北京
文 泽平宏观
房地产长周期拐点已经出现，闭眼买房就能赚钱的时代已经过去，区域分化会加大。
今天我们来讲讲哪里的房子不能碰，帮大家买房避坑。
我十多年前提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，该观点已经成为行业通用分析框架。出版了三本专著《房地产周期》《全球房地产》《房地产大趋势》，研究了全球几十个国家的房地产百年历史，总结出了房地产市场的基本规律。
我曾经测算过城市房产保值率，发现全国36个重点城市，过去十年深圳的房地产保值率排第一，上海、成都、北京、杭州位列前五。但是，有些城市，比如鹤岗、廊坊，保值率较低，当年买的房子现在打半价都很难出手。
这说明后房地产时代，普涨时代结束，未来“二八分化”。有些地方的房子是硬通货，而有些地方的房子可能再也涨不回来了，正在变成你的负担。
那么，什么样的房子不能买？
第一，人口流出的低能级城市的房产不能碰，房地产长期看人口。我在2016年提出经济-人口分布平衡法则作为人口迁移和集聚的分析框架。决定人口集聚的关键是该区域经济规模，以及与本国其他地区的人均收入差距，人随产业走、人往高处走。全球人口迁移呈现两大特点：一是跨国层面，人口从中低收入国家向高收入国家迁移；二是城乡层面，人口从乡村和中小城市向大都市圈迁移。
中国也一样，后房地产时代，人口往都市圈城市群迁移，比如，2014-2024年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超过180万人，2021-2024年深圳常住人口年均增长10万人，杭州年均增长14万人，而东北、西北以及很多低能级城市，人口在持续流出。2014-2024年东北三省常住人口年均减少111万人。所以，人口外流的低能级城市，房子过剩，产业衰退，这些地方的房子不能买。这些地方面临房价长期阴跌、有价无市，仅靠租金无法覆盖房价下跌的亏损。
第二，城市内部，供地多、无产业支撑的远郊区“概念盘”不能碰。即使在一个城市，不同地段也有着天壤之别。土地供给影响了楼市的供给，如果短期内区域土地供应过多，容易造成住房供给过剩。另外，产业是吸引人的重要组成部分，尤其是高科技园区，这会产生大量高收入人群，比如上海内环、北京中关村等等，能够提供旺盛的需求。但那些无产业支撑，配套较差的远郊区"概念盘"，这类房产入住率低，流动性差，你千万不要买。同时，城市内非地铁沿线、非好学区的老破小也要避开。
第三，房子本身有硬伤的“差房子”不能碰。1978年全国城镇住房大概只有3100万套，而2024年已超过3.7亿套，套户比也从0.8升到了1.07，从短缺时代的不够住，变成了总量平衡的基本“够住”。但请注意，这个平衡是总量的，不是结构的。很多城市的老房子占比高、户型差，居住体验一般，大家真正想要的改善型“好房子”，才是稀缺产品。
所以，买房需要避开有硬伤的房子。比如：
1）老旧无电梯住宅，尤其是“老破小”“老破大”，一般房龄大于30年，无电梯，设施老化，物业管理差，停车困难。这类房产一般维修频繁，比如漏水、电路问题，居住不便，银行评估价低，贷款难，升值空间有限，转手困难。
2）户型硬伤房，比如暗卫暗厨，"刀把型"，"手枪型"，南方纯朝北、西晒严重等奇葩布局。这类房产容易潮湿发霉、采光通风差、能耗高、居住舒适度较低、转手难。
3）紧邻噪音、污染区的房子，因紧邻高架桥、铁路、机场、工厂、垃圾站、高压线等。这类房产存在一定隐患，贬值较快，难以出租。
4）建筑高度超100m的超高层、高密度住宅，通常层数超33层，梯户比低，绿化率低。这类房产一般公摊大，物业费高，居住品质低，维护成本较高，火灾风险高。
最后，给大家做个总结，哪里的房子不能碰？一是人口流出的低能级城市房产不能碰；二是城市里，供地多、无产业支撑的远郊区“概念盘”不能碰；三是房子本身有硬伤的“差房子”不能碰。
面对分化的市场，给大家两条实用的买卖房建议。
如果你要买房，记住公式：选“核心城市+核心地段+改善型好房子”。具体要选地铁沿线、有好学区、户型产品力强的房产，这才是长期保值的硬通货。
如果你要卖房，先查查所在城市的人口数据。要是在人口流出的小城市，尤其远郊区，不管现在什么价格，坚决处理，别抱幻想，套你二十年没商量。要是在一线或强二线核心区的优质资产，则不必恐慌抛售，短期抗跌，长期保值，可耐心持有。
诸位，买房的逻辑已经彻底变了，希望这篇文章对你买房避坑有帮助。
4月1日晚，我将和大家聊聊市场新形势。
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