重庆最美人才社区正式亮相，却遭遇租赁市场寒冬，如何破局？

最近几天，南岸区茶园传来一个好消息。

建设多年的通江人才社区开始加推房源，总共将推出1064套精装修住宅，从2月28日起正式开始申请。

通江人才社区不仅外观设计新颖，社区环境也有模有样，颜值超越了不少商品房小区，坊间还传出了“重庆最美丽人才社区”的说法。

作为重庆全新的标杆性保障房小区，通江人才社区能否像当初的民心佳园一炮而红呢？

01.广阳湾智创生态城

20亿打造人才社区

广阳湾通江人才社区位于通江新城B标准分区B2-43-1-01地块，总用地面积为103.7亩，总建筑面积约22.71万㎡，是广阳湾智创生态城人才引进的配套项目。

计划修建人才公寓1523套，总投资达到30.7亿元。

项目不仅紧邻刘家坪地铁站和奥园、新天泽等商业，附近还有重医附二院江南分院以及刚建成的广阳湾珊瑚小学和中学等，配套可以说非常成熟。

同时在项目的东北侧，结合商业布置了小户型集中式住宅以及配套。

整体由16栋住宅1064套住宅、2.3万平酒店式公寓、1万平的集中商业及2万平共创办公区组成，集居住、商业、办公于一体，构成了一个完整的社区生活体。

更让人惊讶的，则是这个人才社区的颜值了。

其外立面不仅大量应用了铝板和玻璃幕墙，还设计了不少曲面外饰构件，颜值之惊艳可以说吊打整个重庆99%的楼盘，堪称是“茶园舜山府”。

住在里面的人，只怕是看不起市面上的商品房了吧。

按照原计划，项目一期于2023年2月动工，计划于2024年8月投入使用。

后来的实际进度比计划稍慢，项目于2025年10月正式完工，并向市民交付了首批100多套房源。

时隔约半年之后，这个小区又开始加推新房源了，它的实际运营情况到底如何呢？

02.外立面颜值出众

周边生活配套方便

小树从刘家坪地铁站出来后，走路约20分钟后终于看到了这个小区。

它位于茶园主干道通江大道旁边一段斜坡之上，外立面还是非常显眼，跟周边小区形成了鲜明的对比。

跟夸张的外形相比，它的大门倒有些低调，要从一段梯步走上去后才能发现真正的大门口。

不仔细看都留意不到，要是开车经过很容易就错过。

它的旁边就是茶园知名的大盘奥园新时代，入住率还比较高。

这里的商业街吃喝玩乐啥都有，平时人气也还不错，生活配套也比较方便。

而小区对面通江大道的另一侧，便是发展多年的重庆经济技术开发区。

这里聚集了不少产业园和大型企业，像VIVO和美的、重庆机床集团等知名企业都坐落在这里，工作人员众多，无疑也存在不少的租赁需求。

刚好碰到一个过来看房的市民，小树便蹭了一波福利跟着进去看了一下，里面的环境确实没得说。

不仅外立面好看，房子还全都是小高层，一栋楼只有几十户人家。

还拥有大中庭和大草坪，以及环绕小区的健身跑道，跟以往的公租房相比确实天差地远。

部分楼栋下面还做了架空层，中庭里面还设计了多处雨水花园，设计确实还是用了心的。

据了解，目前主要推出的是一室两厅的户型，采用精装修交付、配置了冰箱洗衣机空调等电器和各种家居，租金1500元/月左右，拎包即可入住。

按约1500套房源的总量来算，一年可以收2700万租金，而一期总投资约20.5亿，算下来年化回报率约1.5%，确实是福利工程（未计商业及停车位等收入）

不过问起小区的租赁情况，还是有点让人意外。

工作人员告诉我，这个小区是从去年10月份交付的，到现在半年总共实际入住100多户；小树在小区待了半个小时，也只看到一个客户过来看房。

以整个小区约1500套房源的总量来看，目前入住率并不算很高，跟当年民心佳园的火爆不可同日而语。

为啥重金打造的人才社区，却叫好却不叫座呢？

03.公共交通不方便

租赁市场遇寒冬

首先，这个小区的公共交通不是特别方便。

从刘家坪地铁站出来后，需要步行两公里左右才能到这个小区，正常走路大概要20多分钟。

这个距离说实话离轨道站还是有点远，不过整个茶园板块发展已经非常成熟了，轨道周边早就没有空地了，新建小区也只能见缝插针。

后面据说会开通门口直达地铁站的公交车，到时候应该会更方便一点。

其次，想要入住人才社区有一定门槛，把不少租赁客户挡在了门外。据了解其具体申请条件如下：

一、基本申请条件

1. 在南岸区、重庆经开区就业、创业；
2. 申请人及配偶在南岸区、重庆经开区无房；或有房但通勤距离超过20公里；
3. 未享受其他住房保障政策。
4. 
   

二、附加申请条件（满足其一即可）

1. 国家、重庆市级、南岸区、重庆经开区认定的各类人才（以具体政策文件为准）；
2. 注册地在南岸区、重庆经开区的企业的管理人员、技术人员，或学历为本科及以上的其他人员。
3. 
   

简单来说，只有南岸区工作的人才才能入住人才社区。

但由于楼盘位置的原因，实际上南岸其他区域的基本不会住进来，只有茶园上班的才会考虑，限制了不少客户来源。

同时，人才社区执行的是市场化定价，目前其一室两厅户型为主平均租赁价格在1300~1500元/月左右；

而周边临近地铁的小区，类似户型的租金价格仅在1000~1100元/月左右，相形之下便宜了不少，旁边的奥园越时代更是不到1000元/月，出现了租金倒挂。

“但人才社区是新房子，小区和装修都是新的，贵也有它贵的道理”

截图通江人才社区小程序

截图链家网

更不用说附近的城南家园公租房了，类似户型的租金只要500多，几乎只有人才社区的1/3，各种配套还更方便。

一般说来，租客多为刚出来工作的年轻人，当下的收入有限，对于租房来说“能省一点是一点，环境将就一下也能过”，只要方便就行了。

为啥会出现租金倒挂的现象呢 ，主要还是近几年楼市变化太快了。

最近几年楼市并不太景气，二手房市场持续供大于求，不管房价还是租金都有不少回落，市区房租平均下跌了30%左右。

而人才社区筹划在楼市较好的2022~2023年，而实际入市时市场已天差地远，“租高了吸引不了客人，租低了又算不过来账”。

在这样的市场环境下，人才社区想要破局，还得拿出更多的大招来啊。