深圳新房的双刃剑

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

“新国标”以后的新房，就真的是香饽饽了吗？

超预期的新房

最近，位于龙华红山板块的新房联发新澍雅居户型图曝光。

主要面积段为69平的2+1房1卫，79-82平的3房2卫，99平的4房2卫户型，共332套房源。

作为预计今年一季度实现入市供应的项目，一直备受市场关注。

一方面，是因为项目去年6月经历10家房企57轮举牌，被联发以121200万元拍下，综合楼面价 44558.82元/平方米，成为龙华红山板块范围这些年来楼面价最贵的项目，是深圳区域宅地出让的里程碑。

按照业内平均1万/㎡建安、融资、营销成本，项目整体成本约54500元/㎡，成本上相对红山板块过去的新房拿地开发的楼面成本，高了不止一截。

业内当初都认为，后续的项目开发及销售，非常考验联发的开发成本控制。

另一方面，由于规划设计条件约束容积率≤2.5，加上所处地段位置，也成为龙华红山片区新房的转折点。

2.5的容积率几乎是深圳别墅类产品的容积率要求，甚至比附近多层+高层混合设计的合正中央原著的容积率2.6还低。

按照市场预期，拿地楼面价这么高，并且容积率有要求，市场预期项目只能往类似合正中央原著这样的低密度产品设计。

但又因为项目地块小，局限了产品的设计形态，加上新房住宅“新国标”的趋势，新房都在卷更高的品质，卷好房子的标准，市场的预期是项目会往大面积或者超高品质的产品设计，否则无法覆盖项目的开发成本，留存利润。

总之，市场期待新房联发新澍雅居与红山过去的住宅不一样，起码会是类似公馆或高端平层之类的产品。

比如类似龙岗大运中海大运玖章这样的产品，往“区域豪宅”靠，在品质设计上在花园、地库、大堂、泳池、电梯厅、户型设计创新等方面下功夫。

如今项目的户型面积段公布，全为刚需的面积段，多少是有些出乎意料的。

2.5容积率，最高25层，总层高最高80米，69平、79-82平、99平面积段，这几个关键要素组合在一起，在过去是很难放到一个“刚需”型的产品上，如今成为现实，对市场来说是值得庆幸的一件事。

这意味着，终于刚需群体不用再选择密不透风的鸽子笼又或者是直冲云霄的超高层。

并且小面积段，就意味着低门槛，市场上，刚需群体终于有机会选择一个低容积的普通高层了。

新房的一把双刃剑

但2.5的低容积率，80米的限高，出现在“刚需”产品上，有时候也成了一把双刃剑。

这也让联发新澍雅居成为“新国标”背景下的一个典型缩影。

容积率和总层高是降了下来，但项目的舒适度却因地块、项目设计以及限高实际居住体验大概率需要打上折扣。

由于地块小，约1万平方米的占地面积，“三角形”的地形，也导致项目的设计空间及布局受限。

从而导致项目在设计布局上，无法设计地面花园园林，只能利用架空绿化以及架空空间作为平衡，也无法布局常规住宅项目所拥有的跑道、地面儿童乐园、户外泳池等社区内部配套。

并且根据建设规划图，项目的楼栋之间的楼间距最近只有18.51米，最远的只有21.57米，并且项目与一路之隔的民房之间，最近的距离只有16.2米。

这就意味着，无论是项目的内部以及外部几乎都没有景观性可言，周围被遮挡，以及对视的风险较高。

项目共3栋住宅楼，1栋1/2单元2梯6户，1栋3单元2梯4户设计，这样的梯户比，即使放在过去的超高层住宅项目都比较少见，而这还是龙华首个国标新规项目的定位。

所以，新国标有时候就成了一把双刃剑。

容积率以及总层高降低有利于居住的舒适性，但也因为低容积率以及限高，不得不牺牲其他可能会影响居住舒适的设计。

而市场留给联发新澍雅居的空间似乎也不多了。

综合楼面价去到了44558.82元/㎡，而项目近距离2024年备案均价约7.2万/平的深业颐樾府，2023年备案均价约7.33万/平的联发臻著雅居都还剩余不少房源未卖完。

前者还剩158套待售，后者还剩25套待售。

另外，项目附近的多个次新社区，交易单价水平在5万—7万/平。

金地上塘道去年11月成交一套53.63平户型，成交总价约300万，折合单价约55939元/㎡，10月成交一套约89.54平户型，成交总价约440万，折合单价约49119元/㎡。

去年10月项目附近的星河传奇成交一套127.31平户型，成交总价约892万，折合单价约70066元/㎡。

去年10月项目附近的中城宴华府成交一套139.35平户型，成交总价约920万，折合单价约66021元/㎡

项目附近2021年开盘的尚誉红山里，去年3月成交一套90.82平户型，成交总价约519万，折合单价约57147元/㎡。

所以，若定价参考周边存量新房以及次新房的价格，并不一定好卖。

要实现利润的情况下，卖得贵，市场可能不会认可，卖太便宜又没利润空间。

对联发新澍雅居而言，楼面价不低，周边项目价格空间有限，很考验开发商平衡成本、利润、价格以及市场去化的能力。

所以，也很难想象，这是否会是未来“新国标”背景下刚需定位产品的一种趋势——容积率和总层高降下来了，但是以牺牲其他居住体验作为代价。

目前项目刚出地面三层左右，这就比较考验开发商后期对公区，外立面，户型交付的水平了。

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