4000亿港资豪门开发商，也要“卖身”了？

现在的市场，就连港资地产商的日子也不好过了。

前几天，市场上传出重磅消息——美国资本巨头黑石集团正酝酿抄底中国香港房地产市场。

而其核心目标，正是总资产超4000亿港元的香港老牌地产巨头新世界发展，相关消息一时闹得沸沸扬扬。

目前新世界发展由郑氏家族直接或间接持有约45%的股份，一旦这笔交易落地，黑石将取代郑氏家族，成为新世界发展的最大股东。

事件的主角之一，香港老牌地产巨头新世界发展也发布了一则公告，回应“卖身”的传闻——

公告称，控股股东周大福企业确实接洽过若干潜在投资者，但尚未达成任何协议，也不保证交易会否推进。

这份谨慎的回应，未否认谈判的存在，证明市场传言并非空穴来风。

要知道，作为香港四大地产商之一，新世界发展市值巅峰时远超千亿，风光无两，更是郑氏家族商业帝国的核心支柱。

可如今，它却褪去昔日光环，深陷难以自拔的财务危机，甚至走到了可能拱手让出控股权、告别郑氏家族掌控的境地。

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千亿负债，卖身疑云二度袭来

这不是新世界发展第一次深陷“卖身”传闻。

早在2025年8月，市场上便传出新世界发展正与黑石、凯德等国际资本接洽，涉及优先股投资、联合私有化等多种可能。

尽管当时公司迅速澄清，称“未与任何人士就收购接触”，但资本市场早已风声鹤唳。

如今，相似剧情再度上演。

与上次不同的是，此次传言的谈判中，核心已从单纯的资产出售，升级为控股权的全面让渡。

之所以走到这一步，也是因为依靠自身力量，已很难解决新世界发展沉重的债务问题。

在普遍认知中，港资房企的独特之处具备低杠杆、稳健开发等特点。

然而作为香港的四大地产商之一，新世界发展则与众不同，最突出的特点之一便是高杠杆。

当其他新鸿基地产、恒基地产、长实集团这三家的净负债率普遍维持在30%以下的安全线时。

新世界发展2025财年业绩显示总负债高达2135亿港元，净负债率58.1%，堪称港资房企中的“杠杆之王”。

同时，新世界发展营收同比下滑22.3%至276.81亿港元，股东应占亏损163亿港元，延续亏损态势。

营收下滑、巨亏缠身、负债高企，这份惨淡的业绩背后，是这家港资豪门的起落沉浮。

2

三代浮沉，一部港资豪门兴衰史

新世界发展的历史进程，堪称一部港资豪门的兴衰史。

第一代创始人郑裕彤凭借“风浪越大，鱼越贵”的胆识，建立起了一个庞大的商业帝国，旗下包括周大福、新世界百货、新世界发展等上市企业。

其中新世界发展于1970年成立，并于1972年在香港上市。

到如今，郑氏家族以身家195亿美元排在香港富豪榜第3位。

然而在风光背后，传承成了这个家族的难题。

1989年，郑裕彤的长子郑家纯接棒，因急于证明自己，选择推行激进扩张。

导致在90年代初楼市泡沫中险些将新世界发展拖入破产深渊，最终靠郑裕彤重新出山才化解危机。

到第三代接班人郑志刚，故事再次走向了戏剧性的转折。

2006年，留学归来的郑志刚回归家族企业新世界集团，次年出任新世界发展执行董事，主导新世界百货上市。

2008年提出将艺术与商业融合的理念，创立K11品牌，一度成为行业标杆。

K11系列在早期的成功，让他在接班人的位置上坐得更稳，2017年郑志刚全面接管企业。

然而，郑志刚的野心远不止于此。他打破港资低杠杆传统，重仓大湾区布局，大举扩张K11，甚至在行业下行期试图逆势抄底。

因为扩张过于迅速，再加上市场经济环境的变化，继而令新世界发展的资金短缺，债台高筑。

结果就是，新世界发展市值严重缩水，更是在2024年迎来近20年的首度亏损，股东应占亏损约196.83亿港元，2025年继续亏损163亿港元。

2025年7月，郑志刚辞去郑氏家族公司所有职务，彻底退出核心管理层。

郑志刚的退场，让家族传承再度陷入僵局，谁能成为下一任家族接班人，也成了悬念。

与之对比，2025年4月郑志刚的妹妹郑志雯进入新世界发展核心管理层，获委任为新世界发展提名委员会成员。

外界普遍分析，这一信号预示着她已进入家族接班的“考察期”。

3

断臂求生，卖资产还能救多久？

为应对债务危机，新世界发展过去两年展开了一场艰难的自救。

在当下企业深陷困境的背景下，新世界发展的日常运营与管理更倚重职业经理人——

目前担任新世界发展一把手的是黄少媚，她刚一上位就喊出了七招减债计划。

首先是大规模再融资，2025年6月，新世界发展成功落地882亿港元银行再融资，将大量债务到期日推迟至2028年后，暂时缓解了短期流动性压力。

其次是资产大甩卖，从香港九龙新蒲岗的ARTISAN HUB和ARTISAN LAB、北京新景写字楼，到宁波新世界写字楼、启德体育园股权等等，能卖的几乎都摆上了货架。

前段时间，市场甚至传出，连郑志雯的心血之作、刚刚登上全球酒店榜的瑰丽酒店，也被万豪盯上。

根据新世界发展规划，2026财年需完成270亿港元的资产出售目标，力争实现正现金流。

为达成这一迫切目标，最近有消息透露，新世界发展计划在2026年6月底前至少售出一项资产，且更倾向于处置位于香港的核心资产。

卖资产虽能回血，却无异于饮鸩止渴。每出售一项优质资产，都是在削弱企业未来的造血能力。

当K11这些明星资产相继被摆上货架，新世界发展剩下的，恐怕只有那些难以变现的重资产和沉淀资金的项目。

可以说是眼看他高楼起，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。

无论这次与黑石等潜在投资者的最终交易是否达成，郑氏家族的故事都已写下一个沉重的警示：当潮水退去，裸泳者终将浮出水面。

而这一次，可能连上岸的梯子，都要卖给别家了。

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