楼市，越来越反常了

　　作者 | 醉酒大鲨鱼

　　文章来源 | 格隆汇楼市

　　很明显的信号已经摆在眼前 ——豪宅，成了当前楼市最硬的压舱石。

　　当市场还在纠结 “底在哪里”“刚需何时入场”“成交量能不能回暖” 时，一线与核心城市的豪宅市场，而且是超级豪宅的市场，早已走出了一轮独立行情——

　　价格越贵、卖得越好；地段越核心、去化越惊人；开盘越密集、热度越不退。

　　这种看似 “反直觉” 的景象，正在深圳、北京、上海、广州、杭州同步上演。

　　越贵越买，成为共识

　　先看深圳。

　　这座以速度著称的城市，正在用两场现象级开盘，刷新大家对豪宅的认知。

　　如果说，位于深圳前海桂湾的海晏府，备案均价约14.2万/㎡，卖了约九成的成绩。

　　放在往常，这已是绝对的爆款成绩。

　　但在今年的深圳市场，这个成绩还“不算顶尖”。

　　因为，时隔仅一周，位于宝安中心的观潮府直接把天花板再往上推。

　　位于宝安区宝安中心直面湾区之眼欢乐港湾的观潮府，销售均价约150917.62元/㎡（含室内装修价格），4月26日开盘卖了60亿元，销售210套左右，整体去化超过了九成，去到了约95%。

　　这个项目，单价更高、门槛更贵、热度更炸，完全颠覆了价高必慢走的逻辑。

　　销售价格更贵，销售成绩更为扎眼，这太反市场的直觉了。

　　更让市场反直觉的是，这两大项目开盘的时间如此之近，开盘的价如此之高，都属于刷新市场天花板的级别，一下都卖出超过九成，似乎这些10万+的项目都卖出“白菜价”的即视感。

　　其中，前海桂湾的海晏府，备案速度也相当快，深圳房地产信息平台显示，仅开盘一周余，151套住宅，就只剩65套备案。（截至2026年4月27日）

　　不是说市场的持币买家都在观望吗？不是说市场的底还未到吗？

　　况且两大住宅的门槛并不低。

　　市场一边喊着“观望情绪浓”，一边用真金白银把核心顶豪买到缺货，这种强烈的割裂感，全国核心城市也同样上演着。

　　北京的豪宅市场同样硬核——位于海淀区上地树村板块的中海・安澜北京，截至2026年4月27日，已经累计网签40，成交均价约142538.39元/㎡，是今年3月北京住宅成交排行榜TOP3的项目。

　　同期，北京润园、中海玖树满和等高端项目持续霸榜，千万级改善与顶豪同步走量，证明北京高净值群体购买力从未消退。

　　上海内环豪宅热度不减——位于杨浦滨江板块的保利·外滩曜，加推部分房源备案均价约14.2万元/㎡，开盘首日去化率超93%，成为2026年上海内环首个开盘去化率破九成的新房；

　　广州金融城顶豪直接卖成“百亿级爆款”——位于天河区金融城板块的保利玥玺湾，首度开盘就卖了百亿，今年1-3月累计网签52套，成交均价17.7万元/㎡，套均价5117.73万元，用极致热度定义天河金融城的豪宅地位。

　　杭州更是迎来历史性时刻——位于滨江区府沿江板块的中海・万潮玖序作为杭州首个备案价破10万+的新盘，4月23日推出42套260㎡户型，开盘即售罄，宣告杭州正式迈入“10万+顶豪时代”；

　　紧随其后的奥映世纪，位于萧山区钱江世纪城核心板块，备案均价约8.77万/㎡，最高单价约11.53万/㎡，86套238—388㎡户型、总价1460万—4500万，开盘当天卖出81套，卖出20亿+销售额。

　　梳理这些项目不难发现一个共性，它们均占据城市最核心板块、最优质地段，大多是近年拍出的“地王”项目。

　　它们的开盘表现高度一致——高价、快销、高去化、高金额。

　　这背后传递的信号再清晰不过——各大核心城市的顶级购买力，远比想象中更深不见底；豪宅撑起来的市场，步调惊人一致。

　　一个新的市场共识正在全国落地，各个城市都在加速确立板块豪宅核心格局，全新的高端居住圈层正在崛起。

　　而深圳前海与宝中两大顶豪的热销，更是直接印证——宝中、前海正试图跻身深圳的新豪宅圈，深圳西部核心区的价值天花板，已被彻底打开。

　　豪宅托底背后

　　豪宅热销从来不是孤立事件，它正在深刻影响整个楼市的预期与节奏。

　　一线及核心城市以高端豪宅为价值抓手，打开价格上限，拉升板块价值底盘，也为楼市修复带来了有力托底。

　　顶豪就像楼市的定海神针，高端购买力投票，再逐步传导至改善市场，最终带动整体行情。

　　最直观是深圳二手房市场。

　　截至4月27日，深圳二手住宅成交量已累计达4827套，全月有望继续突破5000套大关。

　　若4月成功站稳5000套，意味着深圳二手房将在剔除春节影响的2月后，连续3个月站上5000套枯荣线，标志着二手房市场会进入企稳通道。

　　有的人会疑惑，深圳常住人口超1700万，需求庞大，为何楼市总是 “冷热不均”？

　　因为答案藏在真实的购买力结构里。

　　数据不会说谎。

　　2009 年1月—2026年3月，深圳一二手房累计总成交约206.38万套，平均每月仅9970套。

　　历史峰值出现在2009年12月，单月一二手房累计成交32246套；而累计成交超20000套的月份仅有13个，超10000套的月份也只有89个。

　　而对比人口数据可以看到，2009 年深圳常住人口995.01万，2024年增至1798.95万，16年间新增约803.94万人；户籍人口从241.45万增至631.01万，新增389.56万人。

　　但16年商品房总成交仅206.38万套，占2024 年常住人口比例不足12%。

　　其中还包含大量置换、重复交易与家庭户，真正能入场的人群本就有限。

　　而当下市场仍处于底部摩擦阶段，有效购买力进一步收缩。

　　深圳二手房挂牌量已突破8.8万套，较2025年11月增加4420套，供给持续高位。

　　但即便如此，核心位置的10万+/㎡的新房依旧销售旺盛，则更加说明，深圳楼市的有效购买力高度集中，且实力深不见底；单价10万+、占据核心地段的顶豪项目，更是只面向极少数顶级购买力。

　　当市场进入调整期，刚需犹豫、改善观望，唯有真正有效的购买群体敢于出手。

　　但也恰恰说明，深圳楼市，从来都是属于少数人的牌桌。

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