广东一园区老板跑路，将售出厂房再抵押贷款6亿，50余家企业中招

2019年前后，广东信基创新科技园开发推广初期，以产业集聚效应吸睛，一度成为选择在珠三角投资创业中小企业主的心仪之地。

然而，让50余家投资设厂的中小企业主没有想到的是，他们倾注全部身家押注肇庆，投资数千万、上亿元在园区购买厂房、购置设备开设的工厂，竟然被开发商广东信基创新科技园开发有限公司（下称“信基公司”）在厂房已经售出，甚至完成交付的情况下，通过伪造资料的方式，先后将几十栋厂房分别“抵押”给了一众小贷公司、银行及个人，让本来合法的物业沦为套取贷款的工具。

01.

开发商伪造资料抵押已售厂房，致业主无法获得不动产权证

据了解，广东信基创新科技园位于肇庆市高要区金利镇的广东肇庆（高要）汽车零部件产业园内，该区域是广东省（肇庆）大型产业集聚区。

2017年，广东信基创新科技园开始动工建设，高要区官媒以当地重点项目之名，对园区进行了高调的推广和宣传。产业集聚效应，地方招商部门热情的服务，政企关系的融洽，一度成为众多中小企业投资设厂、创业发展的优选之地。该产业园区，也承接了部分东莞、佛山等地的产能转移。

图片来源：高要区融媒体中心

2019年至2021年，来自珠三角等地区的近百名投资人，以均价4300元每平方米的价格，斥资数百万至数千万元，购入信基公司开发的厂房，面积在数百至数千平方米不等。据双方签订的厂房买卖合同显示，开发商负责为售出的每栋厂房办理独立产权，产权年限50年。

据信基公司前员工透露，所有企业需经过政府遴选，符合产业规划及环保要求，方可购买该园区厂房并入驻投资设厂。通过审核后再与开发商签订买卖合同，完成相关手续。

据了解，在此期间，高要区招商局工作人员全程跟踪服务，在园区建设、协调业主与开发商关系、推进企业落地投产等方面做了大量工作。由此可见，当地政府对园区的监督管理和服务是一直在线的。

然而，案涉厂房销售后不久，就显现出了隐患。

知情人士透露，在2023年前后，信基公司已出现未按合同交付厂房的违约情况，但众多投资者并未过多在意，只是催促信基公司尽快交房，在厂房最终交付后，便全身心投入装修厂房、水电开户、安装变压器、购置生产设备等工作，推进企业投产运营等事务，未曾料到后续会出现更大的问题。

2024年下半年，业主们不断发现，自己购置多年并实际投入使用的厂房，被开发商抵押给了多家银行和小贷公司及若干个人，并办理了不动产抵押登记，而致使业主们无法正常办理不动产权登记。

在案证据显示，主要集中在2023至2024年期间，信基公司为筹措资金，在明知厂房已出售，自身已无处分权的情况下，隐瞒这些厂房已销售的事实，通过伪造系列材料，到肇庆市自然资源局高要区不动产登记中心，将已经售出的、至少50栋厂房办理了抵押登记，并据此向广东华兴银行股份有限公司肇庆分行、肇庆农村商业银行股份有限公司高要支行、肇庆市中小企业融资担保有限公司、广东粤财网联小额贷款股份有限公司、广东东菱凯琴小额贷款有限公司、佛山市顺德区银利达小额贷款有限公司、四会市银商小额贷款有限公司、广州市花都万穗小额贷款股份有限公司、广东粤禾农业小额贷款股份有限公司、佛山市高明民汇小额贷款有限公司等12家金融机构及若干个人，融资约6.4亿元。

在案证据显示，案涉厂房的抵押登记时间主要集中在2023年底至2024年，而业主们购买厂房的时间，集中在2019—2021年。也就是说，案涉厂房进行“二次抵押”贷款时，相关物业早已售出多年、且业主们早已收楼并实际占有经营。

根据《不动产登记暂行条例》第十九条“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记”。

本案中，案涉的50余栋厂房多数为首次登记，有的还是在建建筑物。

相关法律人士指出，信基公司将已售厂房抵押融资，负责登记机关肇庆市高要区不动产登记中心在办理登记时未履行法定核查义务，未进行实地查看，致使行政登记关口严重失守，造成业主重大产权损失。

02.

银行和小贷公司等金融机构，为何在审核环节频频“放水”？

不仅信基公司在抵押登记环节疑点重重，法律人士还发现，涉事银行及多家小贷公司，在贷款审核、抵押登记等环节亦频频“放水”。

因案涉厂房都已销售给业主，业主也支付了全额房款，多数业主本身就是通过银行按揭贷款购入厂房。这一情形下，信基公司为获取贷款，通过私刻、冒用业主企业公章，伪造业主签名、伪造虚假的租赁合同和业主知情书等虚假材料，违法设定抵押，并违法向银行或小贷公司获取贷款。

在涉案的50余栋厂房中，多数业主购入厂房时，选择了向银行按揭贷款的方式。令人讶异的是，在案证据显示，向业主发放贷款的银行未按规定办理在建工程/预售厂房抵押预告登记，也未履行相应的审查、检查义务，相关银行在放贷整个环节的纰漏，也给了信基公司机会。

其后，信基公司将50余栋已售厂房到不动产登记中心违法设定“二次抵押”，向银行和小贷公司及若干个人违法申请贷款6.4亿元。而放贷的金融机构和个人，没有进行相应的调查审核，或存在串通合谋嫌疑，仅凭上述违法设定的二次抵押，就向信基公司发放了贷款，以此控制相关权证。

相关法律人士指出，涉事银行和小贷公司在案涉的放贷业务中，涉嫌违规违法。

其一，涉嫌违规违法放贷。

广东省小额贷款公司管理办法（试行）第二十八条规定，“小额贷款公司不得有以下的经营活动：跨县域经营业务；经营未经批准和法律、法规不允许经营的业务。”而在本案中，部分小贷公司的注册地在广州、花都、佛山、珠海，不在肇庆却向肇庆的企业开展借贷业务，且贷款业务未获得任何跨市的审批文件。未经审批、超出核准经营区域发放贷款，跨区放贷，涉嫌严重违规违法。

其二，涉嫌违规超额放贷。

本案中，多家小贷公司向信基公司发放贷款超过500万元，违反了《广东省小额贷款公司管理办法（试行）》第二十七条的规定，未遵循小额、分散的经营原则，对同一借款人发放贷款突破了500万元的单户贷款余额上限，构成违规超额放贷，违反了小额贷款公司服务“三农”和小微企业的经营宗旨，存在贷款过度集中，严重超额，涉嫌严重违规违法。

其三，未履行贷前调查、贷中审查、贷后检查的强制性义务。

知情律师表示，部分小贷公司在放贷前未派人员到肇庆信基公司项目地实地调查。购买厂房的业主均表示，自己从未与相关小贷公司有过接触，即小贷公司从未与案涉厂房的实际占有人进行核实，也未核查抵押标——工业厂房的权属来源、用途现状、是否被预售或实际占有；未取得开发商真实资金需求文件。

在案证据显示，有的小贷公司仅通过微信压缩包形式接收信基公司的材料即完成授信和贷款审批。

特别需要指出的是，案涉贷款发放后未实施贷后检查，资金去向不明；小贷公司至今无法提供贷前调查报告、贷中审查表、贷后检查表等应有文件。

相关小贷公司的行为，违反了《小额贷款公司监督管理暂行办法》（金规〔2024〕26号）第二十二条“小额贷款公司应当按照审慎经营要求，制定和实施全面系统规范的业务规则和管理制度，严格授权审批、审贷分离，落实尽职调查、审查审批、风险控制、后续管理等各项要求，全面加强风险管理，有效识别和控制业务及管理活动中的各类风险”的相关规定。

相关法律人士指出，涉案的小贷公司违反了上述强制性规范条款，未履行审慎经营和三查制度义务，其行为涉嫌违法经营，涉嫌违法放贷。

其四、存在与开发商恶意串通、虚假授信的嫌疑。

据已掌握的证据，显示案涉抵押贷款业务的多项异常情况：开发商与相关银行和小贷公司借贷前无任何商业往来，却在极短时间内签订贷款合同并快速审批通过；抵押物厂房已经销售，仍以开发商名义设抵押，明显违反常规风控审查；借款资金或未用于该项目建设，而被转入开发商个人或关联公司账户；贷款申请中存在伪造公章、虚构租赁合同、伪造法人签名等申报资料。

03.

政府招商引资产业园，竟成开发商套路业主、骗贷窝案重灾区

正是在信基公司与多家小贷公司、银行和个人的骚操作下，信基公司在获取到贷款资金之后，就将资金进行转移，而园区的实际控制人余学聪，也在2024年底彻底失联，跑路了！

在广东信基创新科技园暴雷之后，各路“债权人”蜂拥而至。多家建筑商、银行、小贷公司及个人纷纷将信基公司起诉到法院，2024年至2025年期间，相关法院先后对案涉50余栋厂房，进行了轮候查封。此举，致使园区几十家企业合法购得并实际占有使用的厂房被查封。

令人讶异的是，即便是通过法院的查封，也没有做到合法合规，反而尽显慌乱和无序。

查阅案涉厂房的查封情况时发现，仅园区中的一栋厂房，就有多家建筑施工单位对其进行了轮候查封。依据《民法典》第807条及相关司法解释，建设工程价款优先受偿权仅限于承包人实际承建的工程部分，不及于同一小区内非由其承建的其他物业。案涉查封行为超出法定优先受偿范围，属于错误查封。

此番广东信基创新科技园爆发的侵害业主权益及涉嫌违规违法放贷窝案，既暴露了相关金融机构放贷审核的严重失职，也暴露出相关监督管理部门存在的监管缺位问题。

据不完全统计，信基公司将已经出售给业主的50余栋厂房，以抵押借贷的形式，向多家银行、小贷款公司和个人融资贷款约6.4亿元，而实际案涉厂房的市值不过4.5亿元。

按照工业厂房抵押贷款的银行评估价，平均在50%左右，案涉厂房的抵押贷款金额最多在2.25亿元。而本案涉及6.4亿元的贷款，这意味着，给银行和各个小贷公司，留下了至少超过4亿元的“大窟窿”。

相关法律人士表示，“这一算法，还是基于信基公司对案涉厂房具有合法产权的基础之上。而本案中，50余栋厂房的业主，早于银行、小贷公司及个人抵押借款之前，就已经支付了房款，完成了收房，并实际占有使用至今，且中途多次催促开发商办证，属于法律优先保护的无过错方，而银行或小贷公司及个人的抵押权属于无效抵押行为，不能对抗业主的合法物权”。

事实上，案涉被抵押厂房的业主，均已与信基公司签订厂房买卖合同并足额支付购房款，完成收楼并实际占有使用物业，依法缴纳土地使用税、房产税等相关税费。其企业均已经入驻园区，按时缴纳水电费及物业管理费，大部分企业投产经营已长达三年以上。更为重要的是，在当地政府的支持下，案涉园区业主已依法成立了广东信基创新科技园业主委员会。

“然而，在业主等待办理不动产权过户登记期间，信基公司胆大包天利用时间差，伪造资料抵押登记获取贷款，导致众多无辜业主的50余栋厂房被轮候查封，而无法办理产权过户”，一业主无奈地说。

京东拍卖的一则债权《拍卖公告》信息显示，广东华兴银行股份有限公司于2025年6月，对其持有鸿泰公司（与信基公司为关联企业）和信基公司的债权进行了拍卖。拍卖信息显示，该债权中，两公司已将广东信基创新科技园内的多栋、合计面积58968.69平方米的厂房“抵押”给了该银行。

该拍卖涉及到广东信基创新科技园内的多栋厂房，事实上早在抵押登记向银行贷款之前，信基公司已经与业主们签订了厂房买卖合同。该案的一份判决文书显示，广东某亮科技公司与信基公司签订厂房买卖合同后，全额支付了购房款，并对案涉房屋实际占有使用至今。日前，该业主诉讼维权解除厂房查封，一审败诉。

知情律师表示，该案例对尚未提起诉讼维权，以及已提起诉讼维权但尚未做出判决的业主均极为不利。相关金融机构或个人起诉信基公司并申请查封案涉厂房，多选择在异地法院进行，行动迅速，目标明确，肇庆市自然资源局高要区不动产登记中心均予快速办理查封登记，程序推进异常高效。尽管广东某亮科技公司的厂房诉讼维权还在进行，但其后续维权难度，可想而知。

显而易见，信基公司伪造资料将售出的房产二次抵押贷款、以及相关金融机构和个人涉嫌违法违规的放贷行为，已经成了广东信基创新科技园数十名业主、50多栋厂房无法依法办理不动产产权证的最大障碍。

2025年，涉案业主们为维护自身合法权益，先后将信基公司起诉到肇庆市高要区人民法院，诉请法院判令被告（信基公司）依法履约，向业主赔偿逾期交楼违约金、逾期过户违约金，判令被告和相关金融机构涂销案涉厂房的抵押登记，判令被告履行过户登记义务。

根据已经生效的多份判决书显示，案件审理过程中，信基公司均未到庭参加诉讼，案件的判决均为信基公司败诉，法院依法支持了业主诉求的逾期交楼违约金和逾期过户违约金。

然而，令广大业主难以理解的事，在同期发起的判令被告（信基公司）涂销对案涉厂房的抵押登记和判令被告履行过户登记义务的案件，开庭审理时间已超过一年的审限，截止到目前，法院仍未依法作出判决。

相关法律人士指出，“现有的在案证据，已足以证明信基公司与相关银行、小贷公司及个人之间的借贷业务涉嫌违法违规，并存在恶意串通嫌疑，希望法院尽快查明事实，依法作出判决，及时推动案涉厂房的过户，依法保障在肇庆投资发展，助力地方经济的广大企业主合法权益，营造一个让投资人安心、放心的良好营商环境”。