北京
“高管债务、内部分拆不利、市场等等因素，使相寓正在遭遇内忧外患。
文| 房互
图| 网络
房互君从多个渠道获悉，我爱我家旗下长租公寓品牌相寓，其上海总部目前正在进行较大规模的人员优化，一些总监级别的中层被列入优化名单中。此次调整涉及业务线和多个职能部门。
对于这波调整，相寓总部对内尚未给出明确的官方说法。由于优化对象集中于管理人员，使得这次调整更像是一场有规模的组织架构调整。
尽管此次并非相寓首次优化调整，且这波调整已经持续了近一个月，相寓内部员工担心，此波调整尚未结束，仍会有更多岗位被波及。
数据显示，自2021年以来，相寓一直处于亏损状态。从2021年到2024年，其毛利率分别为-7.05%、-5.99%、-5.40%、-5.5%。2025年上半年，相寓营业收入为27.03亿元，同比下降17.41%，毛利率为-5.37%。
根据我爱我家今年上半年的财报数据显示，相寓在管房源达31.9万套，平均出房天数为8.8天，出租率稳定在95.2%。
截止目前，我爱我家和相寓尚未发布第三季度财务报表。但种种迹象表明，三季度以来，相寓遭遇前所未有的内忧与外患。
今年8月，因2.8亿元个人债务问题，我爱我家董事长谢勇持有的我爱我家总股本4.88％被公告进行司法拍卖。9月27日法拍当日，因无人出价而流拍。
而如果谢勇无法继续偿还个人债务，不排除债权人以债转股方式行权，从而对我爱我家及相寓的运营造成更实际的影响。
除了高管的个人债务问题之外，据接近相寓的相关人士表示，相寓的内部管理问题，也是阻碍相寓发展的一个重要因素。
相寓总部设在上海，由我爱我家百分之百控股，其总经理刘洋同时兼任我爱我家副总裁、上海我爱我家总经理。
由于历史原因，作为相寓最重要的两个城市，北京和上海的业务并不在相寓总部的管辖范围。在运作上，北京和杭州的管理各自独立。
在北京，相寓由我爱我家副总裁、北京公司总经理高晓辉直管。而在杭州，亦由当地我爱我家负责人直接管理，此外，在2023年杭州经历总经理“陈毅刚团队出走”（）变动后，其负责人也由北京公司派往，这也就意味着，相寓的杭州公司，或亦在高晓辉的管控范围内。
数据显示，北京相寓房源量已达到12万套，杭州相寓在管房源量也达到12万套左右。按照相寓在管房源总量31.9万套计算，北京、杭州的在管房源量占相寓房源总量近75％。
此前，市场频繁传闻我爱我家欲独立分拆相寓，并寄望独立上市。房互十问此前曾专门分析过（）。
有接近相寓的人士告诉房互君，因一直无法实现对北京和杭州两大业务城市的合并，相寓从我爱我家的拆分和独立融资进展十分缓慢。
相寓官方的相关介绍显示，相寓已经进入北京、杭州、苏州、上海、太原、天津、南京、郑州、成都、无锡、南宁、武汉、广州、长沙、深圳等15个城市。
· 图为相寓官网截图
但实际上，相寓在南宁和长沙的业务已经停止，除了太原、无锡为合资公司之外，相寓总部直管的公司只剩下9个。
按照在管房源量计算，总部直管城市房源量仅7万套左右。京杭占比过高、城市集中度过于明显，成为相寓“诸侯割据”的重要因素。
从相寓的产品来看，既包括传统的全委托方式和集中式公寓模式，也有类似于贝壳省心租的轻委托管理模式。“委托管理”即二房东模式，即从业主端拿下房源之后，相寓再进行出租，以此赚取差价，相寓承担租金下跌以及房源空置期的风险；而轻托管方式，则由相寓和房主共同承担房源空置的风险。
从整体的市场环境来看，租金市场已经持续进入下降通道，这让住房租赁市场的委托管理商业模式，充满了更多不确定性。如果积压的房源无法得到及时出租，则意味着相寓的资金风险变得更大。
另一方面，来自竞争对手的压力，也让租房市场的竞争更加激烈。
数据显示，截止到今年上半年，贝壳省心租在管房源量达到59万套，同比增长88％，租赁服务净收入108亿元。预计今年年末将达到70万套。贝壳省心租成立仅4年，无论是增速，还是规模，已经远超运营超20年的相寓。
这些内外交困之下，相寓的未来充满了不确定性。 在持续亏损、管理割裂、竞争加剧的多重压力下，此次针对中层的优化，或许只是其针对新市场环境调整的开始。（完）
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法律支持：北京中治律师事务所合伙人 刘检玲
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