广州旧改来了一个实力雄厚的“外资”

2025年倒数第三天，广州市开了一场住房城乡建设工作会议，会上，公布了几份数据：

1、2025年城市更新年度完成投资1900亿元；

2、城中村改造新模式安置房已开工约15.1万套；

3、部分拆迁停止已久的旧改项目，完成“拔钉”，比如冼村、茶滘村等；

4、首批危旧房改造试点项目顺利推进，如小石集等6个项目；

在此一个月前，广州市同样举行了一场城市更新项目推介会，在这场会中提及，2025年城市更新投资1800亿元以上，其中城中村改造投资超1000亿元。

按此计算，广州2025年旧改投资超额完成任务，达105.6%。

总体来看，广州计划推介102个城市更新项目，总投资额8077亿元，其中，城中村改造项目43个，投资总额约6479亿元，占比超80%。

比如荔湾大坦沙岛、天河柯木塱村、白云黄边村、白云陈田村等。

钱到位，自然有企业扑身而来。

有一个很重要的身影出现在推介会上——中建系。

很早之前，中建三局、中建八局率先成为了黄埔旧改的“接盘侠”，对双沙、文冲东两大巨无霸旧改项目进行兜底。随后，中建系在广州旧改大举拿项目。

比如：中建三局参与白云三元里村、鱼珠旧改、中建四局拿下黄埔火村莲潭社、中建一局拿下番禺柏堂村，中建系联合拿下白云棠涌村等。

广州旧改终于再度迎来大爆发。如今，又有一个实力雄厚的“外资”重仓广州旧改：

中建国际

2025年底，广州开启大举拍地模式。

12号卖出5宗地块，入袋23.6亿元，15号卖出4宗地，入袋67.27亿元，18号卖出1宗地，入袋19.83亿元，21号卖出1宗地，入袋14.36，合计达125亿元。

翻了一下公开统计数据，2025年至今共卖出48宗地块，总出让金额约521亿元，单单12月半个多月时间，卖地金额占比约24%。

整个广州土拍中，几乎清一色是广州国资和地方城投，比如越秀、珠实、宝信、花都城投、增城城投、南沙开建、科学城，或者保利、中海、敏捷等深耕广州地头蛇。

48宗地块中有不少是拆迁安置房地块，除了地方城投平台兜底之外，如今，出现了一个新的身影：中建国际

2025年10月，白云太和镇AB1209039、AB1209040地块竞价出让，吸引了三家房企参与抢地，中建国际旗下广州海耀投资开发有限公司以6.44亿元、溢价率17%抢下该宗地块，成交楼面价折合约6617元/㎡。

这是一宗涉及大沥村、田心村、营溪村、柏塘村4条村旧改项目的安置地块。开发商抢夺回迁房地块，在广州土拍中：

十分罕见

敢于抢地是因为地块有保底机制，房企竞得之后将于片区旧改项目操盘方签署回购协议，回购总价约15亿元，回购单价约1.54万元/㎡。显然，17%溢价后，项目地块仍有可观的利润。

这背后是，广州正在大举推进的做地模式，本地国企负责项目操作，项目地块建设对外招标找承建方，再进行回购。也是，将建设、施工的不可控的成本风险转移出去。

像中建国际这类专业施工承建方，看到了赚钱希望。

这也是广州旧改的希望。

随后，中建国际再度在广州开始抢旧改类地块，在从化江埔街以1.34亿元、溢价率3.87%抢下一宗回迁房用地，折合单价5332元/㎡，回购价为1.25万元/㎡

中建国际又在白云江高镇以4亿、5.5亿元抢下广州轨道交通装备产业园11号、13号地块，溢价率高达37.83%、28.86%，折合单价均为6190元/㎡，回购价为1.43万元/㎡、1.38万元/㎡。

账面上一对，中建国际都能赚得盆满钵满。

自2021年进入大调整以来，广州旧改一直是悲多喜少，从民企爆雷到地方国企兜底，从引入大央企联动开发到做地模式。

其中，2022年底，中建国际开始悄悄布局广州旧改，拿下白云区龙归陶瓷城安置房项目，是广州市首个“限地价+竞回购价”的土地出让建设模式，也是广东省首个保障房定购项目。

也在2025年5月，龙归陶瓷城安置房项目正式完成交付，比预期足足早了1.5年。按中建国际披露数据，该项目总投资约36亿元，政府回购额约42.9亿元。

按此计算，毛利率达到了惊人的19.2%，差不多是2024年50强房企的两倍。

中建国际能够如此之快完成建设、交付，一方面是资金有保障，有国家专项借款资金支持，另一方面则是它是专业的安置房建设承包商。

中建国际前身是1979年在香港成立的中国海外建筑工程有限公司，2006年通过并购、投资开始试水内地市场，不过直到2009年才正式大举进行内地市场布局。

透过中建国际布局来看，它找了一个与兄弟公司差异化的领域——安置房、保障房，以及PPP项目（政府、社会资本合作开发），这些核心业务目前总投资达到了3500亿元，分布在全国65个大中城市。

广州当前推进的做地模式，恰好中建国际熟悉的领域。拿龙归陶瓷城安置房项目来说，交付时项目工程负责人介绍了，新工艺建设标准做到了：主体平均4.5天一层，平均 6 天交付一个标准层。

潜台词就是，建楼我们是专业的，只要你钱到位。

像这样“稳赚”的广州旧改项目，可惜，富力、佳兆业、奥园、合景、合生等都是一众前期投入大量成本去做整村改造的房企，都没能赚到钱。而它们却：

拍死在沙滩。