通州这个楼盘，做得太绝了

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魔鬼藏在细节里。

4月24日，北京通州宋庄0703-6002地块，发布了报规图反馈意见通告。

意见不多，只有2条。

它反映的核心问题，有两个：一个有关建筑高度，一个有关楼间距。

都很敏感，提问者也非常犀利。

这两个问题，花姐思考了良久，有一个不解，有一个脑洞大开。

但，它们都有正儿八经的理由，姑且称之为“阳谋”吧。

今年2月3日，北投置业＋北京建工＋新航城联合体，以低价15.62亿元，拿下0703-6002地块，折合楼面价约1.79万元/㎡。

它们的持股比例分别是，60%、20%、20%。

6002的操盘者，是北投置业。南距兄弟楼盘北投栖澐湾，约10公里。

调高建筑高度谜底

先看第一个问题：有关12#、13#、24#住宅的楼建筑高度。

从图纸上，这是小区的三栋楼王，位于西边，正南正北排列，它们的建筑高度为46.5米。

在报规图右下方的地块经济技术指标写道：建筑高度36米（局部48米）。

但，拿地文件写得很清楚，它的建筑高度是36米（局部45米）。

为什么指标增高了3米，建筑高度增加了1.5米呢？

那份通告给出了答案：本项目地块控高为36米的居住用地，建筑高度按照39米予以控制，局部可上浮至48米。

它依据的是，2025年6月9日下发的《北京城市副中心建设工程建筑高度弹性管控技术要点》（副中心管委发〔2025〕19号）中，关于弹性管控的要求。

花姐查询了文件原文，确实有这么一条。

不过，花姐注意到，0703-6002地块的“多规合一”协同平台审核意见函，是在2025年11月14日下发的，比〔2025〕19号文件，晚了5个月。

即便在0703-6002地块在土地出让前——2026年2月3日，也应该有足够的时间，将建筑高度的指标调高。

为什么一定要等出规划图是时调呢？

这是一个不解之谜。

不过，6002项目三栋楼王的高度变成46.5米之后，预计单层层高会达到3.1米，空间上了一个台阶。

细分楼栋号的阳谋

再看第二个问题：有关楼间距和日照。

这一点，老生常谈，几乎是每一个购房者都在意的。

但，绝大部分图纸，不会在楼间距上犯低级错误。它们会采用大量的设计技巧，来满足日照规范。

花姐认为，北投置业聘请的设计单位北京市建筑设计研究院很专业，尤其是一级注册建筑师张羽，在方案中，设置了画龙点睛之笔。

从图纸上看，0703-6002地块上有15栋楼，却有30个楼号。

而分隔这些楼号的，是一条缝。花姐在之前的文章中解读过，猜测它是变形缝，详见《通州这个楼王，突破了限高》。

当花姐看到报规图反馈意见时，发现它还有一个关键作用，就是规避日照不足的问题。

就拿通告里的例子来看：

1、27#和28#之间，形成了塔群，有了那条缝之后，两栋楼都变成了塔楼。如果没有那条缝，就是一栋楼，是为板楼。

2、29#和30#之间，虽然中间有一个5.32米的间隔，但它们依然形成了塔群，且总长度与30#楼高之比，在1.0~2.0之间。

这种手段，让6002项目的楼间距日照比，达标了。

因此，这些楼与楼之间的缝，将0703-6002地块上的建筑，像搭积木一样的垒起来，目的就非常明显了。

洞悉了这一点，从反角度看，这个楼盘的实际楼间距，是相对紧张的。

说白了，6002项目的楼间距比较迷幻。

如果从设计规范上，它都是达标的，挑不出毛病。但，一旦住进去了之后，总会感觉有点怪异。

户型配比的割裂感

北投6002项目的户型设置，稍微有点割裂感。

它位于东六环外，本应主打刚需户型，但由于西面三栋楼王的存在，让它成了一个刚改项目。

看来，北投置业很想拔高6002项目的小区品质。

花姐推测，它的洋房面积主要有三款：83平米两居，97平米三居和103/108平米的四居；三栋楼王的户型面积为144平米，四居室。

它的户型，直接跳过了120平米和130平米，很是怪异。

6002项目洋房和小高层户型，在赠送面积的手法上，也稍有不同。

先看洋房。以16#为例，户型面积97平米，南向为通面内嵌式阳台，进深1.8米，赠送一半面积、封闭。

北面有两个设备平台，进深约1米，封闭，全赠送。

总赠送面积约11.5平米，实际得房率在90%-93%之间。

再看楼王。以13#为例，户型面积144平米，南向没有做到通面内嵌式阳台，大概率是留了一个卫生间的宽度。

北面和北侧面，各设有一处设备平台。

北投6002项目的楼王户型很有特点，从平面图上看，它全部是边厅户型，南向面宽约13.4米，很难做到四面宽。