重庆
01
真是大吃一惊啊！
重庆楼市最卷的居然是大观音桥片区？
整个江北区（现在是两江新区）基本上都比较成熟，在这片区域看房的人，通常会整个大片区的新房都会看一遍，客群基数差不多是一致的，所以我把这一大片区域统称为大观音桥片区。
不数不知道，一数吓一跳。
大观音桥片区在售的和即将推出来的楼盘，居然快接近30个了。
◉ 杨一设计制图
观音桥核心有（5个）：启元、观宸、观音桥1号、联发观音桥、煌华晶萃城
新牌坊-红旗河沟-花卉园有（4个）：远达新项目、中海寰宇时代、中海璟尚、合能渝悦府
大江北嘴有（6个）：江北嘴壹号院东苑、中海天钻、阳光城天澜道11号、江北嘴公园里、龙湖江山颂、远达新项目
盘溪有（4个）：海成江帆郡、龙湖江上云玺、保利阅江台、中海映溪台
冉家坝-南桥寺有（2个）：凯德九章、中海寰宇时代璟悦
寸滩有（2个）：西派城、鲁能星城外滩
江北农场有（2个）：中粮天悦壹号、华美翡丽山
忠怒沱有（2个）：华润嘉宸、盛景实业地块
鲤鱼池有（1个）：建发望江云启
足足有28个楼盘。
平时感觉大观音桥土地可紧张了，寸土寸金的，可事实上，大观音桥片区已经成了重庆楼市竞争烈度最高、产品最卷的板块了。
02
截止到2025年6月底的数据，大观音桥片区的住宅存量有177万平米，平均到这28个楼盘，单个楼盘的存量有6.3万平米，并不算多。
从开发商的操盘项目数量来看，那中海无疑是最多的，有5个楼盘：
中海映溪台、中海璟尚、中海寰宇时代、中海天钻、中海璟悦
截止到2025年6月底的数据，中海这5个楼盘还有5.83万平米住宅存量，大多数都是尾盘了，清盘在即。
◉ 杨一设计制图
从存量最多的楼盘来看，还是截止到2025年6月底的数据
观宸住宅存量最大，有19万平
联发观音桥存量其次，有15.8万平
煌华晶萃城住宅存量有14.3万平
阳光城天澜道11号住宅存量有12.4万平
西派城住宅存量有11.4万平
建发望江云启住宅存量有10.7万平
江北嘴壹号院住宅存量有9.1万平
远达两项目住宅存量有23万平米
盛景实业地块住宅存量有7.07万平米，这是隶属于江北城建集团的公司，由建发地产代建，新中式风格、新规产品，预计2026年上半年面市。
其余10几个楼盘，住宅存量普遍在5万平米以内，很多都是尾盘项目了。
03
这28个项目，拿地的时间各不相同，从2009年到2025年都有。
拿地最早的是江北嘴壹号院，2009年6月份就拿地了，楼面价仅3358元/㎡。
其次是观音桥1号，2011年5月份拿地，楼面价6012元/㎡。
再就是阳光城天澜道11号，2011年7月份拿地，楼面价5331元/㎡。
江北嘴公园里，2012年4月份拿地，楼面价4521元/㎡。
煌华晶萃城，2014年8月份拿地，楼面价2300元/㎡。
华美翡丽山，2014年9月份拿地，楼面价3280元/㎡。
◉ 杨一设计制图
中国铁建西派城、鲁能星城外滩，这两个挨着的项目，是在同一天拿地的，2016年8月30日，楼面价分别为5916元/㎡、4612元/㎡。都是由央企进行开发，但开发出的产品却是天差地别，每每经过寸滩时，我都会感叹这完全是两个时代的产品。
由于大观音桥地处城市核心，所以这些项目的容积率普遍都比较高，最高的是观音桥1号，9.0的超高容积率，其次是7.13容积率的江北嘴壹号院、7.0容积率的煌华晶萃城，再就是4.0容积率的凯德九章、阳光城天澜道11号、江北嘴公园里……
这28个项目，容积率普遍都在2.0以上，低于2.0的仅有4个项目，合能渝玥府、中海映溪台、龙湖江上云玺、华润嘉宸，嘉宸是24年年底新拿的地，容积率最低，仅有1.41。
最近， 徐悲鸿中学北侧又推出了一块土地，之前的 老肺科医院， 起拍楼面价是8805元/㎡，体量3.93万平米，看看哪位央企开发商会将它收入囊中。。。
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