2025年楼市很抓马

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

2025年的房地产可谓冰与火之歌相互交织。

无论是行业的发展，还是市场的交易，都发生了根本性的变化。

收储加速，地王频出，豪宅火热，一系列的变化在激荡的市场中重构。

从模式到价值的本质转变，都一一烙在了每一个事件上。

站在2025年与2026年历史交汇点，不妨回顾一下2025年楼市所经历的种种，也为2026年的楼市开启新篇章落下一子。

闲置土地收储，广东第一

2025年全国闲置土地收储按下加速键。

自去年10月财政部明确允许专项债收储土地，到11月自然资源部下发“242号文”，要求各地加大收回收购存量闲置土地力度，再到2024年12月25日国国务院办公厅下发《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》下放专项债券项目审核权限，选择广东省（含深圳市）、北京市、上海市、江苏省、浙江市）等10个省份开展专项债券收储试点，全国闲置土地收储进入闲置土地“收储潮”。

湖南、河南、江西、安徽、浙江等多地陆续发布首批用专项债收购存量闲置土地清单。其中，广东规模最大。

广东作为土地收储试点省份，2025年前两月回购土地便累计超350亿元，成为全国试点省市之首。

据中指院统计，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江门等15个城市拟用专项债收储161宗土地，土地使用面积超680万平方米，总价超350亿元。

从收储用地公布的信息看，被回购的土地多为地方国企、央企和民企所持有，收购价格为7折至9折。

落实大规模的发行专项债回收闲置土地是稳地价、稳预期、助房企、活财政、提效率、优民生、防风险的关键抓手，对地方、房企以及居民都具备长远发展的积极意义。

年内LPR仅调整一次

年初市场整体预计，作为房地产市场止跌回稳的关键措施，不排除2025年通过较大幅度引导5年期以上LPR报价下行等方式，继续对居民房贷实施较大力度定向降息。

然而，2025年我们的贷款市场基准利率LPR全年调整仅1次，2025年5月1年期LPR报价由3.1%下调至3%，5年期LPR报价由3.6%下调至3.5%。

相比2024年LPR（贷款市场报价利率）历经3次大幅度下调，1年期LPR累计下行35个基点，5年期以上LPR累计下行60个基点，两个品种年度下行幅度均创LPR改革以来的新高，2025年LPR报价全年展现出了定力。

LPR背后是货币政策取向、房地产市场状况、经济环境等，相比2024年密集调整次数，2025年全年调整展现出定力，说明我们的宏观经济环境不仅处于平稳温和运行的状态，而且阶段性的政策目标也已经实现，外部环境对我们的货币政策制约压力减弱，市场利率已充分传。

当然，一定程度上也稳住了银行体系净息差，间接稳定了我们的金融体系。

超级地王诞生

2025年的土地市场，迎来全面大洗牌。

北京、上海、深圳三个一线城市，以及成都、杭州、南京、苏州等新一线城市都诞生了超级地王。

各地地王以火箭般的速度，刷新纪录。

3月北京拍出首块楼面地价超10万元/平的住宅用地，位于北京海淀区树村HD00-0705-0035-1地块被中海地产以75.02亿元拍下，楼面单价约10.23万/平；

7月深圳的地王刷新纪录，招商蛇口以楼面单价约84,179.69元/㎡拿下深圳前海桂湾T201-0232宗地，刷新深圳涉宅用地楼面价纪录；

7月苏州位于工业园区双湖板块的苏园土挂（2025）04号地块，被绿城中国以46.67亿元拍下。该楼面价达65242元平，刷新苏州及江苏省宅地楼面价纪录；

12月上海地王捅破天，上海徐汇区的XH-02（TPL）单元051-11地块以总价12.25亿元，成交楼面价约20.03万元/㎡被神秘浙商拍下。

成交楼面单价超过2025年2月上海静安区静安寺社区C050101单元095-7地块（成交楼面价约16.11万元/平）以及上海虹口区C080302单元hk329-1地块（成交楼面价约11.74万元/平）。

12月杭州地王再破纪录，建发以溢价115.39%拍下杭州蒋村文新单XH030203-01(3）地块，楼面单价88029元/㎡，仅次于北京、上海地王的楼面单价，位居全国第三。

以各地诞生的“地王”来看，全国住宅用地迎来“造王”时代，同时也开启了土豪买地建独立别墅时代。

广州取消“三限”

6月广州宣布全面取消限购、限售、限价，迎来购房“史上最松”政策，同时也成为一线城市中首个“三限”（限购、限售、限价）全面松绑的城市。同时也意味着由2010年开始的“三限”，在历经15年后彻底终结。

外地客无社保门槛，二手房拿证即可售，开发商自主定价，为广州楼市带来了一丝暖意。

据阳光家缘数据，2025年（统计周期：2024年12月26日至2025年12月25日），广州市二手住宅共网签108099套。

与近5年网签总量相比，几乎持平。

2021年二手住宅共网签117103套，2022年二手住宅共网签82739套，2023年二手住宅共网签108999套，2024年二手住宅共网签110781套。

房东税热搜

2025年8月，房东税登上各大平台热搜。

源于市场对9月15日即将实施的《住房租赁条例》中第八条和第三十条的猜测与讨论——

出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案

县级以上地方人民政府房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同

备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。

市场解读“备案”和“信息共享”有可能将会全面向房东征收税款，与“房东税”关联起来，从而引发多地辟谣“房东税”。

事实上，《住房租赁条例》出台与税收无关，并未新增“房东税”，更多的是规范企业类型出租房屋，提升税收工作的规范性与便捷性。

王健林限高

9月万达与王健林成为热搜。

缘由是万达下属的项目公司因为1.86亿的经济纠纷，法院判决后未能及时履行义务被列入限制高消费名单。其中关联限制消费对象为王健林。

随着事件的发酵，万达集团方面回应称，此次“限高”系下属项目公司经济纠纷引发，可能因执行层面信息不对称导致，执行公开网也同步把王健林的“限高令”撤下。

2025年以来，万达系已多次成为被执行人。

2月24日，万达集团被甘肃矿区人民法院列为被执行人，执行标的达17.1亿元。4月15日，北京市海淀区人民法院又对万达集团及万达地产执行1.8亿余元的判决。9月11日，天眼查显示，万达集团新增一则被执行人信息，执行标的4亿余元。

2025年5月根据国家市场监督管理总局披露，大连万达商业管理集团股份有限公司直接或间接持有的48家目标公司的100%股权被多方直接或间接收购。

银行直供房

11月，银行直供房成为市场讨论的热词。

源于「经济观察报」一篇报道中给出的一组数据——

结合阿里资产和京东资产两个平台信息，据经济观察报不完全统计，自2024年8月以来，广东农信系统挂牌出售的房产标的共有12386个；2024年11月以来，四川农信系统出售的房产标的数量达到24821个。此外，辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的有11369个，贵州农信系统有9539个，吉林农信系统有2374个，福建农信系统有623个。

低价“银行直供房”激增，有房产甚至低于市价25%。这意味着过去一年中，商业银行纷纷加速推进抵债资产处置，部分银行在资产处置平台较大规模上线房产，起拍价普遍低于市场价20%及以上。

于是引发市场对银行直供房规模达到一定程度是否会给楼市带来一定冲击的担忧。

而背后的深层含义在于银行对不良资产处置的方式发生根本性变化，银行在处理手中不良房产更倾向于快速变现的渠道。

房贷补贴热议

11月与银行直供房同样讨论比较多的是房贷补贴。

内容大致是全国范围内有可能将为新购房者提供抵押贷款补贴，为买房人降低月供，规模可能为4000亿。

虽为市场热议，实际上关于房贷贴息自2023年末以来部分城市已经试行。

如杭州临平区、南京雨花台区、武汉等多地已开始探索这一政策。

南京雨花台区根据购房面积，给予贷款金额1%—2%的财政贴息，最高补贴3万—4万元；

武汉则对东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区（汉南区）、长江新区、东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区以及汉阳区、青山区、洪山区三环线外的区域采取商业贷款形式购买首套新建商品住房的家庭，按照初始贷款金额1%发放贷款利息补贴，最高不超过2万元，分2年等额发放。

豪宅最贵38万/平

2025年不仅是“地王”元年，同时也是豪宅元年。

全国头部城市都开启了豪宅纪元，包括北上广深杭，成都、南京等多个城市，卖出了惊人的成绩。

尤其以一线城市为代表。

11月广州保利玥玺湾项目开盘单日销售额达106亿元，成为广州乃至全国年度现象级楼盘；

11月深圳湾澐玺开盘，首开销售金额达130亿元，刷新今年全国单盘销售纪录；

12月深圳中信城开信悦湾，均价约24.4万，总价约5326～2亿5002万，开盘两小时销售约100亿元。

12月上海的安澜上海总价约2700万—1.46亿元，开盘当天销售约90.77亿元，去化约92%。

其中，深圳的中信城开信悦湾更是以最高售价约38万/平捅破全国豪宅备案单价天花板。

豪宅市场的放量成交的背后是高净值群体的财富蓄水与日益高涨的改善居住需求。

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