学区房最后一轮分化，全面开始了

最近关于学区房，有点热闹。

有人说成交爆了，有人说价格反弹了。

但如果你真的在一线看市场，会发现一件事，学区房不仅没有回暖，还在加速分化。

01

所有的反弹，都是季节性的。

过完4月，打回原形，淡定。

学区房每年交易都是一个轮回。6月份大批新房源上架，9-11月第一波行情，春节前第二波行情，春节后第三波行情，4月底过了落户截止时间，市场瞬间进入冰点。

为什么今年一季度，成交量和价格反弹这么多？因为大部分家长都认为，楼市处在调整期，大市在跌，学区房一定会跟着跌，但他们忽略了落户时间。

春节之后本来就是小阳春，房主不急，知道家长急，所以砍价空间越来越小，推动了成交价的全面上涨，真的是一套更比一套高，几乎无解。

但这个现象，并不代表学区房回暖。学区房的结局早已确定，就是加快分化。

价格逻辑没变，但交易逻辑在变。

02

加快分化？是的。

去年如果大家还有所怀疑，那么今年的数据说明一切，我对南京楼市做了局部采样和分析，还是具有代表性的，可供一二线城市参考。

1.今年同期学区房的成交量比去年下降了30%。

2.挂牌价同比下降了20%左右。

3.小学学区房这个概念正在快速消失。不少头部小学学区的老房子，即便居住属性还可以，过去一年房价跌幅也达到30-40%，成交量腰斩。六年后要想出手，难度极大，不知道买家有没有这个心理准备，以后如何解决初中学区，还是赌优录。

4.买双学区房的几乎都是二胎家庭。对居住属性特别在意，会比小区，比户型，比装修，小学学区稍微差一点都能妥协。房龄较小的，更受关注，直接体现在成交量上。

5.在购买初中单学区房的家庭中，有60%以上优先选择低总价房源，哪怕老破小和公寓式住宅。说白了，控制投入就是减少亏损，家长在这上面已经达成共识。要买就买一线初中学区是另一个共识。

6.二线初中的学区房，正在用超低价挽救市场。说白了，就是抛售。居住属性一般的，过去一年跌幅在25-30%。居住属性好的，总价高一点的，差不多是买房子送学区，换得流动性。

7.急着出手的房主，安全感很差，现在等不到金九银十就在中介的忽悠下妥协降价。但更多房主因为持有成本不高，反而不急了，这是一个明显趋势。

8. 买学区房高杠杆家庭越来越少。预算不够的，最后都会放弃。

9.集团化办学和“名校扩张”仍在重塑格局，但没有以前的影响力了。家长看得越来越清楚，有些学校就是为房地产服务。

03

过去一年，更大的变化是学校之间的差距在缩小，但家庭之间的差距在放大。

半个月前，教育部对开展中小学阳光招生专项行动（2026年）作出部署，明确严禁设立重点班、实验班、快慢班。

以往有些学校玩文字游戏，搞什么“基地班”，以后这些变相行为都在严查范围内。

此外，中小学严禁违规提前招生、超计划招生、跨区域招生、掐尖招生和捐资助学，加快推进户籍、房产、居住证、社保、学籍等入学相关信息的互通共享，线上完全透明化。

又是形式主义？未必。

最近是招生季，找熟悉的校长打听了一下，今年公办优录路完全堵死，哪怕区内。

民办优录的竞争进入白热化，有些小孩简直就是六边形战士，强到不可思议，这并不是学校厉害，和学校关系也不大，完全是家庭在背后推动。

当然，这类家庭数量也在减少，很多家长在“牛娃堆”里慢慢认清，投入可以不断加码，但结果未必可控，代价往往体现在孩子的心理状态，以及后续的内驱力上。

虽然买房解决教育的效率在下降，但学区房这时候就有了托底的作用，这也是不少中产家庭仍然选择入手的原因——买的是一种教育上的确定性，即便跌，也可以承受。

普通家庭正在远离学区房。多说一句，辅导班越来越贵。

04

很多人关心学区房后期的走势，根本还是供需关系。

根据《中华人民共和国2025年国民经济和社会发展统计公报》显示，2025年学前教育在园幼儿3225.5万人，相比于2020年，人数已减少33.1%。

公报显示，2025年小学招生1461.7万人，在校生10178.3万人，毕业生1860.5万人。

初中学龄人口将于2026年达峰。

按照这个，很容易推算出学区房的结局，也很好理解小学学区房为什么突然没人买了。

初中学区房今年应该是拐点。

我一直都和来咨询学区房的客户说，学区房用完赶紧卖。用学区溢价去改善，不香吗？

有很多人问我，为什么取消优录之后，小学家长很多躺平了？

一方面，因为投入与结果之间不确定性加大，所以很多家庭开始主动控制投入，延后决策。另一方面，很多家长意识到内卷有时候是一种内耗，高等教育已经普及化，本科生遍地走，研究生也不再稀罕。

过去拼的是“有没有知识”，现在拼的是“能不能知识变现”。AI时代，真正值钱的是认知、技能、执行力和资源整合能力。

你读了十年书，不如别人懂一个行业、握一项技能、敢一次实践。只要小孩身心健康，在学校能持续向上，这件事本身，比路径更重要。

未来几年，教育改革是重头戏，城市内部资源会再分配，很多学校会合并，顶级学校仍然强，

中等学校差距缩小，普通学校被“吸纳”。中考大概率还会继续改革，比如体育占比提升、英语权重调整等。

另外，就是从普职分流变成普职融合，本科、研究生、职业教育之间，会出现更多交叉和回流，这也是我们密切关注的。

这些后续会详细和大家聊。