住在云端，困在深谷：买超高楼层的业主进退两难

曾经，“一览众山小”的超高层住宅是现代生活的重要象征。然而如今，不少楼龄渐长的二三十层以上住宅，已逐渐暴露出各种隐患：外墙脱落、电梯故障、管道堵塞、电路老化、物业缺失等问题不断显现，居住风险日益攀升。

与此同时，明显的温差、难以隔绝的灰尘以及台风、暴雨等极端天气带来的影响，也让高层居住的舒适度大打折扣。

更令超高层业主感到无奈的是，随着楼市进入调整期，当年高价入手的“豪宅”，现在大幅降价出售也鲜有问津。

这使得他们陷入进退两难的窘境：若咬牙卖房，就要承受数十万乃至上百万的损失；若继续住下去，则不得不长期面对各种不便，生活质量不断下滑。

从前令人向往的“站得高望得远”的云端生活，从梦想逐渐变成“牢笼”……

文 | 楚樵

编辑 | 卓然

2018年，童欣在北京买下了人生的第一套房。房子是二手的，建于2003年。总高31层，她买的25层，两室一厅，南北通透，建筑面积100平方米，套内面积83平方米。

当初看房的时候，她也看了几个中低楼层，空间和格局都没问题，但是前后都有遮挡，感觉很压抑。直到中介把她带到现在的房子，她才有种豁然开朗的感觉，当即决定买下。

搬进新家是夏天，高层视野辽阔，南北窗对流，穿堂风吹过感觉很舒服。但是冬天一到，“灾难”就来了。

即便朝南的卧室与客厅，也是冷风嗖嗖，朝北的房间更是风声鹤唳。有时，童欣听到狮吼般的狂啸以为有七八级大风，结果探头往下看，楼下的树尖纹丝不动。

图 | 童欣家的窗外

以前她觉得住得越高，噪音越小，住上高层之后她才知道声音是往上跑的。童欣家离地铁和快速路都很近，几乎24小时处于被噪音干扰的状态。

令她气恼的还有电梯。运转了20多年，两部电梯均已老化，动不动就出毛病。每次着急忙慌出门，进了电梯要么关不上门，要么门关上了却不动弹，有时跺跺脚又好了。基本每一周，电梯门口都会立着检修的牌子。

即便没有电梯故障，赶上早晚高峰，每一层都要停，等待的时间也很长。有一次，邻居家孩子发高烧，等了10多分钟电梯都没上来。没办法，孩子爸爸抱着宝宝从25层跑了下去。

图 | 童欣家的窗外

最让童欣尴尬的一次，是下班回家闹肚子，偏偏电梯怎么等都等不来。她急得团团转，悄悄在心里开骂。

跟朋友们聊天，才知道很多高层业主都有类似经历。

青岛的大尹在高层住了有三年了。刚入住时楼上没人，大尹觉得很安静。但自从楼上住人之后，“噩梦”也跟着来了。

小孩子的打闹声、奔跑声、高跟鞋的“哒哒”声，每天都让他很崩溃。为此，他没少跟邻居交涉，有时还剑拔弩张的，但问题一直没有解决。

以前出差的时候，大尹住过高层酒店觉得挺好，但在自己家，他发现30层的手机信号很差，接个电话得不停换地方。

最让他感到困扰的是供水、供暖问题。高层住宅依赖二次加压系统，导致水质时常发黄、水流不稳。每到夜间用水高峰，水龙头出水便断断续续，想洗澡得等到半夜。

虽然和其他业主缴纳同样的取暖费，但大尹家的温度始终不达标。担心孩子感冒，他多次打电话投诉，可得到的答复总是“室温达到18度即符合标准”。

为此，他一边交着暖气费一边额外开空调取暖，一到冬天，每月电费便多出一两千元。

越往高处，对天气的感知也越敏锐。尤其是住在50层以上的业主，每每遇到台风或暴雨，便如经历“世界末日”一般。不少东南沿海的超高层住户反映，极端天气来时，整栋楼都会隐隐晃动，令人胆战心惊。

“曾经以为住得越高活得越自在；时间久了才明白，离地面越远安全感就越稀薄。”童欣说。

虽然有各种问题，但该交的钱一样不少。

童欣每个月在房子上的固定支出除了1万多元的贷款，还有物业费300元、停车费500元、壁挂炉采暖费1500元~2000元。高楼层的玻璃不能自己擦，请专业保洁每次500元。

“高层住宅的公摊高，得房率低，买房的时候已经比别人多花几十万了。暖气费和物业费还是按面积收，就算实际居住面积只有80平方米，也得按100平方米去交。”童欣说。

住得不舒心，加之这两年工作变动收入锐减，每月近两万元的支出却雷打不动，童欣萌生了把这套“老破高”卖掉的想法。

去年夏天，她尝试将房子挂到中介，标价400万，中介说太高，又劝她降到380万。陆续有人来看房，却始终未能成交。

上周，中介说有客户看上房子了，但出价只有350万，多一分也不愿加。换位思考，童欣理解买家的心理，可这个价格比她的买入价足足低了160万。

“加上这些年还贷的损耗，亏掉的钱可能接近两百万。因为这套房子，我至少得晚退休十年。”她感叹。

童欣所在的小区，当年定位是高端社区。每栋楼每个单元的一楼大厅都是欧式风格的精装修，宽敞明亮，房顶上挂着枝形水晶吊灯。

基础设施保持得虽然还可以，但毕竟是运转了二十多年的“老”小区了。这几年房地产市场下行，该小区房价如过山车般俯冲，童欣的心也跟着起起落落。

住着不满意，卖了亏太多。在重庆、武汉、西安、成都等超高层住宅密集的新一线城市，越来越多业主正面临着类似的进退两难境地。

2016年，林琳在重庆渝北以95万的总价买了一套71平的两居室。位置虽然有点偏，但因为距离轻轨站只有两百米，新楼开盘时很抢手。

那时林琳刚工作没有积蓄，父母给她交了首付，她每个月还3800元的房贷。这几年，贷款利率虽然有所下降，月还款也有3000元，这是她工资的一半还多。

因为上班距离远，房子买了就空着，也没多余的钱装修，林琳一直在公司附近租房住。

去年失业没钱还贷，怕银行把房子收回，她只能找亲戚朋友帮忙，甚至借网贷还房贷。

“想卖，但价格低得可怜，连50万都卖不到，直接亏掉40多万，相当于这么多年的‘螺丝’都白打了。”林琳说。

颜超是武汉的房产经纪人。这些年，他亲眼见证了超高层住宅从热闹到落寞的过程。他清楚地记得，2018年武汉某超高层楼盘开售要靠抢才能买到，很多人连夜搬着小板凳去排队，售楼部里人山人海。

颜超的客户老A就是在那一年买的超高层，单价14000元，总价150万。老A以前在光谷上班，两万的月薪在当地算是较高收入。

买房之后，老A想把父母接过来一起生活，但父母只待了几天就吵着回乡下老家。两位老人恐高，60多层的高度站在阳台上腿都发软，更何况赶上电梯故障，连楼都下不去。

老A想把高层卖掉换一套低楼层的房子，可眼下房价已跌到6000多元一平。有人出价73万想买，他和妻子还在犹豫，觉得价格太低了。

“如果现在不出手，再过十年，房子怎样还未可知。”老A说。

据统计，截至2024年11月，全国高层住宅数量已达到100多万栋，超过100米的建筑有5000余栋，总量居世界第一。

随着房价进入调整期，这几年超高层住宅的市场规则也悄然发生改变。国家和地方的“限高令”相继落地，明确规定新建住宅高度原则上不得超过80米。若按常规层高3米计算，大约相当于26层。

“以前开发商拿地之后想多赚一点，恨不得把房子建到天上去。但现在市场趋于饱和，加上第四代住宅等新形态的出现，未来超高层住宅的流动性很可能会越来越弱。”颜超分析道。

有人对超高层住宅的未来表示担忧，也有人原意为享受“云端生活”买单。

根据市场反馈，90后正成为摩天住宅的购房主力。2019年至今的超高层住宅成交数据显示，这一群体占比已达47.4%，合肥、成都、苏州三个城市的90后购买者占比甚至超过50%，显著高出市场平均水平。

95后珠珠前年在北京买下一套高层公寓。她个性偏宅，入住高层后更是很少出门。从30层的窗子望出去，尽管满眼都是钢筋水泥的楼顶，但那份居高临下的开阔感，让她很愉悦。

图 | 珠珠家窗外的夜景

“超高层很适合我这样的i人，在阳台上我能坐一整天。”

美中不足的是，珠珠所在的高层公寓窗户是密封的，通风性能较差。邻居做饭时经常开着门，味道也会飘到她家里。

不过，这点瑕疵在她看来不算什么。

江苏南通的武先生同样为了开阔的视野选择了超高层。入住两年来，除了感觉风大、夜里水压偶尔不稳，暂时还没遇到其它问题。

“在家就像住在观景台。早晨起雾的时候，窗外跟仙境一样。一年四季，晴天、雨天、下雪、起雾，每天看到的风景都不一样。这儿有云海，有日出，没蚊子，私密性好，阳光也特别充足。光是看看天空，心情就很好。”

对于当下的居住状态，武先生表示满意。

“超高层住宅的问题，往往在建成20年、30年后才真正暴露。”颜超说，“很多人在买房时往往不会考虑那么远，总觉得房子能住一辈子甚至还可以传给下一代。但本质上，房子也是一种消耗品。”

图 |武先生拍的高层外景

他进一步指出，高层住宅在极端情况下面临的风险尤为突出，比如火灾、地震、台风等。目前国内消防云梯普遍只能到达17层左右，18层以上一旦出事，基本只能靠自救。

2024年2月，南京一总高34层的居民楼发生火灾，造成15人遇难、44人受伤；2025年11月，香港大埔正在维修的高层住宅突发火灾，100多人丧生。这也让越来越多人对超高层建筑“祛魅”。

“香港大火的原因虽复杂，但根源仍是高层住宅老化引发的安全问题。”颜超解释，“大多数高层住宅的核心设施寿命在15~20年左右，之后便进入大修期，水管、电线、水泵、电梯等会陆续出现各种问题。国内高层住宅多建于2000年后，最早一批已步入‘中年’，隐患正逐步显现。”

以上海1998年建成的红枫公寓为例，由于电梯严重老化，故障频发，曾有居民在电梯内被困数小时，以至于有人感叹“乘电梯如开盲盒”。

有业内人士测算，一栋30层住宅50年的累计维修费用，可能相当于房价的1.8倍。诸如更换电梯这类工程，往往需要整栋楼绝大多数业主签字同意，难度可想而知。在维修基金用得差不多的情况下，费用还得业主自行解决。

更长远地看，超高层的“终局”同样充满挑战。

颜超提到：“一栋三十层楼房若拆除，费用可能需要上亿元，在三四线城市，这个数字甚至超过重建成本。在海外，一些早期建设的超高层住宅因维护成本高昂、设施老化，已逐渐沦为‘贫民窟’。”

或许正是因此，像童欣、大尹、林琳、老A这样的超高层业主才会焦虑不安。

悬在百米高空，他们无法预判十年、二十年后，走廊里的电梯是否还能正常运行，也不知道外立面的墙皮是否还牢固，眼下他们想做的，是以一个相对满意的价格，为烫手的“山芋”找到愿意接盘的下家。