环沪惨案十周年：部分购房者实在太短视了

　　最近带团队整体复盘了环沪楼市，最大的感受是普通购房者实在太“短视”了。

　　更可怕的是，十年后的今天，依旧有大量购房人这样短视。

　　环沪楼市的故事讲了很多次，不再详述。

　　今天重点分享给我的启发。

　　环沪楼市真正的辉煌始于2016年，到今天刚好十年。

　　很多人说不对，11号线2013年就通到了花桥，当时就有朋友去买房。

　　但是花桥只是地铁带过来少数客群，没形成强烈的环沪概念。

　　当时大家没必要去买周边城市，上海房价没那么贵。

　　20多年前上海的刚需主要买到九亭、江桥，这些就是上海楼市边界。

　　那个时候完全没有环沪概念，上海人买上海，嘉兴人买嘉兴，苏州人买苏州。

　　甚至奉贤楼市跟上海都没关系。

　　2007年底9号线通车，五大新城有了资格承接上海刚需。

　　此后五大新城轮番开发，唱起了刚需市场主角。

　　2016年，很多刚需买不了上海了。

　　2015年330新政后上海暴涨，很快房价翻倍，刚需买不起了。

　　2016年325新政，上海限购三年变五年，很多刚需瞬间失去资质。

　　自有房地产以来，多军空军的抬杠就没停止。

　　2016年那次翻倍大涨，最后的空军彻底投降，全民疯狂冲进楼市。

　　很多人手里就三四十万存款，本来跟买房没什么关系。

　　突然发现房价翻倍，再不买就永远买不起了。

　　这些人也纷纷冲进楼市，发现上海没房子买，一部分买了上海酒店式公寓，一部分就冲进了环沪。

　　房价翻倍买不起上海的、限购升级买不了上海的、因为上涨空前焦虑的，统统冲进了环沪。

　　上海哪些房子还要补跌？

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　　环沪显然没准备好好这次泼天富贵。

　　环沪的启东、太仓、昆山、嘉善都是县城，当地人没那么缺房子，新房市场不大。

　　2016年这些上海刚需冲进来，大水灌进小池塘，房价推上天。

　　2016年嘉善楼市共成交商品房22202套，同比上涨73.1%。

　　这73.1%，很多就是上海刚需贡献。

　　嘉善孔雀城2015年开盘时5000元，2016年全国大涨也跟着涨到了6500元。

　　上海的刚需来了后，2017年直接涨到了12000元。

　　2018年，直接干到了15000元。

　　2016年下半年环沪起飞时，环沪各县才发现这是一次泼天富贵。

　　土拍开始疯狂。

　　仅2017年5月、6月，嘉善就一口气拍了7块地。

　　其实2017年后上海楼市很差，大家没什么信心。

　　但是环沪土拍越来越火，越来越贵，销售一直说要涨价。

　　给了购房人最后一把焦虑。

　　2017年后上海土拍没什么花头。价格冲上天，2016年8月融信拿了中兴路地王，楼板价突破10万。

　　房地产市场却遭遇连续打压，开始下行。

　　开发商也有意愿换到环沪市场。

　　2017年后上海楼市很差，中介也没生意做，纷纷转向环沪。

　　当时一辆又一辆大巴车停在人民广场，拉一个上海人上车奖励中介200，拉到售楼处奖励500元。

　　整个房地产链条都盯上了上海人。

　　上海购房团撑起了各个售楼处。

　　2018年启东市给上海一家公司发了奖，奖励他们在城市建设方面的贡献。

　　那家公司主营业务就是卖环沪的房子。

　　后面的故事大家知道了，环京、环沪先后暴跌，市场规模急剧缩小。

　　现在已经没多少人去环沪买房。

　　环沪已经死透。

　　回头去看，环沪市场火爆起来有很多巧合。

　　只要当时理性一些，很容易识破。

　　但是大家身在局中，冲昏了头脑。

　　上海房价暴涨，限购升级，把刚需赶去环沪，完全是短期因素。

　　根据短期因素，决定长期资产配置，说短视不算过分。

　　稍微眼光长一些你就知道，上海不是没空间容纳刚需，到现在郊区还有大片大片的空地。

　　只是需求突然爆发，供应量没跟上。

　　2016年4月份，上海二手房成交突破6万套，这种需求释放速度能维持多久？

　　只要拉一下历史数据就知道，这是积压需求集中释放，很快就会结束。

　　房地产市场就这样，需求总是突然爆发，但是供应量不行。

　　短期供需失衡很正常。

　　后来郊区土拍增加 ，需求很快不够用了。

　　2017年买远郊新房，到现在亏40%的大有人在。

　　上海郊区新房都卖不动，还要环沪干嘛？

　　上海限购升级逼你去环沪，但是限购会一直存在吗？

　　上海2011年首次出现限购，全球就中国几个城市限购，一看这就是应急措施，不会长期存在。

　　你因为限购去买环沪，有没有想过限购取消了，购买力会回流上海？

　　购买力回流上海，你手里资产还有价值吗？

　　2017年你看到售楼处人挤人，有没有想过，如果楼盘数量翻倍售楼处就不拥挤了？

　　你看到了楼盘周边大片空地，有没有想过新房数量翻倍就在分分钟？

　　环沪疯狂土拍时，你只想了面粉贵过面包，有没有想过那些地块就是你以后的竞争对手？

　　以后的客户买新房还是买你手里二手？

　　2019年环沪楼市慢慢就冷了，外部环境没有变化，环沪楼市下行就是因为韭菜割完、供应量却上来了。

　　2016年环沪火起来，纯粹是上海偶发因素导致客户外溢，恰好环沪没有楼盘承接，又是棚改去库存拉起来的最后一次大涨，众多不可复制的因素叠加。

　　但凡一条不符合环沪都火不了。

　　怎么能根据这些因素判断房子价值？

　　这跟蹲在树桩旁边等第二只兔子有什么区别？

　　更重要的是，你有没有了解过房价规律？

　　你有没有看过国外大城市发展路径？哪个大城市不是虹吸周边？

　　环沪离上海这么近，资金、人才肯定向上海流，你怎么想到把上海资金拿到环沪？

　　当时都贩卖长三角一体化概念，做大都市圈。

　　那你发现没有，第一大城市东京很贵，第二大城市横滨很贵，中间部分房价越来越接近不要钱。

　　上面这些中长期因素，完全没人思考。

　　房地产的基本规律，完全没人思考。

　　大家只是被市场推着走。

　　上海买不了了，我就买环沪。

　　售楼处人很多，我就赶紧订房。

　　完全是应激反应。

　　大量的买房人，都是根据当下的几个短期因素，决定长期资产配置。

　　当然这不是指责谁，或者鄙视谁。

　　大家在各自领域可能都是行业专家，但是房地产是完全陌生领域。

　　2016年买环沪的、买酒店式公寓的，不乏成功人士，整层买公寓的环二都见过。

　　不能说他们认知不够，是房地产行业太陌生了。

　　没有理性经验 ，只能凭感觉。

　　其实现在很多购房人，还是凭感觉。

　　什么生育率下滑，房地产没希望；杠杆率太高，房地产没希望；收入下滑 ，房地产没希望；失业率上升，房地产没希望。

　　其实看看数据，完全会得出相反结论。

　　买什么房子也一样，完全凭感觉。

　　10年房龄的二手房不能买，再住10年就20年房龄，根本没人接盘。

　　两房没人要，现在都在置换三房、四房。

　　老破小以后没人要，年轻人都看不上。

　　哪一个不是凭感觉？

　　科学发展到现在，最明显的特点就是：很多显而易见的直觉都是错的。

　　直觉告诉我们天圆地方，太阳围着地球转。

　　直觉告诉我们，物体下落的速度和它的重量成正比。

　　你还靠直觉决定几百万的资产配置？

　　真的建议大家多出来走走，多看看数据，多研究研究国内外规律。

　　别一上来就是我们是下一个日本，日本人都没搞明白他们那20年怎么了，随便一个网友就明白了？