小区物业“撤退潮”，可能才刚刚开始…

年底了，跟大伙儿打听个事儿——

物业费还交着呢？邻居也都交着呢？你家物业公司没盘算着撂挑子走人吧？

特别好！且行且珍惜！

不是我没屁格愣嗓子，纯粹是因为最近物业这瓜属实有点儿猛！

前不久，杭州一个名叫复地连城国际的小区，一不小心被挂上热搜好些天：

业主拖欠了1200万物业费，把物业公司直接干提桶跑路了。

小区位于临平区乔司街道，2010年交房，有32幢高层住宅和1幢单身公寓；

总户数近3800户，实际居住人口有10000来人；

物业费也不算贵，1块8毛钱/㎡/月，放在今天来讲，典型的刚需小区物业费价位。

但架不住这小4000户业主里，主动缴纳物业费的只有几百户——

明显低于物业行业公认的60%收支红线！

剩下的业主大致分两派：一派是催一催就交物业费，另一派是你催我也不交。

截至今年10月份，小区业主总共拖欠物业费1200万，平均每户拖欠3000多元；

加之人员、物料等运营成本年年刚性上涨，项目长期处于严重亏损状态。

物业一琢磨：你这月月不开晌，还得顿顿老鳖汤，马斯克也经不起这么霍霍啊？！

干脆拉倒吧！一不做二不休，惹不起我还躲不起吗？

于是，近期这个小区的物业发了一封《关于退出连城国际小区物业服务的告知函》：

官宣物业服务至今年12月31日正式结束，并完成人员撤场。

措辞虽然克制，但难掩内心沉重。

掐指一算，今天距服务期满也就还剩一个半月的工夫。

笔者深扒了一下才发现，这玩意儿压根是个死循环。

目前负责该物业的上海永升物业管理有限公司临平分公司，是2021年中标的，满打满算也不过四年时间。

起初还曾投入资金改善环境，特别是治理发臭的人工湖，赢得了业主好评。

后来不知从何时起，魔幻现实的一幕来了——

一边是垃圾成堆、人工湖重新被杂草占领、保安保洁罢工，散步都能散出智取威虎山的气势。

另一边是物业公司吐槽物业费收不上来，公司长期处于严重亏损，实在巧妇难为无米之炊。

就连小区业主自己，都说不清到底是“先有鸡”还是“先有蛋”。

反正结果就是，就成了我们今天看到的这种恶性循环：

物业费收缴率低→物业公司亏损→削减预算、精简人员→服务质量下滑→业主更加不满、拒缴物业费→物业费收缴率进一步降低 → 物业公司撂挑子不干

再然后呢？

物业公司承担亏损，如果是上市公司还会影响在资本市场表现；

小区业主，也不得不承担居住品质下滑、房屋价值折损等风险。

这都典型到不能再典型的双输局面。

有好奇的小伙伴可以去某音和某手搜搜这个小区名，好多人都说现场无力吐槽。

但话说回来了，你还真别觉得是笑话，据中国物业管理协会的数据统计：

全国住宅小区物业费平均收缴率已从2018年的83.7%下降至2023年的76.2%，这眼瞅着又过了两年，现在恐怕连70%都不一定保得住了。

笔者专门找到了今年上半年的一份有关物业公司撤退的不完全统计，个顶个都是有头有脸的名企，大伙儿可自行参考——

‌这里面有个非常普遍的现象：

物业撤退与小区房龄存在显著关联‌，房龄越久，物业公司撤退的风险就越高。

不少头部物业公司，也都因成本压力主动退出低效住宅，纷纷转向高端商业或公共建筑领域。‌

这里面到底出了什么问题？

弄明白这里的弯弯绕绕，我认为有助于大家理解接下来很长一段时间的房地产市场走势。

一方面，老小区物业费与维护成本的此消彼长，几乎不可逆。

不知道大家注意没，老小区的物业费标准滞留在“上古时代”：

物业费不超过1块的都比比皆是； 1块5、1块8都得算老小区里的佼佼者； 敢上2块，老小区业主都得吐槽物业费贵。

这些老小区物业费卡在这儿上不来，原因主要有两个：

一是历史遗留问题。

过去好多老小区的物业费都是几毛钱，突然“嗷”一下子上去，业主抗性可想而知；

二是住户流动性问题。

不少老小区如今已拿来出租，其中不乏群租现象，很容易导致业主和租客踢皮球。

再加上老房子保值的需求不高，那就更没啥心理包袱了！

虽然物业费收不上来，但物业维护的刚性开支可是越来越刚。

专业研究机构有统计显示：

5年以下房龄的新小区，每年维护成本大致占物业费的25-35%；

10-15年房龄的小区，这一比例上升至45-60%；

15年以上房龄的，光是维护成本就得去到70%以上。

没办法，这是热力学第二定律决定的，就是达芬奇、爱因斯坦、米开朗基罗、拉斐尔都凑齐了也血招儿没有！

设备老化和管道锈蚀，意味着维修频率和开支根本压不下来；

消防系统维护提升、电梯强制年检保养等合规成本也跑不了。

拿咱们今天说的杭州复地连城国际小区来说，光是维护成本就得干到物业费的70%；

而且，前提还得是征收率先干到100%，那你这不坐等赔钱呢嘛！

一边是社会学没包袱，一边是物理学上强度…

这课题也太难了。

另一方面，缴纳物业费属民事合同纠纷范畴，不涉及征信，也不具强制性。

有些朋友可能要问了：

物业公司给你提供服务，不缴物业费，这玩意儿能行吗？

你看啊，水电燃气也好，搓背打盐也好，你不缴费分分钟让你知道人情冷暖。

但是物业费这玩意儿不好说，这是个商业行为且难以量化。

业主不缴物业费，法律角度上讲也就是个民事合同纠纷。

只要没闹上法院说“业主必须得缴，不缴强制执行”，基本上都跟征信扯不上啥关系。

对于物业公司来说，要真的闹到法院打官司、申请强制执行，门槛也是相当高的。

而且，大家想这个事儿，物业公司和业主抬头不见低头见，本质上做的是个“准熟人生意”；

物业公司要是真的两横一竖就是干，把自己玩命搞成了“讨债公司”，回过头来工作还怎么开展？

物业公司卡在当间儿，它不是假难受，它是真难受！

此外，这两年还有个新情况——

房地产行业迎来了深度调整，使得许多楼盘谈不上什么财富效应或者赚钱效应。

再加上物业费缴纳问题通常不涉及征信，缺乏强制性…

如此一来，物业费在不少人的收支体系里，就成了“能省则省”的存在。

对这个事儿有啥疑问的老铁，可以打听打听周围的人。

老铁们，咱们前面唠的这些，都算是物业跟业主那点儿相爱相杀的糟心事儿。

您可以当个热闹，但别把自己过成了热闹，否则就太热闹了！

接下来，咱们整点儿严肃的讲——

当下这股物业“撤退潮”，形成了一股强大的推力，正悄咪咪地重塑二手房市场价格体系。

你想，以前咱们一说有价值的楼盘，城市区域能级得高，商学铁配套得到位…

现在这个逻辑依然方向不错，但随着增量向存量转变的趋势愈发明显，我们在判断房产价值的时候，必须加入一个全新的参考标准：

物业品质！

这几乎是二手房价值最结实的那道防线，它一撤，相当于房子的安全垫没了。

保安撤了，大门就形同虚设，谁都能进来逛两圈。

真到那时候，人车还分不分流？不好说。

保洁停了，垃圾堆成山，那个味儿啊你就想去吧？

还什么绿化带、园林景观？用不了多长时间就能住满人类的好朋友…

电梯坏了？对不住，自个儿爬楼吧，兹当是锻炼身体！楼道灯灭了？手机手电筒能用不？要不您凑合凑合？

买房的人一看您这现场，那都不用中介添油加醋…不对，真到了那会儿，不一定有人愿意来看房。

从最现实的角度看，当一个小区陷入“物业跑了 → 没人管 → 加速摆烂 → 更卖不上价”循环，咱就得考虑考虑接下来会发生什么了。

条件好的、有能力的业主大概率先跑，这部分业主往往不止一套房子且高度理性，这批人的抛售，会直接拉低整个小区的成交均价。

剩下的邻居基本属于沉默的大多数，日子还得过，咋办呢？

要么凑钱请新物业，要么成立所谓临时管理小组…

但是话说在前面，这个“临时”究竟“临时”到啥时候，不知道。

银行干评估的小伙伴又不是彪子，你都心知肚明的问题，人家当然一眼就能看出来。

你琢磨琢磨，评估价还上不上得去了？

所以，未来的二手房市场，会出现一道无比现实的分化：

一边是物业服务到位的小区，另一边是物业摆烂甚至没物业的小区。

前者会成为存量房市场里的“硬通货”，议价能力和流动性会比较好，反观后者，可能真的会变成真“不动产”。

目前经历了这轮存量房市场深度调整之后，许多城市都出现了价格十分亲民的房子。

我在这儿劝您一句：还真的不能只图便宜。

这恰恰是给了许多朋友一个主动升舱的机会，能实现城市升舱依旧是不错的选择。

此外，在能力范围内尽可能去关注那些开发商靠谱、物业服务到位的次新品质盘。

可以问这么几个问题——

“咱们这儿物业费多少啊？”、“收缴率怎么个情况？”、“上一任物业是咋走的？”、“小区业委会扛事儿不？”

这几个问题一抛出来，日后的居住品质立马浮现得清清楚楚。

咱们今天，事儿也说了，干货也讲了，大伙儿要觉得有用，欢迎分享更多朋友。