北京
11月26日晚间，万科企业股份有限公司一则公告震动资本市场——其2022年度第四期中期票据（“22万科MTN004”）将召开持有人会议，审议20亿元本金的展期方案。这一举措不仅暴露了头部房企在债务滚续上的阶段性压力，更引发市场对房地产行业信用风险传染的连锁担忧。截至11月26日收盘，万科A股价跌至5.89元，创十年新低，多只债券价格单日跌幅超30%，市场情绪跌入冰点。
深铁“输血”309亿
“22万科MTN004”本金兑付日仅剩不足20天，浦发银行作为召集人突然提议展期，被市场解读为万科现金流承压的直接信号。尽管万科未明确披露展期方案细节，但此举打破了房企债务“刚性兑付”的传统预期。叠加12月28日到期的“22万科MTN005”（37亿元）尚未公布应对措施，万科12月合计57亿元的偿债压力成为短期焦点。
值得注意的是，万科并非首次尝试债务展期。2024年，该公司已通过“以资抵债”“分期偿还”等方式处理多笔到期债务。但此次展期发生在债券到期前一个月，而非临近兑付日的“临门一脚”，被业内视为流动性紧张程度的升级。汇生国际资本总裁黄立冲指出：“展期虽是房企纾困的常规操作，但越早启动越说明企业对自身短期资金到位的信心不足。”
面对市场恐慌，万科大股东深圳地铁集团（深铁）的“托底”承诺成为唯一稳定器。2025年初至今，深铁已向万科提供309.96亿元借款，利率和期限均优于市场水平，支撑其完成288.9亿元公开债务的偿还。11月20日，万科临时股东大会进一步通过议案，授权深铁在2025年提供不超过220亿元的新借款额度。
然而，市场对“深铁兜底”的幻想正在破灭。尽管深铁在技术层面被赋予“市场化、法治化”支持原则，但其借款额度存在硬性上限，且合同未承诺无条件全额覆盖万科全部债务。黄立冲分析称：“深铁的支持更多是‘阶段性输血’，若万科后续融资环境未改善，借款额度耗尽后，其信用评级可能面临实质性下调。”
信心崩塌的蝴蝶效应
公告发布后，万科债券市场遭遇“史诗级抛售”。“22万科02”盘中暴跌35%，“21万科04”跌超30%，触发二次临停机制；“23万科01”“21万科06”等亦因跌幅过大暂停交易。尽管尾盘部分债券跌幅收窄，但投资者恐慌情绪已蔓延至权益市场——万科A单日跌幅2.48%，市值缩水至702亿元，逼近2014年上市初期水平。
这一连锁反应折射出市场对房企“系统性风险”的担忧。当前，房地产行业仍处于深度调整期，销售端复苏乏力与融资端收缩并存，导致企业现金流修复进程缓慢。万科作为“优质房企”代表尚且面临展期压力，中小房企的信用危机更如达摩克利斯之剑高悬。
对于万科而言，展期仅是短期止血手段，长期需依赖“资产处置+股东支持+经营模式转型”的组合拳。黄立冲建议，企业可加速剥离非核心资产（如物流、长租公寓等），通过引入地方国企或REITs工具回笼资金；同时推动股东以可转债、优先股等形式提供“类资本金”支持，缓解刚性兑付压力。此外，万科需彻底摒弃“高周转”模式，转向“现金为王”的轻资产运营，压缩低效扩张，聚焦回款周期短的高能级城市项目。
监管层面亦需关注房企债务风险的外溢效应。业内人士呼吁，可借鉴“保交楼”专项借款模式，对优质房企设立定向纾困基金，或通过政策性银行提供低成本长期融资，避免信用风险向金融体系传导。
万科的展期公告，既是企业自救的无奈之举，也是行业转型阵痛的缩影。在“房住不炒”基调下，房企的信用重建不仅依赖个体努力，更需政策、市场与资本的协同发力。而对于投资者而言，万科股债的剧烈波动敲响了一记警钟：当“高杠杆时代”落幕，唯有回归经营本质与现金流安全，才能穿越周期迷雾。
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