开发商着急拿地了

前两周，几家开发商跟我们沟通前融业务时都提到了拿地的焦虑。有些开发商马上就没房可卖了，个别开发商甚至开始频繁追着地方政府领导问后续土地招拍挂的安排。

这一次土地市场的巨大变化，主要源自自然资源部、国家林草局3月份联合印发的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），该“38号文”明确规定，“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”。

自“38号文”发布以来，地方政府经营性用地的招拍挂收缩得非常明显，这导致一众急需补货（补充土地储备）的开发商越来越恐慌，近两周热点城市土拍成交溢价率的明显攀升也充分说明了这一点。

大家应该有注意到，最近几天，人民日报、新华社、央视、经济日报四大顶级官媒在同一节点统一口径并集体“唱多”楼市，这在房地产历史上非常罕见，背后也肯定意味着政策的重大转向和调整。

要知道，历史上几大官媒同一时间节点对楼市发声的情况一共也才三次，第一次是在2010年初，新华社“六连评”炮轰高房价、土地财政、投机泡沫；第二次是2018年，人民日报、新华社、经济日报密集发文，强调房住不炒，调控不会转向；第三次是2022年，官媒持续发声警示债务风险、炒作风险，支持“三道红线”、限购限贷。

受官媒此次集体唱多地产的影响，最近一二线城市的楼市复苏情绪得到了进一步的支撑，成交量价的积极变化也变得更加明显，因此开发商在一二线城市的拿地态度变得更加积极，尤其是“38号文”发布后，很多开发商都担心无法补货导致被动出局。

与一二线城市的土拍热度存在差异的是，一些三四线城市的楼市依旧面临很大的下行压力，其中地方国企和城投平台更是骑虎难下。地方政府没钱，因此指望国企和城投平台拿地以补充地方财政收入；而国企和城投平台没钱摘地，民营开发商也死伤殆尽，因此地方政府没有卖地收入，也没钱解决公共支出，最终地方政府和城投平台的化债都变得更加艰难。

前段时间，A股创业板屡创新高，“创业板七姐妹”（宁德时代、中际旭创、新易盛、东方财富、阳光电源、胜宏科技、天孚通信）在创业板50指数中的总权重达到了60%以上，其中市值破万亿的中际旭创以及市值2500多亿的天孚通信背后都是苏州国资的投资手笔，加上苏州国资手上还有长光华芯、盛科通信、强一股份、亨通光电等几倍乃至几十倍的“大牛股”，因此苏州成了盛产牛股的第一城市，苏州市政府也成为了今年A股最大的赢家。

截止当前，苏州已是全国重要的光纤通信产业高地，并已形成光棒——光纤——光缆——光器件——光模块——网络集成的全链条覆盖。苏州这一波踩中的全球AI风口，为地方政府从“土地财政”转向“股权财政”打造了绝佳的样板，苏州今年定下的工业总产值冲刺5万亿元的目标也直接挑战了深圳的龙头地位。

值得注意的是，在这一波科创热潮下异军突起的苏州、杭州等城市，充分诠释了“有产业才能有财政、有楼市、有基建配套”的“产业兴城”逻辑，尤其是优质产业的强势崛起为地方楼市提供的刚需市场与上涨动力，这让市场方面更加倾向于“先有股权财政才能有土地财政”的颠覆性市场逻辑。

对比之下，大多数城市却并没有苏州、杭州、深圳、合肥等创投城市的眼光和机遇，而且对土地财政的依赖度始终难以摆脱。因此，“38号文”发布之后，一些弱二线和三四线城市卖地的紧迫情绪丝毫未减，这也是这些区域的地方政府为何急于让当地国企和城投平台托市拿地的真正原因。

尽管如此，如我们在《“借新还旧”危机》一文中所说，因上述区域的大部分国企和城投平台目前都普遍陷入“没钱”的尴尬处境，加上民营房企经历2021年至今的房地产爆雷潮后尚有能力拿地的已屈指可数，因此这类城市的地方财政和地方楼市还将面临长期下行的巨大压力。

不少同行可能认为国企和城投可以继续通过融资解决问题，至少中短期内维续住“土地财政”，确保地方财政收入和民生、基建支出，但就实际情况而言，以我们目前的地产前融业务为例，因大部分信托等机构都依旧无法做涉房融资业务，因此我们无法通过信托等产品实现对国企、城投拿地项目的资金投放，而通过保理等融资产品放款，则额度等变得更加有限。事实上，如国企、城投依旧难以突破地产融资限制，很多城市的土地财政将岌岌可危，而股权财政却大多“可望而不可及”。