2021年买房，有人不赔反赚吗？二手空置几年要卖掉｜房哥问答453期

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问答453期

问：西安2021年开盘的小区，二手房没破发，能赚的有几个？

答：我单纯认为你就是好奇，毕竟二手普跌已经好几年了，基本2021年楼市顶峰买房的，普遍都破发，区别只在于亏多亏少。

2021年以后，市场下行，新房，二手房呈现高库存，为了带动销量，新房开始产品升级，大门，会所，外立面，四代住宅高赠送花样频出，进一步冲击二手房市场，尤其是同区域新房，二手同时在售，二手高公摊劣势明显。

对于买的早二手房，事实上已经被倒逼折旧，少数网红二手房也只是账面上没有破发，算上贷款利息，交易税费，时间成本，基本也都赔了。

市场普跌三成，上述普跌一成，也是赢家了，不赔已是万幸。

问：城墙里上班租房住，浐灞保利心语花园空置，要不要卖掉？

答：最好是不卖，住在浐灞，来往城墙里通勤，现在家门口也有地铁八号线，既卖又租，还是两份生活成本。

浐灞保利心语花园地处浐灞一路，很成熟的生活区，家门口商业，地铁，学校都很齐全，保利高低配小区，当年入手价格也不贵，自住舒适度有保证，周边中海，天朗，龙湖，旭辉也都已交房多年，生活气息浓厚。

目前贝壳挂牌房源近188套，说明小区业主卖房的人数挺多，尤其是高层，竞争也激烈，低价的挂牌单价只有13000+，洋房单价仍在22000+以上。

（小区二手挂牌价，来源：贝壳）

当下二手房处于垃圾时间，非要卖，就要遵循所谓最低价成交逻辑，算好自己的帐，以及卖掉以后是否还要买房。

如果只是觉得房价走低，且无置换打算，出租分摊房贷压力也是办法，不缺钱的情况下，没必要跟风卖房。

问：当年看龙湖云河颂验资200万，如今215㎡报价460万？

答：市场上行的时候，开发商验资，确实是在筛选客户，全款优先，商贷其次，公积金的小黄车挪一下确实不是段子。

但市场下行，验资本身，更多的还是话题作用，如今能去售楼部花一个小时看房的，本就说明了意向。

至于大面积，高总价的改善盘破发，在西安并不是个例，房价上涨，摇号的时候，不少人错估了西安人的真实购买能力，认为满城都是刚需，买改善大户型就很稀缺安全。

但随着市场下行，价格，产品，赠送内卷，曾经大户型有的配置，如今小面积也有了，二手房市场热度会降低。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

更关键的是，西安二手房的流通主要总价，基本都在200万以内，超过400万的房子，本身受众就非常有限。

如今有这个预算的，在同区域也能买到更新，更好，配置更高的新房，二手大户型只能继续降价，没有其他优势。

问：软西兑现不了，难道软东就能兑现更好？

答：软东不是兑现的问题，是吃老本的问题，是吃高新人不愿意出三环，是吃丈八北路没有新房，是吃软东新房供应有限的老本。

从规划上看，软东本就就是鱼化寨片区拆迁改造，腾让土地后规划的集中住宅区，住宅的开发，土拍，相比产业，配套的落地，本就快很多，比如绿城，在很短时间内，在软东就填充了三章，熙海棠，锦海棠等社区。

过去，大家相信房价是和产业相关的，但随着经济波动，需求转变，如今在高新买房的，就是丈八北路，高新路沿线的自住人群。

不出三环，不信产业，单纯就是看中新产品，就地置换，软东楼市自然比软西要好不少。

软东的兑现结果，就是区域内的住宅土地开发完毕，学校开学，社区底商开业，可以理解为丈八北路的2.0。

问：考虑上学+改善，华远海蓝城置换万科翡翠国际有必要吗？

答：海蓝城周边有民办小学，但初中一般，不少家长会考虑置换，如果去港务区，比如铁一陆港，高新陆港。

收获了更好的居住环境，更新的城市面貌，丧失了主城生活便利，增加了工作通勤成本，尤其是来往路上的时间，算好单位距离，谨慎考虑。

如果去曲江，二小一中组合，也是老牌公办学校，曲江一直以来素质教育出名，万科翡翠国际也是热门小区。

住在这里，学校，商业，地铁，公园配套齐全，如今房价也降下来了，不足在于产品会老一些，周边都是高层，居住密度比港务奥体高。

非要二选一，我倾向主城区，上学是手段，不是目的，孤注一掷为了学校，放弃成熟，便利的生活，在当下的环境下并不可取。

兼顾上学，生活，工作通勤，陪读的生活会省心很多。

问：房哥，软东的四代住宅海棠三章，二手还会降价吗？

答：截至目前，已经交付二手房可以交易的有春熙和月映海棠，前者贝壳挂牌23套，后者挂牌16套，挂牌价格22000-25000元/㎡，均为毛坯。

成交上，仅有月映海棠一套建面约143㎡，业主挂牌334万，最终以289万成交，单价20127元 /㎡，相比当年的购入价格，算上时间，利息成本，业主算是降价卖房。

但即便如此，这个成交价在软东也是相当抗打的，能到这个价位的也只有万科，保利，金泰的二手房，三章的卖点还是次新房，社区品质高，作为自住，舒适性也更高。

高新目前，软东的学校知名度有限，很多上学需求关注的仍然是三初，四校，十一初，软东的十五小，四完中学由于新建校时间有限，还需要时间磨合。

考虑入学时间，如果看二手房，2026年下半年关注都来得及，房价加速筑底期，二手房价格应该还有惊喜。

问：城东恒大绿洲两室空置三年，卖还是留？

答：2009年的小区，当年均价5200元/㎡，作为高层，房龄已超过15年，即便同样在城东，和龙湖香醍、御锦城等二手房竞争，地段，房龄，品牌，物业也都没有优势。

对于恒大绿洲而言，三年空置不住，不是纠结卖不卖，而是卖有没有人买的问题，小区贝壳挂牌房源就有283套，低价房源8893 元/㎡出头，已经说明问题了。

（小区二手挂牌价，来源：贝壳）

小区300米外有浐灞四初，是 八十三中学教育集团的成员校，2024年刚刚开学。

对恒大业主而言，家门口多了个学校，更加便利，接送方便仅此而已，指望新建学校影响房价，趁早清醒。

问：丰禾路周边新开发的小区，有没有四代住宅？

答：西电-大庆路-丰禾路片区，目前拿地的开发商，分别有中天， 中禄尊程，秦宝投资和融投，目前进度最快的中天，还在工地基坑阶段，剩余的产品信息也都没有出来。

但从趋势上看，必然都是四代住宅，且户型都是大赠送，小区会所，外立面，大门也都会堆料，这个片区本就不是热门小区，比较刚需，周边购买力也有限，虽有置换意向，但缺买房能力。

同时片区的配套还是老城区积攒的古董，少有新建配套，也缺重磅学校吸引，且拿地的也非头部开发商，如果新房面世，低价，增配，走量会是主流。

问：西安上学多久落户合适，几个学校都预警了？

答：主要预警的还是经开区，包括经开第一学校，经开一小一中，经开第二学校，经开五中，经开第六学校，足见城北区域优质学校的短缺，对于2026年1月1号以后落户的，可能会被分流。

其次预警的还有高新三初，由于学区范围大，又是性价比热门，房户一致也会被分流，三初特别提醒，2026年计划招生770人，初一新生要在噶新四完借址过渡一年。

最后是西咸新区，主要在沣东，一小，四小，五小，八小，十一小等，学校有限，但周边密集居住区，入学压力大，也提前预警了。

要不要提前入手，取决于关注的是哪些学校，如果是多年多次预警的学校，一定留意落户时间，早落户早安心。

问：融投·誉璟台出价格了，旁边都是豪宅，自住买这里怎么样？

答：最近公示的两栋楼，26层大高均价17501元/㎡，12层小高均价19715元 /㎡，覆盖建面约105-179㎡户型，总价门槛170万-400万之间。

融投 · 誉璟台（ 项目备案名:浐灞生态区锦堤住宅，推广名:融投·誉璟台预证号:灞预售字第2024452号，开发商:西安城投成裕房地产开发有限公司 ）所在区域，属于浐灞新晋打造的改善豪宅区。

东侧是已交付的千万豪宅招商西安序，旁边还有在建的华润玺宸上院和招商西安湾，也都是纯改善小区。

融投的优势在于百亩大盘，入门门槛低，且全系四代住宅，室内赠送很高，小区配置上，口袋公园，大门会所，实景园林的效果也都不错。

出门向东约900米就是灞河岸线，广运潭公园，隔壁就是浐灞国际港实验学校，是陕师大浐灞教育集团直接管理的核心校区， 融投誉璟台也有自建的商街，交通出行需要开车，生活配套都在逐步完善。

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作者：Kikyo

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