北京买房：理清思路，购房建议1854

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我在西城有套阜外的老破小，孩子上中学了本来打算卖掉，但看到有人分析38号文了，核心思想是以后不再卖地了，而是盘活存量和改善老小区，那这对核心区的老破小是利好吧，我是不是应该留着？

Ps：我们一直自住，从表面的房价来说我们应该属于没赔没赚的，算上交易税和中介费什么的基本拉平。但我认为是赚了，因为一是孩子现在在八中，我们很满意。二是如果没这套房我们就得租房，每个月至少七八千，那这就是一年十万啊，省下的钱也是利润。第三是通勤的时间精力省下很多，孩子补课也省时间，这就不能用钱衡量了。

A：

1、常规建议是如果用完了学位，再加上如果不自住了，那就最好趁着溢价还高的时候卖掉。否则不光是租金低，也得承担溢价部分的保值风险。

但这也看您的具体情况吧，或者说先看是赔是赚吧？如果赔着钱呢，那换了谁都不愿意割肉。反正现在至少也是小阳春，那就看看行情再说吧。

2、38号文这怎么说呢？在我看来这不算是新政策，而是对之前政策的再一次确认和加强。毕竟从2020年开始，房地产的主要方向就已经是对老旧小区的维护。比如加装电梯和原拆原建，还有讨论房屋养老金什么的，都是这种政策引导的。

另外北京从2017年之后就一直是“减量发展”，不光是人口政策，也体现在房地产的土地供应上。这其实看看历年的土地供应量就知道了，在高峰期，仅仅是商品房用地，北京最高都能有800多公顷，少了也得500多。但2018之后这些年呢，明显的是逐年下降，到现在这几年才200多万了，是高峰期的四分之一。那这会产生什么后果就等着看吧，时间会给出答案的。

3、简单说我的看法吧，未必对核心区老破小是直接的利好，也就是涨价什么的。但至少是在居住环境和质量维护上有帮助，算是对价值的间接利好吧。

对于五环外的新区那就得看情况了，那些规划合理+资金到位+有产业支撑的就没影响，该怎么发展怎么发展。而“大饼区”就看运气了，那么多新区呢，谁知道先发展哪个啊？反正减少土地供应的后果就是开发的新小区少，入住的人口也少，那无论是商业配套还是产业园区，就都不好发展了呗，几轮循环之下或许就成了“城市孤岛”了。

4、但我说的都是房价的基础部分，是不包含学区溢价的。毕竟这是学区房的独有现象，是被人口周期+政策催生出来的。在人口高峰之后是否能支撑住溢价，那就等着看政策吧。

5、总之我认为您理解的有一定道理，但溢价部分是独立的，最好也独立思考吧。

仅供参考。

二

Q:

我们河北老家的房子已经卖掉，首付200万，另备30万备用金缴纳税费和装修。月供两种考虑，如果银行同意我们当父母的协助还款，那就每月1.5万，如果不同意那就1万封顶。

女儿的工作单位在西城区，感觉要想买到合适的房子至少是南四环以外或者是通州了，我已经特意去北京两次看房，认为通州占优势明显。但是孩子想买石景山或丰台区的老破小，理由是通勤方便，否则通州天天往返太累了。

Ps：说实话，我以前知道北京房价贵，我在北京也住过一段时间，但看了新房的贵了，真没想到老破小也这么贵，有的比新房还贵，这让我们心里很难接受。这种房说不好听的在我们老家连进城卖菜的都不住，房租便宜人家宁可去住农民房都不住老破小，太憋屈了。

A：

1、银行应该能同意帮助还款，这不是什么难事儿。那1.5万对应300万左右贷款，预算总价就是500万左右了，是这意思吗？这总价在通州确实能买到不错的房子了，比市区品质高的多，面积也大。但您女儿不愿意能怎么办呢？只能是协商了呗，外人帮不上忙。

2、而且我认为您女儿考虑的也没错，房子是用来住的，而住的前提就是交通。否则如果无限制的放大距离，那500万能在燕郊买更好的了，再远点儿都能买大别墅了。可通勤太远住不上啊，那也就降低了使用价值，反倒不划算。

所以我建议还是再考虑一下女儿的意愿吧，毕竟人家才是房子的主要使用人。而且您所说的石景山丰台老破小，是以400万总价考虑的吧？否则如果是500万总价，那商品房的选择也不少呢，两居室不算难，小区品质未必弱。

3、其他我没什么说的了，理解您的心情。甚至说甭说您了，很多北京人在换学区房的时候也难受着呢，好几百万在东西海只能买个很破的占坑儿房，换做谁都得做好久的心理按摩。

但这也没什么办法，房价的背后是地段儿的价值，一步差三市。所以要想得到交通等配套，那就只能是无奈的接受价格。

仅供参考。

三

Q:

我是大连人，07年在北京买了套蓝堡国际公寓的140平，当时160多万。这些年一直出租，现在我一年纯到手20万吧，中介打理但租金肯定是回本了，考虑：是不是应该卖掉了？

看网上能卖1200万左右，您觉得合适吗？因为我年纪大了不会再去北京，孩子工作在本地至少不会去北京长住，留着的话感觉房价到头了，再留没准就又该跌了。

A：

1、2007年买的单价才1万多点儿，那肯定是年初买的，下半年的时候就至少1.5万以上了。

2、那既然是靠租金都回本儿了，能卖1200万就等于都是纯利。不自住+不想出租+预期下跌，那就卖掉套现呗。所有投资的最终目标都是获利了结，不套现的话永远都是“赚钱”，而不是“赚到钱”，只有拿到钱了才是真正的利润。

3、不过也考虑好，现在您到手20万，房子价值1200，那租金回报率是1.67%，已经高于同期银行存款利率了。而且这还是中介拿走了至少一个月租金的管理费之后的，否则收益率能到1.8%，正好是北京平均值。

也就是说，如果您买到房子之后，能有稳妥+高于这收益的理财就卖掉，否则留着的话至少每年能有20万。而且是不管房价是否下跌，也不管跌多少，房租的下跌不会太过分，除非CBD被世界抛弃。

4、而且再多说一句，假定您现在持有的不是这套房，而是1200万现金。请问您是存银行呢，还是买这套房收20多万的租金？因为您出售就有人接盘，那买这套房的是怎么想的？

5、总之看您的判断吧，我只是列出这些情况供参考而已。

仅供参考。

四

Q:

我现在是为是否卖房而纠结，因为房子在亦庄的富力尚悦居，我们最早一批2万多买的，现在才不到3万。而我同学当时买在大兴天宫院的云立方才1.7万现在都4万多了，还有买在昌平南邵的也都4万多了，这都是六环外的，我们这六环内的却最高峰都不到4万。

我们在金地格林小镇也有房，尚悦居当年买了就是投资的，但现在租金也只有5000多，感觉各方面都被远远甩掉了。所以现在想卖掉，但说实话也不知道是否会卖在最低点，毕竟近期都在唱涨。

A：

1、尚悦居现在不到3万？那是有点儿偏低了。最早一批应该是C区吧？环境什么的都挺好的，很宜居。那如果能自住就自己住呗，确定不住了再说卖掉。

2、其实主要就是地段儿原因，这里虽然是亦庄的大板块之内，但其实属于马驹桥。从规划角度讲，凡是有河道、铁道、公路、高速和绿地等物理阻隔的地段儿都不太好规划，至少是不好和周边板块联动。尤其是再没有地铁，那价格走势就一般都不会太强。

这跟几环内外其实关系不大，主要还是靠规划和产业，然后和地铁交通也有相辅相成的关系。南邵和天宫院都是有产业园，也都有地铁，那无论是招商+招工+通勤都至少不吃亏，自然强于各项略弱的马驹桥了。

3、我要建议就是先留着吧，既然都等了十多年了，那也不差这一时半会儿。等等大盘回暖吧，大概率能多卖点儿。

不过考虑好，就算北京有行情，那一般也是到后期才传导到马驹桥这种板块的，而且价格走势也不会太强。所以期望值别太高吧，反正也没赔钱，放平心态吧。

仅供参考。

五

Q:

我是外地户口，老公和孩子京户，住回迁房小区在丰台西五环。我们本来考虑租房让孩子上丰台五小，但听说早就不让租房了只能买。但我们的房目前没有房产证，卖的话按您的公式算了，实在不划算。

又看您说第五实验不错，我们问了说是光买房不行，请问怎么运作？多少钱？周边小区有没有能100多万买了能入学的？其他的也行，我们只是想找个好点学校。

A：

1、不是说丰台的第五实验光买房不行，而是全北京大多数学区都是派位，谁也不敢保证确保对口入学，东西海也一样的。而且是越好的学校就学位越紧张，没政保的就只能是靠运气了呗。

2、我不知道怎么运作，各种事情我都只是道听途说，没见过实例，更没参与过，您要不还是问其他人吧。听说一般都是30来万，但具体的不知道，我和您一样找不到庙门。

3、周边100多万的房子有的是，但没有能确保第五实验的。这里的学位主要都是给丰科园子弟的，然后也有政保，分配给周边小区的学位很少，只能看运气。

4、其他的那就买房呗，既然能有100多万预算那就看五小的北大地学区吧。现在降了很多了，算是溢价最低的时候，100多万的选择不多，但200多万的不少。前些天有家长买的正阳小区的，好像是230多万，50平左右一居室。

仅供参考。

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