很多人今年会割在地板上

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老司机一直都认为：相逢是缘。看到老司机这篇文章，也是缘分，如果您认同我的观点，请文末点个赞，如果不认同，请即时划走，不用留言与我辩驳。

成年人只做选择，不做改变。我不想改变您的看法，同样您也改变不了我。

开年之初，我认为2026年是楼市的一个机会窗口，但我说的机会，请不要误解，我不是说房价已经见底、今年就要反弹。我说的是孕育中的机会，就像现在的天气，寒风凛凛，满目萧条，但其实已经在孕育春天的生机。

今天我从宏观、中观和微观三个层面，谈一下我的看法。

首先是宏观层面。我们都知道，房地产是一个政策市，政策极大地左右着楼市的走向。2026年，可能是楼市政策的一个大年，因为2025年是一个政策小年，全年基本上没有出台什么有力的政策。

今年年年初，《求是》杂志的一篇文章，在很大程度上起到了正本清源、甚至是拨乱反正的作用。文章强调了房地产的战略意义，包括它作为国民经济的重要支柱、居民财富的重要载体、地方财政的重要来源、以及带动就业和内需的重要抓手。房地产的金融资产属性，也重新得到了确认。

这一系列表态，为今年出台更多政策、包括松绑政策，提供了理论依据。当然，具体政策怎么出、什么时候出、以什么样的力度，这些都是未知数。

但可以肯定的是，今年对房地产的宏观政策针，肯定是偏正向的，而且力度肯定要比2025年要大。

其次在宏观经济层面看，去年虽然面临贸易战，但GDP还是增长了5%，这个数据来之不易。

2026年，宏观经济的挑战仍然非常大，尤其是外贸，极难重现去年的辉煌。如果房地产还是像2025年这样衰退——去年房地产投资和销售都是两位数的负增长——对于GDP的负面影响超过一个百分点，那么2026年的经济增长目标将会面临非常大的困难。

可以说，稳住房地产，对于宏观经济，是一个必然的要求。

最近，有关30万亿存款到期这事，在财经界讨论非常多。这笔定存巨款到期后会流向何处，会不会有一部分流进楼市抄底，我个人认为是必然的，当然规模可能不大，毕竟原来存款有3%的利息，现在对半砍了，总有些资金不会继续呆在银行里。

但有什么好的投资渠道吗？房价经过四年下跌，很多租金都已经超过存款利率1个点、甚至一倍以上了，从长期收益来看，买入并持有高租金回报率的房产，是一个不错的选项。

在中观层面，也就是行业层面，房价经过差不多5年的下跌，平均跌幅已经超过了40%。过去所谓的泡沫也好，风险也好，得到了很大程度的释放，这是一个客观事实。

在利率下行的大背景下，越来越多的房子已经跌出了性价比。至少从自住层面来说，安置房以及一些老旧的普通商品房，它们的租售比已经来到了合理区间。

以在宁波买一套老一点的二手房为例，现在便宜点的小区价格也就1-2万/平。一套90平小户型，总价150万就能买到非常不错的地段，地铁商业样样俱全。首付加税费准备25万，贷款120万，月供5660元，一般正常上班的两个人也供得起。如果首付能多付一点，比如首付30%，再用上一部分公积金，月供就能降到4000左右，其实就和租一套房差不多了。

月供会沉淀资产，最终会留下一套房子，但租房纯粹都给了房东。

月供和租金差的不多的情况下，很多人肯定会由租转购。2025年二手房成交量之所以能够长期稳定，甚至年底反弹，就是房价跌到了很多刚需客户的心理区间，买房变得比租房更划算了。

行业的另一个巨大变化，是新楼盘供应量在大幅度减少。经过这几年痛苦的去库存之后，很多城市的库存已经不大了。当然，个别城市、个别地段库存还很高。

现在的库存基本都是2023年及以前的一些老盘，但不管怎么样，零敲碎打地消化了两三年后，特别是这些开发商也没有新盘，抛售的压力不大了。

从2024年开始，新楼盘的数量断崖式下跌。去年开发量大概跌到了历史峰值的1/3，甚至更低。也就是说，一个城市以前每年有50个楼盘，现在可能只有10-20个。而且主要减少的还是普通住宅、刚需房。

今后普通购房者，只能在二手房市场里面购买，二手房的库存也在减少，换手率在增加，价格趋稳的前景更加可期。

最后是微观层面，也就是买房人和房东这个层面，他们的恐慌情绪，或者说剧烈的心理博弈，这个阶段已经过去了。

其实从去年四季度到现在，悲观情绪已经大幅度得到了缓解。虽然现在看空的人还比较多，整体也都不乐观。重要的是，这种环境是在没有政策刺激的情况下取得的，可以说是实打实的成交取得的。

二手场成交量已经稳了大半年了，并且在去年四季度还出现了翘尾，去年全国二手房成交量创下了历史新高。

老司机在去年最后几个月的VIP月报里，多次强调了二手成交量企稳这个现象。

各种迹象都显示，2026年极有可能是楼市磨底的一年，但目前楼市还没有真正见底，大部分人也不会相信老司机说的这些。所以，2026年既是一个买房人在底部上车的机会之年，也是一部分人在地板上割肉的年份。

最后要强调的是，本文分析并不能替代对具体某个人、某套房的判断，有些房子已经见底，有些房子还在跌，这都需要具体分析。老司机是宁波目前收费最高、咨询量最大的独立楼市分析师，如果您有问题需要咨询，请点击下面小标签。

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