保利发展2025：一次利润深蹲，一场战略换挡

一家利润“缩水”的公司，反而让资本市场对其财务安全投下了信任票？这看似矛盾的现象背后，隐藏着保利怎样的战略意图？

2025年，保利发展给出了看似矛盾的答卷。A面是利润表“失血”，2025年归母净利润仅10.35亿元。B面则是经营底盘的稳健，全年销售金额达2530亿元，连续三年稳居行业第一。经营活动现金流净额151.9亿元，连续八年为正。

这组看似矛盾的数据，最终却换来市场的信任票——年报披露当周股价累计涨幅近8%，多家券商维持“买入”评级。用真金白银为财务安全投票，是市场对这份财报最直接的注解。

要理解这组矛盾，先看保利的经营底盘有多扎实。

绩优生的“偏科”答卷

如果不看那行醒目的净利润，保利发展的经营底盘相当扎实。

销售端，保利发展实现签约金额2530亿元，连续第三年登顶行业榜首，销售权益比也从76%提升至79%。规模第一之外，其组成结构更值得关注。保利的“第一”并非靠下沉市场或低价走量堆砌而成，而是扎根于抗跌性最强、购买力最稳定的一、二线核心城市之上。年报显示，保利核心城市销售贡献高达92%，10个城市市占率超过10%，其中广州、上海的销售额达约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。

造血能力同样突出。保利发展全年经营活动现金流净额达到151.9亿元，同比大增142.74%，连续八年保持为正。除了卖得动房子，保利也能实打实地收回现金。2025年保利通过“积极优化销售资金回笼全流程管控体系”和“重点攻坚存量待收款项”等措施，高效回收当年销售款项并成功催收大量旧账。2025年保利销售回笼率为102%，连续三年超100%。在行业普遍为“现金紧”“回款难”焦虑的当下，这样的现金流曲线是一条让多数同行羡慕的护城河。

来源：整理自保利发展历年数据

还有融资端的绝对优势。2025年末，保利综合融资成本降至2.72%，创下历史新低。其中，公司债最低利率2.12%，中期票据低至1.85%。这是什么概念？这意味着保利的借钱成本，比很多普通人买房的公积金利率还要低。即使借钱“便宜”，保利仍在持续压降负债。有息负债规模同比压降77亿元，年内到期的短期有息负债占比降至20.7%；资产负债率降至72.26%，实现五年连降。

储备的未来货值同样扎实。2025年，保利全年拓展总地价约791亿元，同比逆势增长15.8%。这并非随意押注，扫描保利的“库存”，其一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市占比高达99%，其中北京、上海、广州三地占据近半壁江山（约48%）。当行业仍在消化三四线城市的库存泥潭时，保利已经完成了土地储备的“核心化”转身，将未来货值锚定在抗跌性最强、去化最稳定的核心区域。

更难得的是，年内获取的项目中有28个实现了“当年拿地、当年开盘”，贡献签约金额超200亿元。这种高效精准的开发运营能力，在行业普遍放缓的当下尤为稀缺。

净利润下跌，一场主动的“财务洗澡”

然而，正是这样一家公司，2025年的归母净利润下降至10.35亿元。保利究竟在做什么？

答案就藏在“计提资产减值”这个会计操作背后。而这，恰恰是保利的“阳谋”所在。

所谓“阳谋”，就是公开布局、坦然执行，让所有人看得明白，却不得不承认其高明。保利的做法是，在2025年，利用行业普遍减值的市场共识，主动、集中、大规模地对历史遗留的问题资产进行财务上的“出清”。

这主要针对的是那些去化困难、售价承压的存量项目，当前市场售价已无法覆盖预期成本，账面价值显著高于可回收金额。剩余部分主要是合作企业的股权投资和应收款，这些企业同样面临销售低迷、回款困难的困境。

换言之，保利选择在2025年将那些“拖后腿”的存量项目，从账面上剥离。

为什么说这是“阳谋”？因为2025年房企集体计提减值是个大趋势。万科全年合计计提减值损失561.03亿元，占总亏损比例超63%；绿城中国在计提相关资产减值及公平值变动损失净额人民币49.21亿元，三年累计减值高达118.73亿元；招商蛇口2025年计提减值准备合计约42.7亿元……

会计准则要求“该提就提”。只要项目售价低于成本，账面价值高于可回收金额，就必须计提减值。但，计提多少、什么时候提、一次性提还是分批次提，这是企业主动的战略选择。

大多数房企受制于现金流压力或融资约束，往往被迫能拖则拖，或只能小步慢提，生怕一次性减值引发债务条款触发或评级下调。回看保利，却在2025年集中、大规模地出清，有着一步到位的决心，那为什么保利敢这么做？

一方面，充沛的造血能力提供了安全垫。保利在计提大额减值时，不需要通过出售资产或压缩经营来换取现金。要知道利润表的骤降可能触发债务条款、引发评级下调，甚至导致融资渠道冻结，那将是致命的连锁反应。但保利没有这个顾虑。151.9亿元的正向经营现金流、连续八年为正的造血能力，让保利可以从容地“用时间换空间”，等待市场回暖。

其次，保利不依赖利润表“讲故事”。2.72%的超低融资成本，已经证明保利的信用能够由央企身份和持续为正的现金流背书，它不需要向资本市场讲述一个“利润仍持续增长”的故事来维持信用评级，这给了保利敢于“主动示弱”的底气。

核心城市的优质土储也为未来利润修复提供了确定性。保利此次出清的，几乎全部是历史遗留的低效项目，留存下来的则是占比越来越高的核心城市货值。对于市场，保利未来利润修复的路径清晰可见。

而最根本的底气，是保利的长期主义考核。作为央企，保利管理层的考核更注重国有资产的保值增值和企业的长期稳健经营。在行业深度调整期，这种考核导向让保利管理层更有战略定力，为了长期的财务健康，敢于牺牲短期的利润表现。

在行业从规模扩张转向高质量发展的当下，利润的厚度已不再是衡量企业价值的唯一标尺。资产的质量与现金流的韧性，才是穿越周期的真正船票。

很显然，保利的“深蹲”已经完成，它正在为下一次起跳蓄力。

卸下包袱，保利要往何处去

“主动出清”后，保利已在财务层面卸下了历史包袱。接下来，它要去向哪里？

我们可以从保利每年一本的行业白皮书里找到答案。从2017年到2026年，这份报告已连续发布十年。起初它只是内部研判，后来逐渐成为行业观察者每年必读的“预言之书”。而报告中的前瞻性观点，几乎都在保利随后的经营动作中得到精准落地。

2025年4月发布的《保利2024-2025年不动产行业白皮书》明确指出：止跌回稳，仍是2025年房地产的首要任务，行业正式进入“不动产新时代”。同年，保利将业务格局升级为“三大主业”：不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务。这意味着保利不止于房子销售，更是要深度参与房子的全生命周期，从“造房子”走向“造生活”。

保利的战略一直与国家政策同频共振。2025年，“好房子”首次被写入政府工作报告；2026年，政府工作报告明确提出“有序推动安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’建设”。而早在“好房子”成为国家战略前，保利便已布局：2023年率先提出行业进入“品质时代”；最新的白皮书系统提出“从造房子转向造生活”。

在这场从“开发”到“不动产”的进化中，保利的转身正从三个维度同步展开。

在开发端，保利以“好产品”为核心，完成了产品体系的全面升级。好产品以“耐久、舒适、绿色、智慧、精美、温情”六维为标准，在广州玥玺湾、上海天奕等标杆项目中落地。市场给出了直接回应：广州玥玺湾单日销售额106亿元，上海世博天悦年度销售超百亿元，在当年全国单项目破百亿的极少数项目中，保利独占两席。好产品之外，2025年保利累计交付12.99万套住宅，客户满意度提升至87%，获评中指研究院交付力优秀企业TOP1。

在经营端，保利正在构建稳定的“第二增长曲线”。2025年，资产经营收入达51.4亿元，同比增长29%。在营的租赁住房、购物中心、写字楼、酒店等主要商业经营资产项目累计开业约620万平方米。其中，在管租赁住房规模超7.1万间，在营规模超过3.5万间，同比增长59%。通过长租公寓“和寓”等业务的扩张，以及积极探索公募REITs等金融工具，存量资产正在被盘活，成为保利穿越周期的“稳定器”。

在服务端，保利物业已具备独立市场化生存能力。2025年，保利物业全年实现总收入171.3亿元，同比增长4.8%。其中，来自第三方项目的物业管理收入58.6亿元，占物业管理收入比重提升至44.6%。保利物业不再只是依附于母公司的“内部服务商”，它已具备市场化的竞争能力。

2026年初，保利将“运营管理中心”与“产品管理中心”合并，新设“不动产运营中心”，聚焦资产全周期价值的深度挖掘。这一组织调整，是“三大主业”战略的自然延伸，进一步向“不动产生态平台”的战略转型。

2026年4月，保利发布《保利2025-2026年不动产行业白皮书》，进一步将战略主张升维。白皮书明确指出：市场已进入“止跌回稳关键期”，住房需求已从“有得住”转向“住得好、住得开心”，行业的底层逻辑正在从“造房子”升维到“造生活”。至此，保利的未来发展路径已然清晰。

白皮书就像战略灯塔，既看脚下，更看远方。回顾过去，保利几乎总能站在趋势的前沿。这次财务出清同样是一次精准的“站位”——用短期的利润“深蹲”，换取长期发展的“起跳”空间。

但战略前瞻，更需坚定执行。保利最核心的能力，不是“预判对”，而是“做得到”。从财务的主动出清，到对“好房子”和“造生活”的坚定投入，再到组织架构的战略调整，都在反复验证着这家龙头企业稳健而超前的战略定力，也塑造了它穿越周期的核心竞争力。