236亿广州新地王诞生 一场精心策划的剧本？

236亿、243轮、9小时鏖战、超10万人线上围观——广州马场地块这场土拍确实充满了戏剧性。如果说这是一场“精心策划的剧本”，那它绝非简单的暗箱操作，而更像是由政府、国企、产业资本多方合力，在关键节点共同导演的一场 “城市能级跃升”的大戏。

2月25日，春节后广州土拍首秀迎来重磅地块出让。针对CBD珠江新城东区的马场一期地块，八家房企上演了一场持续9小时、竞价243轮的“土地争夺战”，引得超10万人围观，服务器多次崩溃。

最终，越秀地产将该地块收入囊中，溢价率为26.6%。236亿元的成交总价位列广州土拍历史第二、全国第五，折合8.5万元/平方米的住宅楼面价更是刷新广州单价“地王”纪录，被视作地产行业的“强心剂”。

参与竞拍八家房企皆为国央企，一方面显示出头部央国企对一线城市房地产基本面的信心，另一方面也说明了当前在拿地环节的竞争格局。

今年是“十五五”开局之年，广州正在用自己的方式回答：什么是中国式现代化的城市实践？答案是——让每一寸土地都承载时代的使命，让每一个空间都生长出新的可能。

马场之后，广州珠江新城或许再无此般“宝地”。但这场拍卖已经证明，一座城市真正的“宝地”，不在于土地的稀缺，而在于它持续自我进化、重塑空间价值的能力本身。

“做地主”底牌 越秀“阳谋”

这看起来最像“剧本”的部分，是赢家越秀集团的特殊身份。越秀不仅是竞拍者，更是地块的一级开发商（负责土地整理），投入超151亿元进行前期工作。无论谁拿地，它都稳赚；最终自己拿地，实现“一二级联动”，成本收益测算早已精准掌握。

地块要求引入高端百货，6年内销售累计超300亿元，并自持全部商业。这种苛刻条件几乎是定向邀约，而市场传闻越秀早已牵头洽谈SKP。SKP符合规划中“顶奢商业”的定位，2025年北京SKP销售额达到235亿元。

既然越秀志在必得，为何还要鏖战9小时？后半程的“双雄对决”堪称演技巅峰 。越秀通过旗下子公司竞拍，既试探对手，又抬高了资产估值。

保利作为广州销冠，保利明知难赢却坚持到最后。因为只要地价拍高，它在隔壁售价17万+/㎡的保利玥玺湾就成了“捡漏盘”，库存价值瞬间提升。这场戏，两家都赚了。

剧本的核心主线是广州的商业野心。马场前身是闲置20多年的赛马场，此次出让本质是政府主导的城市更新 。通过绑定SKP（北京华联），广州直接对标北京SKP的销售额（超200亿/年）。以地王为饵，钓高端消费——通过卖地收入填补基建，再换来一座年销售额数百亿的华南首个SKP顶奢商场，助力建设国际消费中心城市。

这是广州近十年来出让过的地块中，位置最核心、体量最大、功能最齐全的。马场地块的住宅部分计容建筑面积，不超过22.27万平方米。由于地块的稀缺性以及项目配套的高端属性，预计会打造为广州豪宅标杆。

在珠江新城，二手豪宅的均价长期在12万/平方米以上，顶豪更突破25万元。此次8.55万元/平方米的拿地楼面价，预留了充裕的价值兑现空间。此次高调夺地，越秀也进一步补充了大本营的优质土储。

2025年，越秀集团旗下越秀地产在广州竞得10宗地块，总投入106亿元，拿地金额居行业第一，占全市涉宅用地成交总额的五分之一以上。

根据中指研究院的数据，2025年，越秀地产的权益拿地金额为206亿元，超过90%集中在北上广深、杭州及成都6个核心城市。其财务状况一直保持稳健，2025年的经营性现金流净流入超100亿元，年末现金结余超400亿元，“三道红线”保持“绿档”，并获双投资评级。

此次大手笔拿地，被视为楼市见底回升的重要风向标。

市场与信心 楼市强心剂

在楼市筑底期，这场戏还有更大的观众——全国房地产市场。广州2025年宅地成交建面近15年最低，市场需要信心。此时推出一块地王，意在制造 “核心资产依然坚挺” 的预期，带动楼市“小阳春”。8家全是国央企，民企缺席。这既是资本门槛，也暗示了当前市场是 “国家队”在托底和唱戏。

这场236亿的盛宴，越秀赢了面子（地王）和里子（开发权），保利赢了隔壁的房价，政府赢了SKP落地和城市信心。它不是一个简单的交易，而是一个多方算计后，利用“顶级稀缺性”撬动资本、产业和市场的完美闭环。

过去一年，土拍市场的热与售房市场的冷形成鲜明对比。核心城市“地王”不断更替，例如杭州仅一季度就三次刷新单价地王纪录。同时，高溢价成交地块频现，一线城市及二线重点城市溢价率超20%较为普遍，成都、杭州等不乏有溢价率超过100%的项目。

但是2025年市场并未完全复苏，但广州共成交47宗涉宅地块、出让金约506亿元，核心区域地块溢价率普遍偏高，白云江高镇地块溢价率达37.83%。

“地王”频现，离不开政策层面的加持。2023年10月17日，自然资源部发文建议取消土拍中的地价限制，此后一个月成为土拍政策集中放开的窗口期，成都、杭州等18个新一线、二线重点城市先后取消地价上限。

广州紧随其后，成为第一个放开土拍的一线城市。上海和深圳分别于2024年6月和9月放开土地限价，一线城市中只有北京尚未完全放开，但部分核心地块也已取消地价上限及销售指导价。

土拍放开的同时，各城市优质地块被纷纷摆上牌桌。综合来看，各地“地王”大都如马场项目一般，具备独特的区位优势。

房地产作为国民经济支柱产业，其稳健发展对税收、就业、经济拉动意义重大。马场地块的出让，不仅为政府带来巨额土地收益，更能带动上下游产业发展、创造就业，为广州经济注入活力。

从置业逻辑来看，过往每一轮市场回暖，核心城市、核芯地段的优质资产都是率先上涨的风向标，核芯区域复苏往往带动整个市场走出低迷。

此次地王诞生，正是楼市回暖的明确信号，当下已成为入手一线城市核心资产的黄金窗口期。此时入局，既能搭乘市场复苏东风，享受资产增值红利，又能凭借核心资产的不可复制性实现保值。