宁波楼市有一个大家视而不见的好机会

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前两天，上海宣布下调40年产权的房产首付，由原来的50%下调为30%。

至此，全国绝大部分城市都已经下调了40年房产的首付，这是老司机从业20多年以来的第一次，长远来看，这也是中国房地产史上的一件大事。

什么是40年产权的房产？简单来说就是商铺、写字楼、单身公寓、商业大平层等，这些房子的土地，出让期限是40年。

而与之对应的就是住宅，住宅的土地年限是70年，所以我们可以把40年的房产统称为非住宅。

为什么老司机说这是一件大事，是因为我们平时只关注住宅，我们关注的房价也都只是住宅的价格。但其实非住宅的占比也很大，走到大街上，目光所及的建筑，有近一半都是非住宅。

和住宅一样，大量的非住宅也被人买走了，有的用于投资，有的用于自用。但如果对比一下过去五年的房价，我们会惊讶的发现，这些非住宅的价格，比住宅要稳定得多。

投资住宅的人可能亏了30-50%，而同期非住宅可能只跌了10-20%，同样5年下来，非住宅租金收益可能已经超过30%了。

这种差异很少人注意到，但老司机注意到了，去年年底我们开始调研宁波的公寓市场，并且在本周刚刚完成《宁波公寓投资报告》初稿。

我们关注公寓的一个最主要的动因，就是首付比例的下调。

首付比例下调为什么重要，这么说吧，之前公寓的首付要50%，如果要买一套40万的公寓，需要首付20万；但住宅的首付只要15%，同样20万首付，住宅就可以买100万的房子了。

高首付是挡住购房者的第一道门槛（公寓还有其它的障碍），现在它下调到30%，意味着有更多的人，他们只需要更少的首付，就可以买进了。

下调20%的首付就能带来购买量的巨大变化？并不完全如此。在老司机看来，下调首付更像是划燃了一根火柴，它点燃的不是自己，而是公寓的更深层次的价值。

这个价值就是高租金回报率。

根据我们调查统计，宁波市面上的二手公寓，最高有年净回报率超过6%的，不过非常稀少；净回报率超过5%的已经不难找到；至少有二成以上的公寓，净回报率超过4%。

净回报是指扣除物业费、装修折旧后的收益。

目前住宅的净回报率大概1%甚至不到，好的能超过2%，公寓的租金回报普遍比住宅高一倍。

5%的回报率很高吗？如果对投机来说当然不高，但对于稳健投资来说，它就非常高了。须知同期的存款和国债也仅有1.5%左右，理财也很少能买到超过3%的产品。

虽然不能把公寓视为保本型投资，但它几乎等同于无风险，特别是房价经过5年下跌，且租金已经已经远高于银行存贷款利率的情况下。

每当有人问我，公寓价格要再跌怎么办？我总是回答：它现在有5%回报率在，哪怕短期跌下去，也会很快涨回来。

租金就是公寓价格的锚，船可能会漂出去一段，但只要锚没动，最终漂不远。

租金现在也毫无泡沫可言，甚至可以说是被低估的，因为这两年经济大环境的缘故，租金实际上已经被压缩了。

但租金长期会随着收入的增长、货币的贬值而增长，这个规则在全世界的城市里通行。

老司机为什么要研究公寓？因为现在投资房产赚钱难了，以后还会更难。

以前投资房产，说白了就是炒房，100万进去，过几年200万出来，赚一大笔。

但今后这种投资的机会没有了，或者说很少了，大部分都是套子，100万进去，80万出来，或者干脆就出不来。

今后对于房产的投资，主要靠持有租金来获取收益，靠物业的缓慢升值来对抗货币贬值。

越早看到这个趋势，就越有可能占得先机，等大家都看明白了，估计那时低价格高回报的公寓也就没有了。

公寓的水位一定会被抬上去，这个过程可能两三年，也可能三五年。

我知道很多人对于投资公寓这点回报看不上眼，因为以前大钱赚惯了。公寓确实适合中小投资者，通过投资一两套公寓，可以大幅的改变他们的生活，甚至人生。

比如，现在很多人的退休金是3000多块钱，但如果他以前投资过一套公寓，每个月能带来2000块的租金，他的退休收入能提高70%。

这多出的2000元，可以大幅改善他的退休生活，并且永不担心养老金发不出这种事情发生。

对于资金实力强的规模投资者，公寓市场同样有机会，当然，模式会不一样。

下周，老司机计划开一场关于公寓投资的闭门直播，发布和解读《宁波公寓投资报告》，报告会在直播后私发给报名者。VIP会员可免费报名，非VIP会员请扫文末二维码联系老司机报名。

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