香港火灾给深港的城市发展模式提出警醒

人是情绪性的生物，我们对一件事的判断常常囿于当下此刻的情绪，而如果想要使自己对事情的理解有穿透性，就需要经常性的回查，检视曾经的自我。

香港大浦宏福苑的此番大火，我认为在很多层面，尤其是在我先前屡次批评的城市超高层住宅方向上，又进一步发出了沉重的警告。关于城市超高层住宅的隐患，我批评过香港，也批评过深圳很多次，我认为他们在发神经，没有让城市变得更加“可负担”。过去这些年，深圳规划部门基于城市更新的荒唐理由批出的超高层，太多、太过了，进而为整个城市的未来埋下了重大隐患，安全方面的隐患、价格方面的隐患，都来了。

一件事或许说明不了什么，但如果陆续很多事叠加在一起，我认为实证上还是值得警醒的。

宏福苑大火，截至我在写作本文时，死亡人数已经达到65人、伤70人（失联者先前说是279人），死者中还包括一名勇敢救人的消防员，看起来是1918年跑马地马棚火灾之后死亡人数最多的一次。火灾爆发的离谱程度、火烧连营的惨烈程度数十年未见，令人泪下，我长这么大没见过整个小区着火的。

李嘉诚老先生几乎是在第一时间捐出了累计8000万（3000万打头、5000万后备），虽说捐献不攀比，但是对于多捐者人们多一分夸赞，朴素情感上是完全可以理解的。往前回查一下，想一想过去这10年里，超人不管是在内地还是在香港本地所经历的遭遇，被骂得像狗头一样（这个背后又有多少是被组织的）。我们完全可以在此提出问题：究竟什么才叫爱国。这些年来，我发现相当一部分蠢蛋理解的爱国已经沦为了：骂别人不爱国，就证明我爱国。有的人可能一辈子往外捐的钱物不到100块钱，但是网络上一讲起爱国来，顿时TNND觉得自己义愤填膺、手持正义之剑了。

多年来的教训，让我学会了一个简单的判断标准：评价一个人一件事乃至所有，只看行动，不看其它。喊口号太容易了，行动就需要投入时间、精力、乃至钱财，那就不容易。有的人嘴上说着爱你，干的事都是让你受到越来越多的伤害，你断然不能再信他。

回到我要谈的重点，城市超高层住宅。去年深圳发生了豪宅悦府的起火悲剧，现在是香港火灾，两城一衣带水，深圳在今年“限高令”出台之前全面在学习香港发神经，疯狂的发展超高层。是以，这对深圳来说，这场灾难有很大的警醒价值。

我断然不是说，超高层就一定会发生重大灾难，也不是说城市要因此摈弃超高层。因为，这属于极小概率事件。但我的确认为，从灾难应对、技术条件、必要性这些角度，深圳这样的城市，在发展建设超高层住宅的问题上，应万分谨慎。这玩意儿建起来容易，出了问题就是大麻烦，将来再拆，是更大的麻烦。

做个类比，城市超高层的灾难隐患这个问题，有点像飞机失事。我们知道飞机发生事故的概率极低——据说770万次才会有一次致命事故率，但一旦发生就是严重灾难。所以，这就属于是极小概率+极大灾难事件，像是经济学意义上的“黑天鹅”。结果是 ，即便是大家都知道飞机一旦出事就是大事，但是还是会选择飞机出行。

我们首先应该坦承一点，高层超高层火灾，也是城市里的小概率事件，并且出事之后，和飞机失事一样都是极难救援。所以，两者的相同之处在于，都将重点工作放到了灾难预防上，这是对的。

但两者也有大不同，飞机事故的预防依赖于那些跨国企业巨头经年累月不间断的技术研发（注意：不是个人），他们之间本身存在着激烈的市场竞争，会彼此促进。这样拉长时间线，世界会看到飞机安全技术的显著进步。但是任何一个城市的高层超高层，大部分情况下都是高度有赖于物业公司-住户个人的自觉管理，而一旦发生灾难，则又严重依赖于所在城市的公共治理能力。公司、个人这两者所具备的专业知识，完全不在一个量级。企业面对自己的飞机出事，他还能重新研发，而个人除了逃跑什么都做不了。

而在技术条件上，我们也要承认，现有用于控制高层超高层火灾安全的技术进步，远远达不到超高层灾难爆发所需要的程度。我看到一财、财联社都报道了这些，现有消防车+云梯车最多也就是针对33层（也就是100米）以下的火灾（造价飙升到2400万），超高层（100米往上）则要用直升机。那么，未来用无人机能不能解决问题？无人机当然是革命性的技术，但是问题就来了，技术攻克是一，谁来投资？这需要很多资本，以及很长的研发与商业化过程。

所以说，高层超高层只是建筑高度，这本身不是问题，问题在于：我们现行配套的安全技术跟不上。这一点，是多年来人口密集的大城市并没有正视的问题，不止是内地城市，全世界都如此。这导致一旦出现火灾，任你公共治理能力再强也难以控制。

而和全球其它城市相比，我们的高层超高层超多，我们比人家更紧迫需要防患于未然！——《一财》上述报道，全国现有高层民用建筑100多万栋，超过100米的超高层建筑5千余栋，总量世界第一。

这是我认为国内这些年疯狂发展高层、超高层建筑不恰当的理据之一。

但要改变这个，我们需要先看到：这个实质上不是个技术问题，而是一个城市发展模式问题。你选择了这样的高层超高层遍地开花的发展模式，就要面对它的代价。香港已经不能回头，内地还勉强有的商量。

这就谈到了，必要性。

我想，探讨这个问题，内地没有一个城市比深圳更适合，因为它给到住宅的容积率最高——天花板达到了6.0的恐怖值。但我将再一次阐述，这根本不必要，我在8年前已经阐述过了一次《》。

我们坦承一点，高层、超高层住宅在亚洲城市，非常普遍，几乎所有的亚洲大城市，香港、东京、新加坡、首尔、北上广深、孟买、河内……全都采取了集约化发展模式。但也只在亚洲城市，放眼全球，欧美模式基本上都是：一个核心城市，只有那么一小撮是有高密度的建筑，但具体到住宅，超高层极少极少，就是达到100米的高层住宅都不多，大量的都是House。

而亚洲内部也有不同，和新加坡、东京、首尔这些发达都市比较，国内走的太激进了，连四五六七八线的小县城，都把住宅盖到30-40层，全亚洲你都找不到第二个！像深圳更是夸张，这些年搞城市更新搞上头了，住宅最高搞到了74层、200多米，今年之前，随便卖一块地，都把容积率设到6.0，加上商办动辄到10.0，住宅盖到150米，公寓盖到200米，那都越来越平常。妈耶这是住人的呃，你说有一小撮人喜欢住在“一览众山小”的半空中，我相信。但是你不管关内关外，是个地铁站周边、总部基地里面，你都搞它150米、200米，我就理解不了……有多少人愿意住在台风一来就左右摇晃的半空里？这个账，规划部门在划定法图时有没有想过“常识”？

我经常去踩盘，40-50层的住宅也常上去看，电梯的确会令人耳鸣，而刮大风也的确会摇晃，这些规划官员去体验一下就知道。真的万一火灾来了，绝不是你多看几篇“高层火灾如何逃生”就能活命的。

更别提香港，内地房地产的一切，完全滥觞于香港。很长时间里，似乎我们心目中，只有香港那样的城市开发模式才是对的。

但那其实是错的，我批评过香港也很多次，我从来没有觉得香港政府把港人的住房可负担性解决的好，非常的失败，而本可以不那么失败。深圳也没有做的好，同样本可以做的很好。

如果你去东京（甚至是首尔），可以看到，相当于深莞惠面积的东京圈生活了接近4000万人口，而东京核心23区的面积和新加坡、首尔都差不多大，相当于香港的一半、深圳的接近1/4——实际上，多数世界大都市的面积都不过几百平方公里。我多次说过，2000平方公里的深圳在世界大都会里实际上很大了，1100平方公里的香港也不小了。

但如果你在东京，可以随处看到那种2-3层的“一户建”（你可以把它简单理解为广东早年村民自建的那种“小产权房”）。就是在首尔，低矮的多层老房子，也是随处可见。但是在香港，你只能看到“一线天”。在深圳（随着城中村的拆除）你也看不到，大量的超高层开始崛起，像一个个个大萝卜倒插在土地上。

为什么城市规模比深圳小、人口密度更高的东京、首尔，人家反而可以做到住宅的高度不用那么高？——东京、首尔大约都算1000万人口，深圳1800万人口。

这背后的原因很简单，深圳、香港把建设用地配给到住宅的部分，太低了。香港的居住用地占比之前是6%，现在是7%左右，令人发指；深圳好不少，但也只是23%（这还包括了大量的小产权房），低于国标下限的25%；世界大都会没有低过40%的，东京我记得是50%多。

有时候，大家老骂深圳房价贵，都是炒作，怪资本家无良。这是无知，少有人去追究城市选择的开发模式，那是顶层，决定了一切。我有土地并且还不少，但是我不给你建住宅。

这个结果导致了：香港劏房人均居住面积是6平米。但是你们知道，加利福尼亚的牛圈猪圈要求是多大？小牛要求不低于4平米、母猪要求不低于2.3平米。我当时看到那个法案的时候，着实发呆了一会儿，我真的第一时间就联想到了香港人。你说城市发展的再好，市民住成那个鸟样，也不能算成功吧。

说起为什么。这些年我参加过不少这样的研讨会，官方的、半官方的都有，会上没有一次例外，官方规划者每次都在强调：深圳地少人多，在划定50%面积为生态控制线的条件下，没有办法不大幅提高容积率，没有办法不减少住宅用地。我回头查证了多次，我没有找到依据：世界大城市人为划定50%的生态控制线不开发，无论是在理论上还是实证上，全都找不到依据（新加坡全都开发了，也没见人家生态不好，相反还是大园林）。我推测，内地很多城市（一线城市都划定了这个生态线，东莞也学了深圳）这么做，原因无它，就是学香港。香港划定了24个郊野公园不开发，导致今天，全香港被开发的土地占陆地面积不到26%。

每一次香港政府要打主意开发郊野公园的事后，环保团体就上头了，嗷嗷叫说不给后代子孙留空间。林郑先前制定香港住房远景规划时，最终还是绕过了郊野公园，转头去搞成本更高的棕地开发。我就气笑了：当下都活不下去了，还考虑以后？这些我认为是妥妥的“激进派”，为了所谓的美德展现、政治正确，而辜负子孙万代，是对城市的不负责任。

同样在深圳，道理也是一样的。你牢牢把持着那50%不开发，并且给它很多什么“生态脆弱性”的理由，那么，你就只能死命的搞高层超高层，这就叫：作茧自缚。你也注定会得到一个房价难以负担的后果，无论你用什么手段，长期都根本无解。

我扯这么多，无非是想证明一点：深圳，甚至是香港，疯狂的发展超高层，在根本上就是缺乏必要性。以前不需要，现在也不需要。之所以选择这样的发展模式，真正的底层逻辑只有一个，就是政府要卖地，要从土地里获得更多的收入来进行城市建设和维护。

香港选择了这样的城市模式，有它自身的成因，已成历史，无法回头。而深圳以及内地，更加的不必要——从这个角度讲，今年的80米“限高令”，方向上是站得住的。

解决这个问题的办法也并不复杂，把建设用地再放出来20%全部盖住宅。别说高层，深圳人都可以住别墅。

当你换一个发展模式的时候，你可能会发现，不但高层超高层少了，连房价都不担忧了。什么配售保障房、什么保租房、公租房，统统不需要，单纯的增加供应就可以实现房价的可负担性。

如果深圳的超高层到此为止，我倒不认为未来会陷入很大的麻烦，但我的确坚定认为：灾难的发生，需要去从城市发展模式的源头反思。

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