探寻心晴雅苑成功密码，为政府基层治理献计献策，之一：实地考察

引子

心晴雅苑小区在业委会周主任的带领下，历经多年深耕，从设施破败、管理混乱的老旧小区，蜕变为治理规范、环境优美、邻里和睦的标杆社区。

心晴雅苑的华丽蝶变的治理范例，被纳入《2025 中国超大特大城市治理十大案例》，成为西安城市治理的骄傲。尽管网上关于心晴雅苑小区的报道，已经非常多，但百闻不如一见。

2025年12月22日-23日，“肖石客厅”几位长期深耕基层治理的群友，决定一探究竟，并受邀讨论基层治理，为当地政府职能部门献计献策。受邀11人，因各种原因实到7人。

学习交流研讨活动合影

笔者有事在身未能前往，拟根据交流录音拟撰文三篇，分享“肖石客厅”群友参观心晴雅苑、探寻其治理成功密码、应邀为基层治理献计献策活动的交流成果。

以下文字， 根据参观过程的相关介绍录音内容整理而成。

百闻不如一见，实地参观心晴雅苑

小区曾面临安防薄弱、设施老化等突出问题：业委会成立初期，监控系统仅剩余3 个摄像头，小区大门损坏导致偷盗频发，甚至出现军级干部家中被盗的情况；水泵房积水严重、管道漏水，消防设施存在隐患，围墙破损、墙面渗水、避雷网失效等问题普遍存在，小区内还杂乱生长着 20 余棵女贞树，违规建筑盘踞，环境脏乱。针对上述问题，业委会决定推进小区全方位的系统性改造提升。

心晴雅苑2011年-2018年应属家园保卫战为主的阶段；2017-2018年后，才算真正进入百废待兴的家园治理阶段。

家园保卫战的故事，网络上已经非常多，反正圈内已经给周洪斌女士“西安一姐”尊称了。有兴趣的，可以看下面新闻报道，了解心晴雅苑如何和开发商和前期物业斗智斗勇的，都是教科书级的案例（微信阅读方式，点击下面链接可跳转阅览）。

红色后代周洪斌：在西安的家园“保卫战”

西部财经报道封面

迎难而上，旧貌换新

安防系统升级：将摄像头增至65 个，实现无死角覆盖，如今小区安全系数大幅提升，监控系统专业性得到西安市刑警队认可（军级干部家中被盗列为刑案，刑警查案过程，发现监控布局无死角，为破案提供了有利条件）。

水泵房改造：通过与水泵厂协商，免费获得一用一备两台节能泵，由前物业承担控制柜损失，仅投入3000 余元购置除湿机，后续二次更新高低压泵时，经市场调研、节约优化，将原本预算十几万的改造费用压缩至 约9千 元（其中亲自跑市场采购同型号新水泵，仅花6千元；拆除的旧水泵和管道让再生资源市场收购后，变现约3千元），其实等于业委会只额外花费6千元，价廉物美又经济环保地解决了问题。公共收益使用精打细算，真的操碎了心。

参观主题小花园

环境与设施整治：2022 年投入 140万余元，采用优质不锈钢材料修复围墙及受损设施，整治漏水墙面，修缮避雷网，规整线路；清除杂乱女贞树，拆除违规建筑，打造 15 个主题小花园，采用好氧堆肥改良土壤，培育 20 多种鸢尾花等植物，实现小区四季常绿，还与周边小区共享种植经验。

细节优化：更换破损楼梯扶手，修复破败花坛，对小区公共区域进行精细化维护，中心花园地面做到无灰尘，绿化养护达到较高标准。

资金管理与成本控制

小区实行酬金制管理，坚持业主当家作主，构建了高效透明的资金管理体系。业委会严格把控各项支出，通过公开招标、货比三家、市场调研等方式极致压缩成本，例如二次更新高低压泵项目，经调研后节省资金1 万元。

周洪斌介绍心晴雅苑相关事宜

心晴雅苑小区没动用业主维修资金，仅靠小区共有收益就实现了自我更新。公共收益除了大头用于小区更新改造，还用于补充大修基金、物业费不足、业主大会建设等。
小区14年来，共有收益累计达900 万元。车位租金、共有物权出租收益、广告收入等为公共收入的主要来源，其次还涵盖物业抵账 40 万元、房屋占用费 110 万元、道路建设补偿 5 万元等。

2022年心晴雅苑完成自我更新的改造项目清单

充足的公共收益，为小区各种改造提升项目、实现小区自我更新改造，提供了坚实资金保障。

14年来，在业委会主导下，陆续实施更新改造约250项，累计投入约291万；小区住宅专项维修资金帐户上328万本金未动，还有100多万的利息，共计473万元存在帐戸里。

业委会建立完善的财务公示制度，每年向业主公示酬金制收支明细表、共有收益收支明细表等，通过业主代表大会审议预算和决算，同时制作纸质版和电子版档案，确保资金使用透明可追溯。

社区服务与文化建设

养老服务：关注老年人群体需求，每月为70 岁以上老人举办集体生日会，组织志愿者陪伴老人交流，用温馨关怀填补老年群体孤独感，赢得老年业主的广泛认可。

儿童关爱：成立“小虎队”“艾莎公主队” 等儿童护卫队，制定 “不摘花不踏草，讲卫生有礼貌” 的爱护家园公约；组织暑假兴趣班，邀请大学生、高中生开展成语故事、书法、手工等活动，培养儿童良好品德和环保意识，小区儿童主动维护社区环境，对外来破坏行为进行劝阻。

表彰优秀志愿者活动

文化与公益活动：联合社区、物业及第三方机构每年开展十余场活动，包括业主联谊、优秀业主表彰等，营造“业主物业一家亲” 的氛围；积极推动垃圾分类工作，引入万科公益基金与联合国环境署合作项目，荣获西安市垃圾分类“示范单位”“无废小区” 等荣誉，相关经验被推广。

组织建设：搭建包含正式委员、候补委员、监事会及各专项小组的组织架构，培育专业人才队伍，与社区保持密切合作，社区对小区工作给予大力支持，部分社区干部因助力小区治理成效显著获得晋升。

周洪斌身体力行，参加美化绿化家园活动照片

权益维护与纠纷解决

业委会始终坚定维护业主共有物权，通过法律途径和多方协调解决多项重大纠纷：

物权维权：成功拿回地下车位使用权，物业用房楼业主共有部分的所有权，并着力解决开发商非法登记人防车位问题、大力推动出台开发商建设用地大土地证注销办法，以便属于业主共有的资产获得属于业主共有的不动产登记身份，从而在法定登记源头上，固定业主共有物权成果。通过诉讼追回共有收益，其中一场官司胜诉获判90 余万元。拆除违规车棚及炫蓝餐厅，收回被占用的共有区域，每年增加不菲收益。相关链接如下（微信阅读方式，点击可跳转阅览链接内容）：

心晴雅苑小区物业服务楼回归历程

网址：https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI4OTMzMjUwMQ==&mid=2247483720&idx=1&sn=ecf60831e5be58265852087acb7ce890&scene=21#wechat_redirect

强制执行物业服务楼交付，法院、公安、公证等到场集合的画面

外部权益保护：解决相邻小区施工占用土地、违规建设立体车库等问题，通过测绘、协商及政府协调等方式维护小区土地权益；整治“住改仓” 现象，减少小区公共设施破坏，提升小区品质，吸引更多居住业主回流。

费用争议解决：与开发商就外墙瓷砖维修费用产生争议，经第三方审计，为业主节省近12 万元；针对物业费收缴乱象，通过规范业态管理、明确收费标准，将物业费收缴率从50%左右提升至 100%。

档案支撑：建立全生命周期档案，记录小区建设、更新改造等各类数据，为维权及管理提供坚实支撑，在与前物业财务交接等纠纷处理中，档案发挥了关键证据作用。

党建引领怎么做？

军姐周洪斌年轻时的飒爽英姿

周洪斌的故事，作为党员，真正把“初心”写进小区每处角落，把 “担当” 融入业主治理的每个细节。

她13 年坚守证明：党建引领、基层治理，党员先锋模范作用，冲锋在前作用，体现在依法保护业主共有物权的坚决果敢上，体现在监控由3个变65个的尊重科学上，体现在招标水泵从10多万变 6千的精打细算上（9千-3千=6千，废旧资源变废为宝，又少投入3千），体现在每月一次生日会的温暖 烛光中。更体现在她作为有一定资格的老党员，没脱离群众，依然关心业主疾苦，热心推动基层治理规范化、法制化，“退休不褪色，离岗不离党”的家国深情里。

这个生动的案例说明，每个响应党建引领而加入业委会的党员们，若都真正拿出党性、用党员标准做事，小区的事何愁做不好呢？

草根的思考，为千万业主发声

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