为什么开发商不直接降房价，而接受中介返佣？

经常玩社交媒体的朋友应该都刷到过：“找我买房，给你返30-50%的佣金，80%佣金都返给你”、“找我买房，我只拿5000元佣金，剩下的都给你”。。。等等，之类的其他话术还有很多

重庆房价并不算太贵，但是佣金在全国范围来看，都算是相对比较高的，普遍在6%以上，部分滞销的楼盘佣金上到7-8%甚至10%也是常有的事儿。

一套200万的房子，给到中介的佣金就是12万元，然后中介再凭“良心”返钱给客户，有的返2万，有的返5万，还有的返10万的都有，当然也有事前说返多少的，房子成交后就玩消失了，一分不返的也有。

12万元是什么概念？

抵得上很多人一年的年薪了。

以前，返佣这个事儿，算是房地产行业里的一个潜规则，大多数从业者都默认这个规则，但是外界知晓的并不多。

现在，是全民自媒体时代，每个人都可以发声，部分中介就把这些潜规则明说了，导致现在中介抢客户就是看返佣比例，谁返佣高，客户就找谁。

房子是每个人最大的一笔投资和消费，大多数人一辈子可能就只买一套房，房款动辄上百万或几百万，在做这么大的决策时，一定要三思三思再三思，一定要选专业的人来做专业的事儿，帮你站在你的角度上替你分析，到底怎样的房子适合你，到底怎样的房子未来可能会有一定的保值增值，而不是纯看返佣比例这个眼前的利益。

中介高佣金、返佣这个事儿，在我看来，是房地产行业正变的逐渐透明化。

最开始是纸媒时代，重庆的日报、晚报、晨报、商报等报社的知名度很高，一些开发商会在报纸上打广告，留下楼盘信息和联络电话，客户看到了有意愿就联系看房了。

后面门户网站崛起了，房天下、搜狐、安居客等平台，客户在买房前都会在网上先提前关注下楼盘的基本信息，而这些平台基本都会要求你注册电话，这样一来，平台就掌握了你这个准客户的联系方式了。

这一时期，还有户外广告大牌、过街天桥、轻轨、公交车上等都会有楼盘广告。

再到现在，社交网络越来越发达，从公众号走向抖音、视频号、小红书等，很多大V和中介直播时，有意向的客户都会去问东问西的。

现在和之前的区别是，除了社交媒介的变化，还有就是房地产营销的节奏变的越来越快了。

这几年你很少听见开发商高周转了，毕竟头部高周转企业都倒下的差不多了，但是高周转的阴影仍然笼罩在所有房地产从业人员身上。

你以为国企央企就很岁月静好，殊不知，部分国央企可比民企们卷多了，晚上12点后下班的比比皆是。

假设，你很荣幸，自己有能力，再加上领导的提携，30岁当上营销总了，甚至是城市公司营销总。但摆在你面前的，是3个月就必须干出成绩，把销量提上去，不然你就卷铺盖走人，另寻新伯乐了。

现在经济整体处于下行阶段，大多数人对自己的未来的预期都很迷茫，都不敢消费了，就连普通的餐饮都不敢消费了，2025年前三季度的餐饮人均消费额仅33元，同比2022年下滑了23.6%，而大多数人失业之后，最优先的选择就是去干餐饮。

失业→手上有存款→开餐饮店→人均餐饮消费额持续走低→餐饮店亏损→关门→手上存款没了→找不到新工作或好工作→没钱消费，不敢去外面下馆子→人均餐饮消费额持续走低→其他餐饮店亏损→继续关门……

这是一套恶性循环。

◉ 图源网络

连几十块钱的餐饮都不敢消费，几百万的房子谁买得起啊？

所以摆在你这个营销总前面的，整个市场极度的缺客户，但是你又必须短期之内把房子卖出去，怎么办呢？

直接降房价？

你今天直接降房价，第二天老业主就敢给你把售楼部围的水泄不通，部分激进的甚至还会砸售楼部，在这个过程中，开发商请的安保团队如果不慎和业主起了肢体冲突，那就。。。

而一旦被闹成群体事件，售楼部瞬间就要关门停业，除了赔偿之外，被请去喝茶也是大概率的事儿。

你早上降房价，中午你的竞争对手就去领导那儿举报你不讲武德、扰乱市场，那你又要被请去喝茶。

你这么经常被请喝茶，开发商的领导会觉得你很喜欢喝茶，于是干脆给你放长假，让你在家安心品茶。

而且对于部分新客户来说，他之前从来没关注过你这个楼盘，你从200万降价到150万，他还以为你的房子标价就是150万，周边其他二手房就是100-120万，你凭什么卖150万，真是黑心资本家，然后在网上骂你。

所以明面上降房价肯定是不行的，那就只能偷偷的降价了，有三种方式：

给中介高额佣金、工抵房、超额赠送（车位、家装包、物业费）

给中介高额佣金，中介们凭着城市里的几万人的人海战术，瞬间就能给你找到大量客户，再加上中介和置业顾问的天花乱坠的介绍，总有部分客户一冲动就买房了的。

马克思在 《 资本论 》 中早就指出 ： “ 如果有10％的利润 ， 资本就保证到处被使用 ； 有20％的利润 ， 资本就活跃起来 ； 有50％的利润 ， 资本就铤而走险 ； 为了100％的利润 ， 资本就敢践踏一切人间法律 ； 有300％的利润 ， 资本就敢犯任何罪行 ， 甚至冒绞首的危险 。 ”

一套200万的房子，6-8%的佣金，卖一套房就可以拿12-16万元佣金，一年年薪到手，又可以过个肥年了。

重赏之下，必有勇夫。

给中介高额佣金，在短期内是可以很快的促进成交、完成目标的，你可以短期内不用担心被裁了，但项目肯定是不赚钱甚至是亏损的，是一种饮鸩止渴般的解法。

但高效，也也很无奈。

中介拿到高额佣金，再拿一部分出来分给客户，对客户来说也算是变相降房价了，而且这样做不会有其他风险。

这就是为什么开发商宁愿给中介们高额佣金，也不能主动降房价。

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