，金隅公园东序的操盘团队，选择在总货值22.7亿元的项目中，仅仅首推88套，这一保守策略更像“无奈之举”：一是试探市场，规避大规模去化不佳的尴尬；二是营造“稀缺感”，在供过于求的市场中吸引关注；三是留调价空间，去化好可提价，遇冷能调优惠。

但上海的购房者并不傻——这传递出的是“信心不足”的信号：“小批量推盘”遮不住核心短板，反而让客户怀疑项目前景，抑制购买意愿，陷入“越保守越难卖”的循环。

反观南大的中环麓岛项目，首推就有436套，显得信心十足。

有一个戏剧化的插曲，金隅公园东序在8月和9月，曾多次改规划。这个操作也十分反常。据上海市普陀区规划和自然资源局公告，项目配套商业（会所）建筑面积减少为1554.10㎡，机动车库建筑面积减少为14317.86㎡。

具体原因不得而知，有可能是出于市场竞争压力，到开盘前最后一刻还在就细节调整项目。但是我们比较担心的是，施工阶段改规暗藏多重风险：已浇筑墙体、搭建构件可能需拆除重建，既增加建材与人工成本，还可能破坏建筑结构受力平衡，影响承载力与耐久性，后续质量验收难度也会陡升。

事实上，金隅上海过往的产品支付也出过问题：2023年，金隅外滩东岸因硅墨烯板不达标、外墙热桥问题（墙体局部传热过快，影响保温），被上海市住建部门要求限期整改，这又让部分购房者对项目质量多了一层疑虑。

结语

作为一家北京国企，南下上海征战，曾是雄心壮志。过去10年，发展并不理想。如今，金隅公园东序是金隅在上海的背水之战。首批88套销售情况如何，很快答案将揭晓。后续地产申度还将持续关注。