外环最强板块，要走向没落了？

上海外环外最强板块七宝，貌似已经开始达到上限。

曾经的七宝是外环外资源最强的地方，但是最近这些年，随着外环大多数板块的开发，资源的补齐，曾经七宝的领军地位大受冲击：

商业地位、学区地位、居住改善地位，都开始下降。

七宝，是不是没落了？

在外环众多新板块开发大潮中，七宝会不会完全被抛弃？

七宝，确实在相当长一段时间里都是外环之王。

最直观的层面就是价格，七宝之前一直是外环外房价最贵的板块。

新房方面，前几年还是限价的时候，七宝的新房皇都花园四期（8.2w开盘）、东碧林湾二期（8.45w开盘），就已经突破了8万。

因此，去年唐镇的新房开盘价过8万，我看不少媒体在写营销稿说唐镇是外环第一个破8万的板块，我都要笑死了。

而二手层面，七宝更是有多个社区成交价，实质性突破了10w大关。

七宝的标杆二手社区，皇都花园三期，19年的次新社区，最高点成交价一度高达12w+。

而次新房市区东方花园三期，2008年房龄，最高点价格也多套成交价格突破10w。

相之下，当时被吹上天际的大虹桥和唐镇，仅有极少次新房房源突破过10w大关，和七宝成片的成交根本无法比拟。

当然，能卖的贵最直观的原因是七宝的优势实在太明显了——

七宝确实是外环外城市开发最成熟的地方，资源确实强大，可以说在商业、学区、公园各方面都是顶配。

七宝最为人熟知的标签是教育圣地：

无论是公办体系的七宝明强、民办体系的七宝外国语、上宝中学、文莱中学；甚至就连成绩仅次于四大高中的七宝中学在内，都是上海的顶流。

而作为一个外环外板块，七宝的轨交资源也是极为发达，板块内大部分社区都可以视为地铁房——

板块中间横穿9号线、北七宝是10号线，南七宝是12号线、南北向有市域线（机场联络线）、未来还有嘉闵线通车，可以说，无论是通达市区郊区都非常方便。

而七宝的商业是众所周知的外环外高地，七宝万科作拥上海外环唯一一家苹果直营店，整体多个商场型商业体量高达50w方，这还不包括七宝古镇商业街，以及七宝非常发达的沿街商铺。

此外，七宝还有一个非常牛的配套：超大的城市公园。

43万平方米的闵行文化公园+84万平方米的闵行体育公园，可谓外环旁拥有最大公园面积的板块。

不要小瞧公园，这是溜娃圣地，开车去公园和公园在家门口是完全不同的体验。

此外，历经五年建设、规划了500张床位、定位二级甲等的上海龙华医院七宝分院（下图），今年也即将开业，成为外环外又一个拥有三甲医院分院的板块，补齐了七宝在医疗领域的短板。

七宝的每个配套在生活层面，都能对上下游居民起到虹吸效应，从楼市层面也就是起到了购买力汇聚效应——

甚至可以说七宝就是西南外环的一个小副中心，价格本身就会成为一个片区高点。

当然，七宝价格贵本身也离不开整个西南片区房价体系的烘托——

西南片区过去发展的好、产业强、购买力强，价格体系整体都高。

不过不可忽视的是，七宝的领先地位，在过去几年确实受到了分流和冲击。

七宝并非没有缺点，最为人诟病的地方就是城市界面，今天去看很有城乡结合部的感觉。

其实，早些年就拥有成片开发片区——万科城市花园的七宝，在外环大部分板块都很荒凉的时代算是城市界面比较优秀的，毕竟成熟。

但是最近这些年，外环开发了太多的新楼盘，徐泾、九亭、泗泾等周边板块都开发日趋成熟，城市界面变好了很多，七宝就有点被”嫌弃了“。

按照当下对于好城市界面的评判标准，可能只有新镇路、七莘路南部这一片还不错。

而七宝却早已房龄老化，另一大硬伤——航道的影响也让七宝在今天这个需要考虑“自住性价比”的时代，被很多家庭嫌弃。

当然，这些还只是七宝固有的硬伤在如今继续拖着板块下滑，更麻烦的是传统优势的减弱：

首先是商业地位，七宝正在下滑。

从整个西南外环视角看，南翔的印象城开业之后，就隐隐有取代七宝外环商业第一高地的势头；

如今徐泾有了蟠龙天地取代了七宝古镇，前湾也开了新的印象城，截留了来自大虹桥方向的客流；；

而下游的泗泾商场在建、九亭地铁口的商业迟早也要出来——

虽然七宝商业不会无人问津，但是虹吸能力肯定是要减弱的。

此外，七宝曾经最大的特点、最有虹吸楼市购买力能力的特点——学区优势，正在严重下降。

大家可能并没有意识到：

闵行的一梯队小学七宝明强小学，已经沦落到有房就可以读的程度了。

其实上海实行公民同招，就是精准打击了七宝这类小学学区强的板块。

公民同招之前，上海最顶流的学区板块都是小学单学区板块

——比如明珠a、b的学区房，比如杨浦的打一、控二的学区房。

因为当年鸡娃最顶级的路线一定终极目标是民办初中。

为了进民办初中，那么小学就要非常好，要么是公办一梯队、要么是民办顶流。

而从学区房的视角来看，选择带公办一梯队牛校的公办小学学区房，还可以给民办小学做替补。

民办小学没进去，那么公办一梯队教育质量也不会差太多，做个保底肯定够用了。

但是公民同招之后，上海选学区的格局就完全变天了。

曾经香饽饽的一梯队小学学区房变成了二流选择，走向没落；

小+初双学区成为家长保底的首选，因此带优质公办初中学区的板块快速崛起，相对应的就是板块的价值快速提升。

而七宝板块当年学区房火热，原因也是如此。

作为拥有顶级公办+顶级民办双王牌的七宝，孩子的升学路线是有双重保证的：

先去考七宝外国语，如果没进去，依然有一梯队的明强小学作为保底。

而大家的目标自然也是考入板块的顶级民办初中：

上宝为首选，文来也极强。

而板块内还有一个顶流高中，七宝中学，一度成为四大之后的第五大。

这意味着，对于一个鸡娃家庭来说，如果孩子一路顺利，可以直接在七宝买套学区房生活十几年：

从幼儿园开始，小学、初中甚至高中，十几年都可以在七宝度过不用搬家，直到孩子考上大学为止。

但是公民同招之后，七宝的学区房价值就被大大削弱了：

首先，明强给七宝外国语的保底效应消失了，二者变成了单选题；

其次，七宝公办初中太弱了——

七宝的公办初中七宝二中、三中实力最多算是二梯队末流。

甚至被家长调侃，主要送靠着一梯队小学七宝明强“高进低出”（截图来自小红书）。

至于新开的文来出成绩表现不错，但是尚需多几年长期验证。

当学区失去确定性，主流的学区用户自然就会转而选择真正的双一梯队板块，比如双一梯队组合的闵实验+莘松。

而各大优势下滑之后，七宝的改善高地地位也在下降——大家选择七宝的理由变得模糊了。

七宝，未来是不是会全沦为外环的二流板块？

房子不会卖，价格不好谈

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分析七宝会不会全面没落，最关键的还是要搞清楚，七宝为什么能成为外环之王。

其实资源优势、成熟只是表象，七宝房价高、地位高的核心原因更逗来自于居民的共识和认知：

七宝在很多居民的心里是市区的一部分，市区郊区的分界线，完融入了市区的房价体系，所以房价才能站在高位，在外环拔得头筹。

对于西南片区中外环居民来说，西南中外环是同一盘棋：

七宝和上游古美、金虹桥、金汇、龙柏等板块处于同一个层级的板块，七宝并不会因为在外环外而被当作郊区板块，完全可以当作改善板块看待，1000万以上的改善买家也会选择七宝；

而对于下游松江、闵行的居民来说，七宝又因为其成熟的资源起到了副中心一般的作用；

很多松江、闵行南部的居民到了七宝就认为“进城了”，在共识上也把七宝当成了市区和郊区的分界线。

郊区的发展上限就是成为市区，七宝已经大半个身子跨入了市区地段行列，虽然只是最外围，但是价格绝不是九亭、泗泾这种绝对郊区可以比较的，因此七宝才比一路之隔的九亭贵那么多。

理解了七宝这个优势，大家就应该能理解：

七宝即便是优势下滑，价格体系也很难完全滑落成为绝对的郊区体系。

因为共识的建立和形成非常艰难，最大的前提是时代机遇：

城市的大规模开发+人口的大规模导入，才能在一代人的认知中形成共识。

我大概类比一下，七宝的板块崛起逻辑就和古北当年的路径很像。

90年代，市区的分界线就是内环，而内环外大部分区域还是农田、工厂、工人新村和动迁房片区。

古北就属于内环外（当年不讲这个，就是市区外围）的破局者：

通过外资引进的时代机遇，快速从郊区地段崛起升阶一度成为上海第一富人区，完美融入市区豪宅价格体系。

这种优势一直持续到古北二期建成接近二十年时间，古北都是冠绝中环、比肩市中心的顶级板块，价格体系完全是市中心顶流板块的水平，完全超脱于中环。

而古北崛起，也让西南片区中外环就在90年代启动了第一轮开发，整体比西北方向成熟一轮。

而七宝，在楼市逻辑上一定程度上相当于外环外的古北：

板块90年代快速开发崛起，成为外环外地段融入中环价格体系的破局者，这背后是当年的时代开发机遇、人口大规模导入。

而七宝又不会像近10年的古北一样快速没落：

因为中环的板块在2000-2015这个周期，大部分地段已经完成了从近郊到市区、市区到中心的板块能级晋升，完成了板块的升维；

上游的市区豪宅板块也在2008年之后逐渐开发成熟，把古北的领先地位压下去。

但是外环的情况就完全不同：

大部份外环旁板块，都是2015之后启动了成片开发，上海人口达峰的实际按节点之后——

早就没有足够的人口势能带动这些板块，在认知上升级为市区。

这种情况下，七宝的价格体系依然会在未来很长保持领先地位，只不过随着优势的下降，可能很难如之前一般遥遥领先——

但是领先半个身位还是完全没有问题。

而七宝也不是完全没有利好：

一个是前面提到的嘉闵线的通车，让板块大部分小片区都成为了地铁房。

另一个是漕宝路快速化，缩短了板块到核心区的时间，让板块更像一个中环板块，巩固了板块的能级。

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结语

上海市区，流动性好的板块，大多都有自己的标签：

南京西路商办顶流，江宁路学区，曹家渡价格洼地，田林老破小之王，古美中产社区，天山是2号线上成片开发的宜居板块。

说是标签，其实就是在楼市的定位。

凭借着各自的定位特点，这些板块吸引了全市客户，所以二手房流通性都很不错。

而曾经的七宝，最强标签就是学区，吸引了整个西南片区，甚至全市的购买力来到七宝；

而如今学区标签弱化之后，七宝，确实也需要找到一个新标签在楼市立足。

当然这个方向有很多，可能是做大做强商业，可能是重新建立学区体系，只不过基于现状，我个人更倾向于的标签是：

性价比——最有性价比的宜居板块。

七宝如果不看环线，其实和市区板块的优势差距不大：

不弱于市区板块的地铁密度、步行可达的丰富配套资源，这些其实就是市区板块的核心优势。

当然，和跟市区比，七宝逼格肯定不够，没有梧桐树，没有人均1000的餐厅，但是优势就是没有任何溢价。

只讲生活便利度，比七宝强的地方，房价大概率要比七宝贵了。

如果预算有限，想要住在一个称得上宜居的地方，七宝，确实是一个不错的选择。

篇幅有限，具体的选房问题，可以线上交流，也可当面沟通。