合肥楼市动态：第四代住宅销售遇冷，瑶海区新盘意禾泓庐学区落定

每周汇总合肥最新的新盘、二手房、政策与区域规划等动态，以及吴哥最新探新盘或二手房小区信息发布，欢迎长期关注。

一、城市规划、土地出让与新房动态

1、合肥 2026 年供地计划曝光 48 宗 3275 亩地入市

2026 年合肥供地计划疑似曝光，涉及 48 宗 3275 亩土地，政务、省府、骆岗等核心板块均有供应。其中，包河区为供地主力，预计 1511 亩，重点包括骆岗 615 亩（7 宗地块）及政务东仰光片区 6 宗；

政务区奥体中心南地块因学区优势（奥体小学 + 50 中校区）受关注，但临近高速和铁路或影响产品定位；滨湖、高新、庐阳等区域也有 3-5 宗地块计划入市。

整体来看，供地方向聚焦主城核心区，小面积段产品占比或增加，价格竞争加剧，利好刚需及改善客群选择。

作者简介：合肥买房参谋（有个同名公众号，关注即免费送2.5万字合肥优选安心买房宝典），211 大学毕业，十余年房产经验，可帮梳理买房需求，全市范围内精荐新房与二手房小区清单，助你一站式高效安心安家合肥（二手房买家0.5%低中介费，新房享底价比自己去售楼部优惠多）。

2、合肥瑶海区意禾泓庐学区落定：和平路小学+三十八中新校

近日，合肥东部新中心板块意禾泓庐（瑶海区YH202506地块）项目迎来利好——学区确认函正式落地。根据合肥市瑶海区教育体育局官方文件，该项目学区为合肥市和平路小学新校，初中学区为合肥市第三十八中学新校区。

与此同时，开发商已向瑶海区户政中心提交户口开户申请并获批，门牌号确认为合肥市瑶海区雨山路9号。准业主完成购房后，可凭购房合同及户口本办理落户手续，为孩子入学做好准备。

作为瑶海区东部新中心重点开发区域，意禾泓庐项目规划16栋住宅、4栋商业及2栋配套用房。需要特别提醒的是，具体入学流程及条件须以教育部门当年官方通告为准。

3、合肥第四代住宅遇冷：空中花园不封闭、隐私缺失成主因

第四代住宅因 “空中花园” 大面积设计引人注目，该政策在合肥实施也有一年多了，但是目前实际落地的新盘也就四五个项目，落地项目并不多。实际销量据吴哥了解一般般，说明市场对这种设计的接受度还是不高的。什么原因造成的呢？

该户型宣传的超大露台，实际因政策不允许封闭，导致安全隐患（有小孩家庭不敢靠近）、清洁成本高（需频繁处理积水落叶）及邻里杂乱（杂物堆放如露天市场）等问题。此外，“错层退台” 设计虽提升立体感，但阳台露台彼此错开，导致住户在晾晒、休憩时隐私全无，易被邻居窥视，影响生活体验。还包括后期物业费、维护费用也不低等问题。

4、合肥发布城中村改造专项规划 127 个城中村分阶段改造

合肥市中心城区城中村改造专项规划（2023-2035 年）公示，范围涵盖瑶海、庐阳等 7 区约 1003.6 平方公里，涉及 127 个城中村。规划期限与国土空间规划衔接，近期至 2030 年，远期至 2035 年，计划分两个五年完成剩余 46 个城中村改造：2026-2030 年实施 35 个，2031-2035 年实施 11 个，优先推进安全隐患高、居民意愿强的项目。

改造方式分三类：整治提升类以微更新为主，五年内不全面拆除；拆整结合类优先消除安全隐患并完善设施；拆除新建类需落实 15% 用地用于公益设施及保障房配置。目前，127 个城中村中 40 个已完工，41 个在建，46 个待改造，各区需严格落实规划要求。同步推进城市更新，构建 “一环引领、十字联动、四核示范、多片协同” 的更新框架。受楼市环境影响，改造中更侧重房票政策，引导居民购房以激活市场。

5、合肥包河区 48 中本部学区地块规划调整 地块或即将上市

包河区芜湖路与马鞍山路交口东北角（BH02-A-02 地块）控制性详细规划调整公示显示，居住用地面积由 42.6 亩增至 49.5 亩，容积率保持 1.5 不变，地块即将入市。该地块总面积 13.94 公顷（约 209.1 亩），位于老城区核心，北邻南淝河，包公园、逍遥津公园环伺，周边有淮河路步行街、万达广场等商业配套，临近 地铁1 号线，交通便利。

值得关注的是，该地块属 48 中本部学区房范畴，优质地段与教育资源叠加，预计将引发多家房企关注。

6、合肥经开区佳通生活区学校启动设计招标 片区更新提速

合肥经开区佳通生活区学校（暂定名）正式启动设计招标，为原佳通轮胎厂片区首个配套。该校占地 70 亩，总建面近 5 万㎡，将建设高标准教学楼、综合楼及地下车库，定位为区域标杆公办校，直接补齐南艳湖板块优质教育资源短板。

伴随学校招标，佳通轮胎厂搬迁进程加速，计划 2027 年底前全面停产并完成 1867 亩土地收储。未来该区域将打造集住宅、商业、办公、教育、公园于一体的综合新城，连通明珠广场与南艳湖两大核心板块，推动经开核心区实现史诗级焕新。学校所在的地块位于南艳湖西侧（原佳通生活区），规划有2宗居住用地、1所48班中小学用地和1所幼儿园用地，学校建成后旁边小区也收益很大。

7、合肥高新区娃哈哈新基地规划公示，蜀西湖工改住地块预计将入市

合肥娃哈哈饮料新基地一期规划公示，选址高新区长安路与鸡鸣山路交口西南角，用地面积 111.4 亩，规模与现有工业园相近，搬迁后距原址不远。此前四维图新第二总部（高新）沙盘显示，蜀西湖东北角旧工业园将在两三年内搬迁，转型为住宅用地，可缓解高新区住宅用地紧张。

原娃哈哈工厂所在区域早年属高新区边缘地带，随着区域发展已成为核心优质地块。此次搬迁后，蜀西湖将新增一处临湖优质住宅用地，进一步提升区域价值。

8、合肥淮河路步行街西延工程启动 千年商脉将焕发新活力

2 月 11 日，合肥淮河路步行街西延工程进入实质性施工阶段。市府广场公交枢纽站整体搬迁，12 条公交线路同步调整，为工程提供空间保障。作为合肥 “十五五” 规划重点项目，工程将串联市府广场、江淮大戏院等历史载体，构建 “十字型” 步行街区格局，通过封闭改造宿州路段实现东西向贯通，释放四牌楼、城隍庙等节点文旅潜力。

功能布局上，三大区域同步推进：历史活化区将改造原市政府办公楼为城市记忆馆，江淮大戏院植入文创展演等业态；商业升级区拆除金斗城，重建宋代风格综合体，打造古皖风貌街区；公共活力区以水池景观与步行连廊替代 BRT 枢纽，形成城市会客厅。此外，工程将复建奎星楼、修复李鸿章故居等，引入 AR/VR 体验、非遗市集，推动历史建筑从静态保护转向动态运营，助力国家历史文化街区创建。

9、合肥经开区宝龙达、观海路学校同步招标 教育配套升级提速

合肥经开区传来教育配套大动作：宝龙达地块学校与观海路学校（暂定名）同步启动设计招标。其中，宝龙达学校占地 26.9 亩，总建面 2.2 万㎡，总投资 1.32 亿元，将建设教学楼、综合楼及地下车库；观海路学校规模更优，占地 30 亩，建面 2.4 万㎡，投资 1.44 亿元，定位高标准规划，直接提升片区教育能级。

两校均采用设计总承包模式，涵盖勘察、测绘等全流程前期工作，大幅压缩审批周期，预计将快速落地。此次双校招标总投资超 2.7 亿元，不仅完善区域教育资源，更被视为片区价值增长的重要信号。

二、二手房市场行情、城市建设与其他

10、合肥贝系二手房 2 月成交降近四成 春节假期致销量走低

2 月合肥贝系平台二手房成交 3446 套，较 1 月下降 3485 套，同比去年 2 月下降 1915 套。主要因当月覆盖春节假期，成交量减少。其中，贝系带看量 30437 次，较上月下降约 3.8 万次，同比降超 2.7 万次，占合肥全量 42%；带看成交比约 20:1，买家热情高，成交周期短。

分析称，2 月与去年 2 月可比性较低，与 2025 年 1 月（也是过年期间，成交 3609 套）对比，当月成交量基本持平。

11、合肥 2022-2025 别墅价格走势：核心区稳中有升，板块分化明显

2022-2025 年合肥别墅市场价格整体坚挺，核心区域与新兴板块分化显著。政务区内森庄园 2023 年成交均价 4.5 万，2025 年仍稳定在 4.96 万；滨湖区棠溪人家 2023 年均价 6.6 万，2024 年小幅降至 6.1 万，25 年无成交。

多个板块价格呈下行或波动，如高新区海亮九台别墅 2025 年成交均价降至 1.23 万 - 1.65 万，新站区圣联梦溪小镇 2025 年单价 1.26 万。中海滨湖公馆、大富山庄等楼盘 2025 年虽有成交，但价格跨度较大，部分房源单价跌破 2 万。

12、合肥肥西某次新盘房价大腰斩 区位劣势成关键

合肥肥西县一刚交付的次新商品房价格大幅下跌，开盘价约 1.3 万元 /㎡，如今二手房仅 4000 多元 /㎡，跌幅超 60%。该项目分两批次交付，首批 2022 年 12 月，第二批 2023 年 12 月，是妥妥的次新小区。

项目位于肥西合铜路与灯塔路交口，区位偏远，距离市区及肥西县城均有一定距离。尽管开盘时曾一度热销，但区位劣势成为当前房价低迷的主因，印证 “距离是房产最大的杀手”。

13、合肥买二手房不踩坑！实用技巧请收好

对意向小区，看房前需提前通过多平台交叉查询小区挂牌房源，了解真实成交均价，避免被低价虚假房源误导；可与中介提前沟通需求，提高看房效率，同时对房源位置和价格做到心中有数。

对于比较中意或者有意向的小区，看房时先找小区平面图明确拟买房的楼栋所在位置，看是否靠马路，周边是否有不利因素，绕楼排查垃圾站、外立面渗漏等不利因素；

对于意向的房源，入户后重点检查房屋结构改动、外部阳台墙角是否渗水，内部卫生间厨房是否有漏水痕迹，可通过在室内待一会判断噪音问题；超低价房源需警惕产权纠纷或凶宅风险，可咨询物业或邻居；房龄老却新装修的房屋，要留意是否为 “美化房”，避免装修质量隐患；有学区需求的购房者，需确认学位是否已占用。

14、合肥学区房热度降温 理性看待教育投资

“孟母三迁” 的传统延续至今，学区房曾因 “稳进名校” 预期被家长追捧，兼具居住与投资属性。早年学区房市场火热，家长通过短期持有实现增值，形成 “双赢” 路径。

但如今市场已显分化：新生儿数量持续减少叠加优质教育资源扩散，学区房投资升值不确定性增加，部分区域价格较峰值腰斩。中考改革推动录取制度多元化，成绩中等学生或通过到校指标等多元路径进入优质高中，进一步削弱学区房的核心价值。专家建议，家长不必过度依赖学区房，理性规划教育投资更重要。

15、合肥刚需买房预算有限 理性取舍方为上策

合肥刚需买房在预算有限时，难以同时满足地铁、学区、商业等多重需求，90%以上的人都不会买到让自己和家人全都满意的房子！所以需要学会取舍核心诉求。

例如上班族优先选择地铁房可节省通勤时间，有孩子家庭可侧重学区房减少教育折腾，偏好便利者可选商业成熟地段。三者兼顾的房源价格往往超出承受范围。

此外，远郊大盘因通勤耗时、转手困难需谨慎选择。建议优先满足核心需求，未来通过置换逐步升级，以降低购房风险。

16、合肥房龄20年上老二手房流通性下滑：卖得快比卖得贵更关键

当下二手房市场面临流通性困境：房子金融属性弱化，回归居住属性后，合肥不少老房因高公摊、低品质逐渐失去竞争力，而新房与次新房凭借产品迭代等优势形成压制，导致二手房需持续降价吸引客户。尤其房龄超 20年的小区，因物业差、设施老化，即便降价也难成交，像合肥不少老小区价格很便宜，但是可能连续90天小区都没有成交一套。

对业主而言，“卖得快” 比 “卖得贵” 更重要：老房折旧加速、持有成本高，市场下行期不降价会错失成交机会，客户更倾向低价捡漏而非加价接手。建议顺应当下行情，快速出手老房，持币观望或寻找新机会，避免因纠结高价陷入被动。