万科不装了，巨亏885亿！承认：高负债、高周转、高杠杆

真是只能大喊一句：我的天呐！

万科真是亏出了天花板，谁能想到2025年是巨亏885亿！这简直是一份“超预期”的财报，震惊了整个地产圈。

要知道，就在今年的1月30日，万科发布2025年业绩预告，当时预计全年归属母公司净利润亏损820亿元。这下好了，又多亏了65个“小目标”。

原本2024年的万科巨亏494亿已经极限了，没想到万科已然没有了“底限”。

巨亏后的“道歉”

咱们继续来说万科巨亏了885亿是个什么概念，查了一下2025年房企销售业绩排行，前十的房企都是千亿房企。排名第十一的是华发785亿，也就是说万科去年一下子就亏掉了一个华发。

这么个亏法，说明几个问题。比如，万科隐形债务的爆发，万科的销售压力显现等等一系列问题。

巨亏之下，在看看万科的股价，在3月31日的收盘时，也就是尚未公布年报时，万科的股价已经跌惨到只有3.99元了。

或许，这时候只有道歉必须的方式了。万科在年报的“致股东”环节就开启了道歉模式，

2025年是很不平凡的一年。房地产行业处于构建发展新模式、供需结构再平衡的关键阶段。万科受部分高地价项目进入结算周期、新增计提存货跌价准备与信用减值等多重因素叠加影响，经营业绩远未达股东预期，亏损额较2024年进一步扩大。对此，公司管理层向各位股东致以诚挚歉意。

那么万科为什么会在2025年亏的这么惨烈呢？

万科给出了一些解释：

房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。

报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存。

这些项目的地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。

因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值。

部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损。

部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

不过巨亏，就好比雪崩，绝非偶然。随着郁亮等前万科核心高管的离开，在今年的年报中也提到了历史问题。

“公司业绩亏损既有外部因素影响，更有既往经营失策等自身因素。”注意看这里的回答用得上“既往经营失策”，这很明显是说包括郁亮时期的高管团队所犯下的战略错误。

到底是个什么样的错误呢？其实可以看这一段的后半部分，那就是这：要化解过往“高负债、高周转、高杠杆”发展模式所形成的负担和问题仍需时日。

3月31日，万科A披露投资者关系活动记录表，万科回答中再次提及了高负债、高周转、高杠杆的历史问题。

“历史上房地产市场供求关系发生重大变化时，公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资布局分散、多赛道拓展过度、高度依赖总部融资等问题，给当前化险化债工作带来巨大挑战。”

换种角度说，2025年的巨亏885亿，也是有一定历史原因造成的。

万科表示，公司2025年结算项目主要对应2023-2024年销售房源及2025年去化的现房、准现房库存，这些项目又多为2022年以前获取的高地价、低能级城市、偏远区位的项目，受市场供求关系剧变影响，盈利结果大幅低于投资可研预期，叠加售价下行，形成大额结算亏损。

尽管2022年后公司加强投资管控，强化成本管理，投资兑现效果明显改善，但受流动性限制，新增优质项目规模有限，难以覆盖历史项目亏损缺口。

三高的大窟窿，其实也是郁亮时代的发展阶段所形成的，如今郁亮隐退万科，只是三高问题依旧困扰着万科。

就在2025年首次以董事长身份亮相的黄力平就表示，在房地产新旧发展模式的转换过程中，要消化过去“三高”阶段形成的负担，必然有一个阵痛期。

只是黄力平也很难确定，万科的三高阵痛期需要多长时间能平复。

万科能安全上岸？

很难说当下的万科是什么样的一个境遇，能说他是涅槃重生？也是不敢这么讲的，甚至连说万科最难的时候过去了，也未必。

当然，在2025万科还有一些积极的方面。比如他们主要干的3件事，

一是全力做好房屋交付；二是优化资债结构、化解风险；三是提升经营能力、恢复发展韧性。

还有全年18个项目首开表现均超额达成投资决策目标，整体首开推盘去化率达60%，在各自市场中保持领先地位。其中上海高福云境、成都都会甲第、哈尔滨蘭樾、温州璞拾云洲首开去化率超过8成，赢得市场认可。

然而，压力还是一大堆的存在，有一堆的诉讼、仲裁。

根据公告，自2025年8月1日至2026年2月28日，万科及控股子公司累计新增的尚未披露及尚未结案的诉讼、仲裁事项，涉案金额合计约为人民币122.81亿元，占公司最近一期经审计净资产绝对值的10.51%。

再来检查一下万科的身体状态，

负债情况，先来看负债率，截至2025年底，万科集团净负债率为123.5%，较2024年底提高42.9个百分点；资产负债为76.9%，较2024年底提高3.2个百分点。

截至报告期末，万科集团有息负债合计3,584.8亿元，占总资产的比例为35.1%。 有息负债以中长期负债为主。

有息负债中，一年内到期的有息负债1,605.6亿元，占比为44.8%；一年以上有息负债1,979.2亿元，占比为55.2%。

分融资对象来看，银行借款占比为71.9%，应付债券占比为8.2%，其他借款占比为19.9%。

全年经营活动产生的现金流量为净支出9.9亿元。截至报告期末，本集团持有货币资金672.4亿元。

除了这些，万科还有一些计提，报告期内新增计提存货跌价准备208.3亿元。报告期末，存货跌价准备余额为266.4亿元。

魔幻的现实就是这样残酷，曾经交织的万科与华润过着不一样的日子。

华润置地说，房地产行业最艰难的时刻已过。说这话的时候，他们有250多亿的净利润。

万科背着巨亏885亿的包袱，只是不断的解释与道歉，很多人都快忘了万科曾经是地产行业的“三好学生”。

一觉醒来，天就亮了，这一天，万科巨亏885亿，并不是最好的笑话。