宁波房价回到2021年还需要多久？

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老司机最近看到一篇研报，其系统的分析总结了自1970年以来，全球共190次房地产衰退，并回答了大家普遍关心的几个问题。

昨天我已经把这篇研报的解读分享到了VIP群。

首先是大家最焦虑的一个问题，房价到底什么时候见底？研报把见底分为两个类型：

第一类是普通调整，75%的调整都属于这个类型，比如2005年、2008年中国的房地产衰退。这种衰退平均下跌周期是2.9年（11.4季度），平均房价跌幅12.4%。

第二类是深度衰退，只有25%的衰退属于这种类型，我们现在经历的正是深度衰退。深度衰退的平均下跌周期是5.8年（23.4季度），平均价格跌幅38.8%。

如果从2021年中算起，我们的下跌已经非常接近5.8年这个周期，已经快达到平均数了。

但我们也知道这是平均数，不代表最长周期。日本的下跌期延宕了11-12年，我们离日本还差得远。

不过日本也是个特例，毕竟同样的深度衰退全球发生了48次，只有日本拖了这么久。平均值表明，绝大部分的深度衰退，都差不多靠近5.8年这个时间。

何况，日本这个反面教材给全世界都上了一课，美、欧、港、韩也都从中学到了教训，从而避免了日本式悲剧。

中国不至于会傻到重蹈覆辙吧？

写到这里，老司机相信有人肯定会说，中国的情况和日本差不多，甚至比日本还糟糕，所以中国的楼市只会比日本更弱。

这是典型的以偏概全，中国和日本相似的地方只有两点，其一是老龄化，其二是人口衰退，这都是经常被”砖家“拿出来说事的重要依据。

但中日楼市的基础有着巨大的不同。首先日本的泡沫比中国大得多，中国在泡沫破灭前就实施了诸多的限制政策；其次日本当时的城市化率比现在的中国高得多，中国的城市化有巨大水分，大量的常住人口并没转化为市民，而是到城里打工的新农民，他们如果转化成市民，还会有巨大的增量。

当然最重要的还是产业结构的差异，日本泡沫破灭之后，其产业也因金融危机而受到重创，但中国的产业反而在最近5年占据了全球更大的份额，超过1/3的工业品来自于中国。

再加上中国不受选票政治影响，不被高福利承诺绑架，全面来看，中国理应比日本更早走完衰退。

老司机的判断是，5.8年的平均周期对中国来说肯定是不够的，这个周期要走完大概还需要多出1-2年。

我此前曾经分析过，宁波新房的库存（除了死库存）要充分消化，解除降价警报，大概需要2年时间，今年由于以旧换新等政策，这个过程可能会提前，但要在2026年完全达成也有些困难。

二手房的库存同样如此，虽然总量在缓慢下降，但现在的绝对量（8.5万套）仍然过高，要回到合理水平，至少还要减少2-3万套，按照目前的去库存速度，也需要2年左右。

这两项库存压力解除后，价格下跌的周期应该就走完了。这个过程是动态的，受到很多因素的影响，但目前只能这样静态的去估算。

国际经验需要5.8年，宁波的实际情况可能还需要多2年，这大概就是本轮下跌的最可能走势。

当然还是要强调一下，这些都是宏观的分析，不代表个体一定会这样。就像人均收入增加了，但老司机的收入并没有增加，就是这个道理。

具体问题还得具体分析，在此强烈建议有需求的读者关注一下老司机的

就算房价如本文预期一样止跌，也不意味着反弹马上就会开始，日本下跌了11年多，又在底部震荡了差不多10年，从2002年到2013年，这个过程同样非常折磨人。

我们常说日本失去30年，就是分成这样3个阶段：下跌期11年多，震荡期10年多，上涨期到现在13年。

到今天，东京的房价已经超过下跌前的高点了。

最后来回答本文提出的问题：宁波房价还能回到2021年高点吗？

老司机选”能“。

道理很简单，全球190次衰退，其中48次深度衰退，最后都走出来了，而且都回到甚至超越了历史高点。

中国没有理由例外。

房地产是个大周期行业，无论是牛市还是熊市，我们都不能忘记这个根本规律，既然是周期，就不可能单边上涨或者单边下跌，而一定是螺旋形的。

宁波作为中国经济前十左右的城市，作为重要的工业、港口城市，作为副省级和计划单列市，没有理由不跑赢大市。全国地级以上城市超过300个，按照二八定律，宁波也在有优势的一边。

那么宁波会在什么时候回到2021年高点呢？这份研报给出的平均数是9.6年，考虑到下跌周期超过了平均数，老司机认为，宁波回到高点的周期，应该也是会超过9.6年这个平均值。

大胆猜测一下，2035年左右，宁波的房价也许会回到2021年的高点，这数据我可是猜的，别来问我为什么。

要问我只能说我相信它一定会回来。

房产老司机2001年开始从事房地产，是宁波目前收费最高、咨询量最大的独立咨询师。今晚老司机有一场直播，未尽话题，我们直播间聊。

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