一线城市的房价，跌不动了

　　“近期很多长三角城市的楼市成交量回暖，存在‘以价换量’的问题。”

　　文 /巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

　　今年一季度经济数据收获“开门红”，按吴老师的说法，是：“两个企稳，两个强劲，一个偏弱”。

　　其中，企稳的是制造业和核心城市房价，强劲的是外贸出口和AI创新，偏弱的是消费。

　　而消费偏弱的背后有一个不得不提的因素：房地产。

　　经济学家姚洋近期接受媒体采访时提道：当居民看到自己的房子在贬值时，会本能地收缩支出、增加储蓄，从而进一步抑制消费。

　　那么，今年楼市的走向如何？能否助力消费的提振？

　　吴老师的观点在于：今年房地产市场可能进入一个筑底完成的阶段，但楼市大概率还会在底部震荡，呈现“弱复苏”和“强分化”交织的景象。未来楼市能否复苏，还得看五个核心城市：北上深杭蓉。

　　而在数据披露前，高盛传递了更强的信心。其近日发布报告称，沪深房地产或将在今年年底触底，在2025年底至2028年底期间上涨15%。

　　楼市“小阳春”来了吗？

　　直接从买卖数据来看，3月份，核心城市的楼市可谓捷报频传。

　　成交量方面，一线城市二手房成交量普遍翻倍。上海二手房全月成交3.1万套，环比增长178.8%，创近5年新高，北京、广州、深圳则分别环比增长144.6%、141.4%、117.1%；

　　图源：央视新闻

　　价格方面，一线城市新房售价环比上涨0.2%；70个大中城市中，二手房价格环比上涨的城市，更是从上月仅京沪2个城市扩大到了13个城市；

　　活跃度方面，春节以后，各地的中介们明显忙碌起来，苏州3月二手房带看量环比暴涨275.1%，广州上涨35%；

　　去库存方面，一季度地产市场去库存成效明显，截至2026年3月末，全国商品房待售面积同比下降0.1%，是连续52个月以来，首次实现同比下降。

　　上海楼市意见领袖白小姐表示，行业内判断“小阳春”，如果直接从房屋买卖数据来看，那么，围绕“量、价、活跃度、库存”四大维度，就可以做出基本判断。

　　如果只看数据，这一轮楼市“小阳春”，已经成立。

　　然而，这种爆发式的热潮，需谨慎看待。

　　单盘主义工作室创始人卢俊着重提及了上海3月成交3.1万套二手房的数据，他表示，这个成绩确实难得，但并不意味着楼市已经非常火热：

　　“过去业内认为2万套属于比较好的水平，是建立在市场二手房挂牌量大约在10万套的基础上，但现在，上海二手房挂牌量已经上升到约15万—17万套了，因此，距离真正的供不应求、市场火热，其实还有一定的距离。”

　　58安居客研究院院长张波则表示，“小阳春”一般先看成交量，量在价先，但是，房价的稳定性也很重要，如果是大幅降价带来的成交量提升，“小阳春”的持续性会偏弱；上海易居房地产研究院副院长严跃进也提及，近期很多长三角城市的楼市成交量回暖，存在“以价换量”的问题。

　　白小姐表示，从宏观大视角来看，要关注城市之间的分化。如果一个省的楼市，只有省会在涨，其他城市都在跌，那么属于结构性回暖，也不可以下定论认为房地产进入“小阳春”阶段。

　　此外，真正的楼市“小阳春”，不能仅靠政策驱动，而应该是内生驱动带来的——或是产业升级，或是人口流入，或是置换改善，那才可以说是真正的回暖。

　　上海市民在房地产交易中心办理房屋业务

　　谁在托起这一轮回暖？

　　单从这一轮“小阳春”来看，驱动者依然是“刚需用户”，即所谓的有真实住房需求的人。

　　卢俊表示，现在真正入场买房的人，大多数都是自住需求非常明确的购房者，或是已经对市场有比较清晰判断后才选择出手的人。

　　他提到了一些特别的购房者，如在上海工作多年的外卖骑手、中介、快递员、家政服务人员等群体，过去他们基本买不起上海的房子，但经过这一轮的房价调整，一些房源的价格已经下降到他们可以承受的区间。

　　同时，这也离不开政策调整的因素，2月上海发布新政，允许没有社保、持有居住证满5年的群体购房，这大大降低了买房的门槛。

　　58安居客线上调研数据显示，当前上海购房的人群中，购买首套自住房的刚需人群占比约60%；购买改善型住房的人群占比约30%；纯投资类需求占比不到10%。

　　
正因如此，从出售的房屋类型看，总价较低、流动性较好的二手房成为销售主力。

　　3月，上海共成交31215套二手房，300万以下的房源占比超七成；北京共成交19886套二手房，300万元以下的房源占比超六成；杭州共成交9356套二手房，200万元以下的房源占比超过一半，涨幅最大。

　　在首次购房的刚需人群之外，市场中还存在一类典型的改善型需求，例如子女即将入学，需要置换学区房的家庭。对于这类购房者而言，活跃的二手房市场至关重要——只有原有住房顺利出售，才能获得资金，进而实现“卖一买一”。

　　上海市民关注二手房信息

　　卢俊表示，当前房地产市场中，一个非常重要的购买力来源就是“卖房再买房”的置换需求。因此，楼市中经常会出现“链式交易”，一套房带动两套房、两套房带动四套房……

　　了解完本次楼市小阳春的底色，但若要激活更长久的楼市复苏，还需要哪些条件？专家们认为2026年的楼市，会是怎样的一个局面。

　　一起来看看吧。

　　“小阳春”能持续吗？

　　卢俊

　　■单盘主义工作室创始人

　　从整体趋势来看，我对2026年的房地产市场走势比较乐观，我认为这一年楼市回暖的趋势比较明显。展望后续房价走势，我认为可以从两个角度看。

　　从供求结构来看，目前市场整体仍然处于供大于求的阶段，尤其是二手房挂牌量和新房供应量都依然比较充足，因此，短期内很难出现明显的供不应求局面，也不太容易形成快速的价格反弹。

　　但从另一个角度看，我们最近在上海观察到一个新的变化——全国范围内的购买力正在向上海集中。一方面，政策放松，使得一些外地刚需购房者开始进入上海市场；另一方面，在当前国际环境相对动荡的情况下，一些高净值人群开始把资金配置到上海房地产市场。

　　尤其是在3000万元以上的高端市场，已经可以明显看到全国购买力的进入，甚至在一定程度上出现了海外购买力。这个趋势在香港市场已经比较明显了，而现在也逐渐开始向上海延伸。当然，目前规模还不能说非常大。

　　因此，我个人的判断是，上海房价基本已经处在底部区间，这并不意味着房价一定会马上出现明显反弹，但新的购买力进入市场之后，至少可以让成交量保持在一个相对活跃的水平。

　　所以，如果是准备卖房的人，我通常也会建议可以再多等等，从目前的市场情况来看，房价进一步下跌的空间其实已经比较有限了。

　　白小姐

　　■“白袍翁”公众号联合创始人

　　■ 上海楼市意见领袖

　　这一轮回暖的势头前所未有，甚至成交量数据和库存去化速度，比过去地产火热时代更加亮眼。这种爆发式的热情，实在不是经济学常理可以推断。

　　我倾向于认为，这是购房资格开放后的一轮短期回暖。至于是否可以带动置换链条，目前还不能判断。可能在上半年，都会延续这种反弹惯性，维持成交高位，价格吻合回暖。到了第三季度后，楼市可能会出现更严重的分化，核心地段和偏远地区之间的差距会拉开。

　　目前，一线城市和部分强二线基本接近底部，核心区域已经出现止跌微涨，三四线城市因人口流出、高库存压力，仍在磨底，尚未触底。2026年全年应该还是以托底筑底、深度分化为主基调。

　　要实现楼市全面回暖，要从需求、供给、金融、预期、长效机制五方面强化政策支持：需求端降低首付比例、下调房贷利率、减免交易税费、放开购房资格限制；供给端加快存量房收储转化、松绑房企融资；金融端降准降息释放流动性；预期端强化顶层定调、稳定市场信心；同时完善租购同权、保障房扩容等长效机制。

　　张波

　　■58安居客研究院院长

　　目前，判断沪深楼市房价触底反弹，我认为还为时尚早。

　　虽然统计局最新数据显示，沪深的一二手房价格环比已现实现上涨，但一线城市在过去两年间也出现过脉冲式上涨。本轮变动大致可以视为沪深楼市已经触底，但市场的全面反转还需要进一步观察，目前并不能确定后续市场就会高歌猛进。

　　此外，还有一个现象值得关注：新房需求被二手房明显分流。

　　58安居客线上数据显示，百城二手房找房占比连续9个月上升至74.8%，创近一年新高，对新房的分流强度达到了34.1%，二手房和新房成交比例从1.6:1扩大至2.2:1，刚需向二手房市场集中的趋势越来越清晰。

　　未来，预计二手房市场会率先在核心城市实现修复，房东信心稳步回升，挂牌量回升、交易节奏加快，市场从“以价换量”向“价稳量升”过渡。

　　严跃进

　　■上海易居房地产研究院副院长

　　我们认为，市场已经出现筑底和拐点过程，这一轮“小阳春”的持续性较强。一个重要表现是，它不再局限于大城市，中小城市也出现上涨，这标志着市场正从点状复苏向更趋全面性复苏转化，市场基本盘更加稳定，表现也更加积极。

　　进入二季度，几个确定因素正在发挥作用：一是房价经过几年调整后购房性价比提升；二是近三年各项利好政策持续释放；三是城中村改造、以旧换新等工作为置换需求带来新动力和新需求。

　　从实际情况看，当前一些楼盘也推出了积极的营销和优惠措施。这些因素共同为二季度楼市向好和“金三银四”行情提供了有力支撑，而除了量的改善，市场情绪的转好更是信心的重要支撑。

　　作者|蒋紫涵|责任编辑|何梦飞

　　主编|何梦飞|图源|VCG、网络