三道红线“废除”？房企高管透露真相

当行业还沉浸于追踪郁亮去向的时候，一则消息悄悄在业内炸开锅。

据界面财联社报道，从多家房企相关人士处独家获悉，目前其所在公司已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标。

不过，部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标。

如果消息为真，那也意味着从2020年8月开始试点，到2021年全面铺开的融资监管“三道红线”政策，已经完成了它的阶段性历史使命。

针对“三道红线”指标是否被废除一事，炸天团专门咨询了一位出险房企高管。

对方表示，暂时也还没有确定，银行那边确实有表示目前三条红线的管控不再持续强调了。

至于原因，对方表示随着行业的变化，银行对民营房企的贷款这些年已经几乎都降到底，该出清的也都出清了，三条红线的管控已经失去了意义和对象。

不过，对方也表示，银行对于新增贷款的审批和监管依然是从严把关。

从行业风声鹤唳到悄然退场，“三道红线”政策见证了中国房地产行业从烈火烹油到冷静重构的全过程。

曾经的“紧箍咒”摘下，或许也意味着房地产行业已经完成了最艰难的一轮自我出清，新的发展周期正在来临。

01

过热时代的“刹车片”

时间拨回到2020年夏天，那个时候的房地产行业还呈现出一种“经济上行期的美”。

当时，深圳、杭州等地还频频上演“万人摇号”抢房的盛况，土地市场热度也持续走高，核心城市房价不断刷新纪录，大量资金涌入房地产，整个行业发展如火如荼。

当年8月，监管部门为控制房企有息债务规模，试点推出新规，设置了后来被称为“三道红线”的融资限制：

根据触线情况，房企被划分为“红、橙、黄、绿”四档，对应有息负债增速上限分别为0%、5%、10%、15%。

再次回顾这些熟悉的指标，炸天团倍感唏嘘。

是的，其实当时监管层的意图非常清晰——降低房企杠杆，抑制行业过热，防范系统性金融风险。

02

上有政策、下有对策

“起初没有人在意这场灾难，这不过是一场山火，一次旱灾，一个物种的灭绝，一座城市的消失，直到这场灾难和每个人息息相关。”

这是电影《流浪地球》中的一段话，炸天团认为非常符合当时房企在“三道红线”背景下的状态。

在当时看来，“三道红线”政策就像是一次试图在房地产行业狂欢中植入理性的干预，一次为行业过热发展修筑“防洪堤”的努力。

不过，从一开始，不少房企对三道红线的出台并未特别在意，不少房企更是展现出惊人的“适应力”。

最典型的表现就是：年报季成为各家房企展示财技的窗口。

通过“明股实债”、表外负债、永续债、加大少数股东权益等方式，不少上市房企在账面成功“由红转绿”。甚至有房企通过将高负债项目放入无需并表的联营合营公司，来规避政策约束。

当时行业里甚至流传一句话：“对净负债率和现金短债比这两个指标，想达标并不难实现。”

所以能看到，在2020年至2021年上半年，房企们依然活跃于土地市场，融资动作频繁。

部分出险房企在那时甚至继续加杠杆拿地，似乎认为“大而不倒”的神话仍将继续。

事实证明，这将是他们从业以来最严重的一次政策误判。

03

当潮水真正退去

很快，时间进入2021年底，随着政策持续收紧、销售端疲软和融资渠道全面收缩，那些依赖高周转、高杠杆模式的企业开始感受到从未有过的危机感。

融资端口被“三道红线”牢牢卡住，销售回款又未能达到预期，现金流危机如同多米诺骨牌般蔓延。债务违约、项目停工、资产处置渐成为行业常态。

曾经被用作“降负债”工具的明股实债、表外融资，在现金流断裂时反而成为加速崩溃的催化剂——那些隐藏的债务在危机时全部浮出水面，加重了企业的兑付压力。

由此，房地产行业开启了一场残酷而出乎意料的出清，一批批房企开始接连倒下。

据不完全统计，三道红线之后，在2021年TOP100房企中，后来有超过30多家相继出险，退市的上市房企数量更是超过40家。

更重要的是，三道红线也彻底改写了房地产行业格局。

原本在TOP100房企中，2/3左右的房企都是民营房企，而如今伴随着民营房企的相继出险，还能进入榜单的民营房企早已不足半数。

尤其是在行业top房企里，三道红线之前，原本是恒大、碧桂园、融创、万科等地产F4的天下。

然而，伴随着这几家房企的相继出险，保利、中海、华润、招商等央企F4成为房地产江湖的新执牛耳者。

颇有点三十年河东，三十年河西的光景了。

结语

时至今日，地产行业的出清已经接近尾声，房企资产负债表也在逐步修复，近来更是不时传来出险房企债务重组成功的消息。

经历深度调整后，这些存活下来的企业普遍更加注重现金流安全，降低负债规模，回归经营本质。

如今，“三道红线”的退出，并不代表监管放松，更不意味着行业将重走老路。相反，它标志着行业从“规模至上”转向“稳健经营”的阶段已初步形成制度性共识。

“三道红线”完成了它的历史任务，悄然退场。它曾带来阵痛，但也促使行业正视风险、回归理性。

如今，一个更加清醒、也更具韧性的房地产新时代，正在缓缓拉开序幕。

一批财务结构更健康、经营更稳健的房企，或许将在新一轮周期中迎来更大的发展空间。

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