克而瑞·决策专家 AI 使用案例（三） | 西安曲江新区QJ8-9-39地块土地分析简报

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QJ8-9-39地块系西土出告字〔2026〕1号公告下招拍挂出让的住宅/商服用地（2026年2月24日挂牌），为曲江新区2026年度首批重点推介宅地，凸显战略地位与稀缺价值。 我们用 AI 任务来回顾一下这个地块的情况与评估信息。

AI任务输出报告过程和内容：

图：任务过程截图

图：写作大纲截图

本案例生成链接：

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生成结果

项目概况

曲江二期核心区位、双公园生态环抱
在西安城市发展由规模扩张向品质提升转型的背景下，曲江新区作为国家级文化产业示范区，正进入精耕细作、价值深化的新阶段。
曲江新区QJ8-9-39地块（春临四路以南、公田四路以西）作为曲江二期电竞产业园板块核心腹地，凭借稀缺属性引发行业高度关注。
QJ8-9-39地块系西土出告字〔2026〕1号公告下招拍挂出让的住宅/商服用地（2026年2月24日挂牌），为曲江新区2026年度首批重点推介宅地，凸显战略地位与稀缺价值。该地块集“曲江二期核心区位、双公园生态环抱、超低密度开发”三重标签于一体，属西安主城区近年少有的高品质居住用地。

规划指标

容积率1.2-1.7，奠定高端低密改善基调
西安曲江新区QJ8-9-39地块位于公田三路以东、公田四路以西、春临四路以南、春临五路以北，属曲江二期核心腹地。净用地面积20005㎡（30.007亩），土地用途为住宅、商服（住宅70年，商业40年），挂牌起始总价46100万元。

容积率1.2-1.7区间内，按净用地20,005㎡测算，可建面积浮动范围为24,006㎡至34,000㎡。一方面容积率显著低于区域高层住宅均值；另一方面结合28%建筑密度与35%绿化率，自然形成高改印象。

按最高容积率1.7，计容建面34000㎡测算，楼面价起始为13559元/㎡。

（数据来源于克而瑞数据库）

区位配套

双公园生态与成熟资源加持，构筑不可复制场景

• 生态景观（核心优势）：北邻曲江文化运动公园，南接曲江电竞文化公园，实测步行距离350–450m，形成“双公园环抱”的稀缺格局，极大提升了居住的舒适度与景观价值。

• 教育：周边基础教育资源密集且优质，曲江第三小学东校区、曲江第三中学均在500米左右，形成“家门口的K12教育圈”，对重视子女教育的家庭客群存吸引力。

• 医疗：西北妇女儿童医院（三甲，1.5km）、西安市人民医院航天院区（三甲，2km）；

• 商业：正荣彩虹谷（1.2km）、中海·凯旋新天地（1.5km）满足基础消费，规划MetaPark街区商业（2.8万㎡，直线距离800米）定位沉浸式文旅商业体。

• 交通：现状依赖地面交通，距地铁4号线金滹沱站1.5公里，结合主干道公交网络提升接驳效率，远期随地铁11号线二期优化通勤时效。

开发销售

延续区域高品质开发脉络
QJ8-9-39地块作为曲江新区2026年首批重点推出的商住用地，承载着延续区域高品质开发脉络的核心使命。
QJ8-9-39地块的价值锚点，必然指向其南侧约500米的标杆项目——中铁云岫曲江。中铁云岫曲江项目地块成交楼面价13935元/㎡（本案起始楼面价13559元/㎡），两者同属曲江二期低密改善带的核心腹地，容积率最高均为1.7，共享核心配套资源。

数据来源：克而瑞土地数据表

产品定位

低密高改精准锁定核心客群
该地块以容积率1.2–1.7直击高端改善需求。基于规划条件与竞品动态，项目锁定追求生态品质、重视教育资源、具备高支付能力的改善型家庭。该群体决策逻辑明确：以双公园环绕为生态基底、500米内K12资源为刚性门槛、支付能力支撑溢价空间。
四大核心客群构成：

• 曲江及雁塔区就地改善客群：现有住房升级换代，追求更高品质的居住环境与社区圈层。
• 主城品质客群：受房价或产品类型限制，转移至曲江寻求低密高品质居所的技术精英、企业管理层等。
• 电竞产业园及周边高知从业者：注重生活品质、社区氛围与子女教育，具备再次改善置业需求。
• 省内高净值投资/配置客群：看好曲江稀缺土地资源与长期资产保值增值潜力。

结论与展望

打造公园低密标杆，实现居住价值跃升
QJ8-9-39地块作为曲江二期承接城市改善需求的战略支点，双公园环抱生态，天然契合高净值客群对“公园里的低密生活”的诉求。
该地块核心价值在于将“双公园生态”与“超低密开发”进行稀缺性叠加，打造区域新一代“公园低密生活范本”，实现土地价值最大化释放。有望重塑区域价值坐标： 1、短期行动：紧扣“双公园环抱下的低密舒居”核心卖点，借势区域标杆项目热销势头，快速建立市场对地块生态稀缺性与高端属性的认知；
2、中期深化：寻求嫁接曲江康桥、曲江德宏等名校资源，打造“成长友好型社区”IP，推出课后托管等定制服务；
3、长期布局：联合电竞产业策划“电竞+亲子+自然”融合活动，激活社区场景黏性。

通过三维价值体系落地，本项目将超越传统住宅开发，成为引领曲江新一代居住风尚的现象级标杆，实现从土地资源到城市名片的成功跃升。 特别提醒 1. 本产品生成的内容是由AI生成，为算法和模型的运算结果，仅供参考，不构成投资建议。 2. 本产品生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得所有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益。 3. 本产品运营方不对用户因使用生成内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责。 4. 欢迎申请试用 www.dichanai.com

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