玉湖十年，“城北封面”的价值复盘

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春节前，建筑设计圈都被一个消息刷屏：位于杭州玉湖中的余杭美术馆入选了全球顶级建筑媒体Dezeen的“中国年度十佳建筑”榜单。

一个去年底才正式开馆的“本土小建筑”，忽然就成了国际视野里的标杆，并在专业圈层里获得了现象级的关注，这事引发了很多人的讨论。

其实，不只是余杭美术馆，和它同时建成的玉湖YOHOOPARK，早在去年就已经相继获得“2025年度杭州市民日‘最具品质体验点’”称号，以及“2025年度AURA亚洲城市更新奖”。

而余杭美术馆此次的出圈，不仅让自己成为杭州新晋的 “文艺顶流”，更像一枚醒目的勋章，为玉湖板块的崛起写下了最有力的注脚。

很多人第一次听说玉湖，还是五六年前的事。

那时的杭州城北，良渚古城遗址刚申遗成功，人们对于这片区域的印象，还停留在从“城北刚需洼地” 到 “万象城红利前夜” 的混沌期。“吃不准”是当时很多人的心理状态。

谁也想不到，短短数年，玉湖板块就从一张规划图纸，长成了如今高楼林立、湖光潋滟的城市新地标——这里既有余杭美术馆的艺术底蕴，也有城北万象城的商业繁华，更有玉湖YOHOOPARK这样的潮流地标，成了年轻人扎堆的 “生活秀场”，和白领创客青睐的城北人居高地。

这一切是怎么发生的，未来的玉湖板块，还会有哪些值得期待的品质楼盘、稀缺宅地推出？

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玉湖的收官之作

虽然余杭美术馆和玉湖YOHOOPARK一出身就风华正茂，但说起整个玉湖板块的崛起，却不是一蹴而就的 “网红速成”，而是一场长达十余年的 “规划兑现”。它的缘起，甚至可以追溯到良渚新城成立之前。

2018年，杭州市启动大城北地区规划建设三年行动。良渚新城随后也针对玉湖板块所在的商务核心区开展了新一轮高水准的城市设计。

根据城市设计方案，整个商务核心区以玉湖为核心，以东西两段郁宅港绿道走廊串联起整个板块。滨水第一圈层以公园、商业、文化为主，第二圈层以商业、办公、公寓及住宅为主。

2021年，玉湖一期启动建设。作为板块的 “开篇之作”，一期并没有急于盖楼，而是把重心放在了生态基底的打造上。约15万平方米的湖面雏形初现，环湖绿道、亲水平台、景观植被同步落地，甚至特意保留了原生的水杉林，让自然与城市无缝衔接。

一期主体成型后，玉湖二期紧接着也于2022年启动建设。相比一期的 “原生态”，二期更注重 “人文与生活的融合”，重点打造了玉湖YOHOOPARK、余杭美术馆、音乐喷泉、上岸市集、湖畔营地等人文与商业配套，由此奠定了玉湖“生态+人文+潮流” 的三重底色，使得它有别于一般 “长辈散步的公园”，而成为年轻人的 “生活主场”。

如果说一、二期是玉湖的 “底子”，那么正在建设中的玉湖三期，就是整个板块的收官之作和画龙点睛之笔。

整个三期项目总用地面积约7.6万平方米，公园部分投资约2.3亿元，预计将于今年内建成。目前，沈港路以北约1.9万平方米的景观绿化已经完工，机电安装同步收尾；2# 地下车库桩基工程完成100%，土石方和支撑梁施工有序推进；标志性的彩虹桥，下部结构也已完成施工。

未来，玉湖三期将带来星河揽月挑台、专业泵道乐园、全龄段游憩小广场，还会打通与一二期的环湖绿道，形成约6公里的闭环景观带。更重要的是，三期的 2# 地下车库将与公园、周边社区互联互通，雨天出行、推车遛娃，再也不用受天气困扰。

除了湖景的迭代与潮流地标落地，玉湖的 “城市配套” 也在一步步兑现。

不远处，城北万象城的玻璃幕墙在阳光下格外耀眼，作为杭州城北体量最大、业态最丰富的商业综合体，它自开业以来，就成了整个城北的 “消费中心”，也彻底终结了过去城北人 “逛街必去市中心” 的历史。

沿着围绕玉湖，一座座企业总部大楼早已拔地而起。日立、中建三局等多家世界和中国500强企业，德信服务、思享无限等上市公司，11家准独角兽企业的全国或区域总部相继入驻，让玉湖板块摆脱了 “睡城” 的标签，成为 “产城融合” 的活力新区。

而在板块西北面的智运新城，“天元公学良渚校区正在筹备中”的传闻，更让玉湖的价值再上一个台阶。这所杭州城西、城北公认的名校，一旦正式入驻，将补齐板块高能级教育的短板，让玉湖从 “生态宜居地”升级为 “全龄段宜居板块”。

在此过程中，玉湖的板块价值持续上升，市场也完成了从摇摆观望到万众争抢的蜕变。

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城北的人居高地

说起玉湖板块的价值，它从来不是规划师口中的 “未来可期”，而是市场用真金白银投出的 “当下之选”。

早在玉湖规划之初，华润就率先出手，砸下重金，打造了板块内的首个标杆住宅项目——万象城臻珹幸福里。彼时，一些人还在犹豫 “买玉湖会不会太远”，但幸福里开盘即售罄的火爆场面，彻底打破了市场的疑虑。

从2019年10月至2020年5月，幸福里先后4次开盘，均出现万人摇盛况，中签率低至1.9%，由此正式开启了良渚绕城内板块万人摇、一房难求的时代。而同期开盘的拱墅区运河新城限价首秀、融创双子星之一的风尚望和湾，却遭遇了多次流摇。

对于那些抢房者来说，看中的正是玉湖的生态潜力与发展前景。而这种潜力和优势，近年来愈发凸显。

比如去年三土城市笔记曾经撰文介绍并组织粉丝团参观过的中建·玉湖之星项目，就凭借 “一线湖景” 的核心优势，收获了一大批业主。从看房团的反馈来看，大家最认可的，就是它 “出则繁华，入则宁静” 的居住体验：步行可达玉湖YOHOOPARK，骑车5分钟到城北万象城，既享受湖景的静谧，又坐拥潮流与商业的双重便利。

如今，玉湖之星的销售成绩也已印证了市场的认可。2025年5月首次开盘，138套房源吸引来519组登记，不仅开盘即售罄，中签率更是低至8.89%。这个数字放在去年杭州楼市的大背景下来看，已经算是顶流热门了。据我了解，不少业主都是冲着玉湖板块的成熟配套而来的。

随着玉湖板块入住率的逐年攀升，如今每到傍晚，玉湖周边的道路上，满是下班回家的车流。周末的玉湖YOHOOPARK 和万象城，更是随处可见推着婴儿车、牵着老人的家庭。越来越多的主城改善家庭、年轻白领、良渚本地置换人群，选择在玉湖安家。

玉湖，早已不再只是良渚核心区的一个人工湖，俨然已成为杭州城北当之无愧的 “人居首选地”。而这也进一步带动了整个玉湖板块乃至周边区域土地价值的飞升。

去年7月，位于杭行路与通运路交叉口东南侧的良渚东单元YH030304-08地块（杭政储出 [2025] 92 号）出让，引来众多大牌房企争抢。经过35轮激烈竞价，最终滨江集团以15.3亿元总价、17472元 /㎡楼面价、29.65%的溢价率拿下，成为不限价时代杭州城北标杆级高溢价地块，被舆论称为 “勾庄壹号院”。

这块网红地后来由滨江与越秀地产合作开发为滨江・望舟府。目前，项目的实景示范区&样板房已经对外开放，预计将于3月初首开。

客观来说，望舟府的区位确实不错，它紧邻拱墅区，无缝衔接申花、运河新城，南北双地铁（祥园路站、杭行路站）、双商业（万科杭行荟、城北万象城），开盘后大概率会成为城北又一个红盘。

但环顾整个玉湖板块及周边区域，有没有比它区位及环境更突出，更能让人眼前一亮的宅地呢？

我从3月3日召开的2026良渚经济高质量发展大会土地资源推介环节里找到了答案。

它便是紧邻玉湖三期的YH030703-34地块（4号宅地）。

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最后的湖居宅地

熟悉玉湖板块的人都知道，玉湖四周一圈基本都是商业或公共用地，宅地大多集中在一期、二期的东侧。

而在三期附近，YH030703-34地块是唯一标黄的宅地。同时，它也是近期环玉湖板块唯一一块待出让的成熟宅地，堪称 “天选湖居地”。

这块地究竟有多优质呢？

论环境，它东邻玉湖，西、南及西北三面是河港及公园绿地。这意味着，住户下楼就能进入绿道、漫步湖滨、打卡彩虹桥，简直是 “把家安在了公园里”。

论商业，地块东面及南面一圈全是红色的商业兼商务金融用地。其中东面相连的YH030704-11、YH030704-12两个地块，预计将打造超高层高端办公，成为玉湖西岸双地标商务集群。

而在地块的东南面，则是CBD核心区商业水街。

论交通，地块北侧的八号支路、南侧的九号支路，都是城市支路，没有主干道的车流噪音与拥堵。但通过这两条支路，又能快速衔接西塘路、良运路等主干道，真正实现 “离尘不离城”。

同时，地块往东距离2号、4号线杭行路站，往南距离4号线好运街站，直线距离都不到1公里。

而在好运街站附近，良渚文化中心正在如火如荼地建设中。中心计划将于2027年全面竣工并投入使用，届时将成为周边居民重要的文化活动场所。

最后来看下地块本身。根据三土城市笔记从官方了解到的地块基础信息，可以说其中的每一项都精准踩中了当下杭州改善市场的 “痛点”：

1、用地面积28278平方米，约42亩，规模不大不小，加之没有商业配套用房，正好适合开发商打造 “小而精” 的高品质纯住社区，居住氛围格外纯粹。

2、容积率2.0-2.2，相较玉湖之星、望舟府，这块新的湖居宅地密度偏低，可打造 18 层左右的小高层，甚至能在局部做洋房产品，楼间距充足，采光、通风都有保障。

3、建筑高度≤54米，既无超高层的压抑感，站在阳台，又能够包揽郁宅港两岸及玉湖板块的湖光绿意。

4、绿地率≥35%、建筑密度≤22%，高于杭州普通宅地的基准要求，意味着社区内部会有充足的绿化空间和公共活动场地，无论是老人晨练，还是孩子玩耍，都有专属区域。

另外，地块还将配建一处550平方米的社区党群服务中心，体量不大，不会影响社区的居住体验，反而能为业主提供基础的便民服务。

总的来说，在玉湖板块核心区宅地日益稀缺的今天，YH030703-34地块的即将挂牌出让，相当于是给所有想在玉湖安家的改善家庭，递上了一张 “压轴入场券”。

它既坐拥玉湖十年开发的成熟红利，又占据着 “紧邻玉湖三期” 的稀缺区位，再加上适配改善需求的优质指标，堪称2026年杭州楼市的 “宝藏地块”。

04

结语

2026年是“十五五”开局之年，也是玉湖建设新一个五年的开始。

十年前，玉湖还是一张白纸，规划中的 “城市新中心”，还只是一个遥远的愿景。

五年前，玉湖一期启动建设，规划蓝图一点点从纸面落到地面。

如今的玉湖，已经长成了配套成熟、人文浓厚、潮流汇聚、宜居宜业的城市新地标。

从华润幸福里的开盘售罄，到中建玉湖之星的热销，再到备受关注、即将开盘的望舟府，玉湖的人居价值，在这十年中一点点被市场所验证。

而这块压轴登场的YH030703-34地块，更像是玉湖十年开发的 “集大成之作”——它收纳了玉湖的湖光山色，承载了板块的成熟配套，囊括了从潮流到高端的商业矩阵，也寄托了无数城北人对 “理想湖居” 的向往。

对于有意深耕城北的开发商来说，这块地或许是马年开年最值得期待、最应该把握的机会。

最终，它会花落谁家？敬请关注三土城市笔记，我们将持续跟踪这块地的出让进度、开发商拿地动态，用最真实的调研、最客观的分析，为大家解读它的后续价值。毕竟，这样的 “玉湖核心湖居地”，错过，或许就是一辈子。

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