地块解析 | 起拍总价1.84亿元，渝中母城稀缺宅地再现

2026年4月10日，重庆市规划和自然资源局发布《国有土地使用权拍卖出让公告》（渝[2026]13号），位于渝中区A01单元03街区的E10-10/04地块（宗地编号26005）正式挂牌入市，并将于2026年4月30日进行公开拍卖。该地块作为渝中母城极为稀缺的纯住宅用地，落子大坪核心板块，不仅承载着渝中区土地供应长期"零库存"下的市场期待，也将在"好房子"建设浪潮与核心区改善型需求集中释放的双重背景下，成为2026年重庆土地市场备受关注的焦点。

文章看点：

地块档案：该地块具备"母城核心+轨交换乘枢纽+成熟配套"的复合区位优势，是典型的稀缺型城市内嵌式纯住宅用地。

市场竞争：板块涉宅用地供应稀缺，新房价格长期在20000元/㎡以上，板块内改善需求强劲，高得房率的小中户型与大平层改善产品均有稳定客群支撑。

未来机会：核心区位价值突出，项目具备相对可观的静态利润空间。容积率2.2+限高80米，天然契合"好房子"与新规住宅。

结论展望：该地块对房企而言，不仅是一次核心区布局的关键机会，更是树立品牌高地、打造渝中标杆产品的稀缺窗口，成为渝中母城改善住宅市场的下一个价值锚点。

渝中母城稀缺宅地再现

（一）基础属性：低容纯住宅，核心区稀缺参数

渝中区A01单元03街区E10-10/04地块为纯住宅用地（土地属性：住宅/住区服务设施），各项核心技术指标体现出典型的核心城区低密高端开发条件。

从参数看，地块容积率仅2.2、限高80米，符合当前重庆核心区"低密改善"主流导向；10,053㎡的净用地规模属于小而精的城市内嵌式地块，便于打造紧凑型高品质纯住宅社区；30%的绿化率在渝中寸土寸金的区位下，为未来产品园林呈现预留了充足空间。

（二）出让信息：底价8300元㎡，拍卖方式出让

根据出让公告披露的信息:

（三）区位：环线内核心区位，大坪板块核心落点

地块四至明确为:

•东：嘉华隧道

•南：轨道27号线（在建）

•西：长江二路

•北：长江二路

地块位于渝中区大坪板块、环线内，地处重庆母城腹地。长江二路作为大坪片区东西向重要城市道路贯穿地块西、北两侧，嘉华隧道连接地块东侧，未来在建轨道27号线布设于地块南侧，形成"路网+轨道"的复合交通界面。

（四）交通与配套：U2城市品质板块，轨交与配套双重加持

大坪板块属于城市核心居住区，土地稀缺性突出，生活氛围浓厚。地块交通配套具备以下核心优势:

• 轨交可达性高

地块临近轨道1号线和2号线换乘站大坪站，勘测报告显示距离大坪站约0.3公里；土地市场11月报告则显示地块距轻轨1号线石油路站0.5km、1号线和2号线换乘站大坪站0.6km。依托大坪站双线换乘能力，可便捷通往解放碑、三峡广场、大学城、杨家坪、大渡口等区域。

• TOD未来价值

南侧在建轨道27号线将进一步叠加TOD价值，形成"双线运营+一线在建"的轨交优势。

• 道路网络完善

嘉华隧道+长江二路构成快速进出通道，城市主干道完备、次级支路完善。

• 配套高度成熟

三公里范围内各项优质配套齐聚，涵盖商业、医疗、教育等。勘测报告指出，地块周边主要为居住社区和医院，南侧为都市春天，东侧为大坪医院，西侧与北侧为浮图关居住区。

综合来看，地块具备"母城核心+轨交换乘枢纽+成熟配套"的复合区位优势，是典型的稀缺型城市内嵌式纯住宅用地。

板块供应高度稀缺，改善需求强劲

（一）渝中区土地供应高度稀缺：近7年几近"零供应"渝中区作为重庆母城，土地开发强度高度成熟，新增住宅用地供应长期处于极度稀缺状态。

• 2025年供应端渝北、九龙坡为供应主力，渝中区零供应，70.6%的土地集中于"铁三角"区域。

• 渝中区"全区近7年几乎没有新增住宅用地供应，只有去年开始才供应了一宗小地块"，该区以不到0.5%的土地创造出近15.5%的GDP，是全重庆土地最珍贵、产值最高的区。

• 由于住宅用地多年零供应，新房供应严重不足，2025年1-8月渝中住宅新房供应仅1.56万方，占比0.83%，不足中心城区的1%。

而大坪板块长期处于土地与新房的双重"断供期"，市场竞争格局清晰而空白。

•土地市场：板块周边最近一次土地成交为17081号地块，由华宇于2017年6月获取，楼面地价8067元/㎡。本次E10-10/04地块起始楼板价8,300.166元/㎡，较上一轮成交楼板价小幅上行。

（二）核心区竞争格局：改善需求强劲，供求严重失衡

• 见山台标杆效应：见山台作为渝中区7年来首个纯新盘、重庆首个四代宅，坐拥大坪核心地段，以"渝中首个第四代住宅"的代际领先产品力成为三季度渝中区住宅成交TOP1，首开即实现1.17亿领跑市场，体现渝中核心区高端改善产品的强大号召力。

• 核心区供求关系紧张：2025年中心城区新房住宅成交约460万方（建面），供应约287万方（建面），供求比约0.62；而渝中半岛的供求比仅有0.12，市场明显供不应求。含四代宅产品的项目在两江新区、渝中等热点区域去化率普遍超过70%。

• 置业偏好：120㎡（建面）以上改善型产品成交套数占比约45%；90-110㎡建面成交套数占比最高（39%），其次是130-150㎡（16%）和110-130㎡（15%），高得房率的小中户型与大平层改善产品均有稳定客群支撑

未来机会分析

（一）地价与利润空间：地价中枢上移，利润窗口打开

2025年重庆中心城区涉宅用地成交楼板价均值同比上涨20%，六成地块超8,000元/㎡，三成破万，核心区平均溢价率16.15%，本地国企与优质民企占比超85%。对2026年的预测为:

• 地价中枢持续上移

核心区土地稀缺性与改善需求的矛盾将推动溢价率稳定在15%-18%，六成待出让地块地价超8,000元/㎡，三成破万。

• 利润空间优化

房地价差优化推动项目静态利润空间拓宽至10,500-11,500元/㎡。

• 资金策略红利

土地尾款支付期限延长的政策红利将持续释放，资金杠杆效率提升22%。

本地块起始楼板价8,300.166元/㎡，叠加渝中核心区高端产品售价支撑，未来项目具备相对可观的静态利润空间。

（二）产品机会：容积率2.2+限高80米，天然契合好房子与四代宅

本地块容积率2.2、限高80米的组合，为打造低密高品质改善产品提供了良好的物理条件，高度契合当下重庆"好房子"与四代宅的产品趋势。

•好房子浪潮：2025年重庆26个新规项目入市，"四代宅"成为改善型需求的首选，新产品普遍具备高得房率（超130%）、空中庭院、大面宽采光等特征；高品质项目去化率超50%，价格高出市场均价30%。截至2026年2月底，全市"好房子"项目累计已达129个，在建规模1,095万平方米，2026年一季度新开工"好房子"项目11个。

•场景革命：2025年以来重庆"好房子"标杆项目得房率普遍进入120%至150%区间；招商1872·阅青斓95㎡建面户型赠送约30㎡，赠送率高达40%；2025年重庆新建建筑装配式占比达40%，星级绿色建筑占比30%；新建"好房子"项目按二星级及以上智慧小区标准设计。

•标杆参考：见山台作为区域标杆，其1.17亿领跑市场的表现、空中庭院+高得房率户型+约1,200㎡全楼栋首层架空会所的产品体系，为本地块产品定位提供了直接、成功的参考范式。建发望江云启185㎡"空中平墅"四代宅、华润置地澐璟一层一户+双梯入户、海成江帆郡143㎡户型得房率约140%等案例，均为产品创新方向提供借鉴。

（三）需求机会：地缘改善核心占位，高端需求长期积压

• 地缘客群："母城情结"深厚的老居民长期在渝中区生活、工作，习惯核心区便利配套，不愿离开熟悉生活圈；

• 高净值客群：出于对渝中区"城市核心地位"的认可，存在强烈的购置需求，用作核心占位或资产配置；

• 供需错配：渝中区新房选择面窄，供应稀缺性进一步凸显，高端改善需求长期"积压"。

• 2025-2026年核心区温和回升，近一年二手房均价在10,400-10,700元/㎡区间小幅波动，新房均价约13,600元/㎡左右；

• 春节假期商品住房成交同比增长3%，其中"好房子"成交占比高达34%；

• 2025年全年500万元以上高改房源挂牌量激增77%，改善型需求集中释放。

（四）政策与城市更新机会：全流通时代+TOD加持

• 政策红利：2025年2月8日起，重庆中心城区全面取消限售，住房进入"全流通时代"，大幅提升市场流动性；"渝22条"新政精准对接改善痛点：购买"好房子"可享家电补贴、绿色金融支持；"卖旧买新"最高补贴1.5%；多子女家庭额外获2-3万元补贴；"渝13条"容积率优化政策下，阳台、飘窗等附属空间计容规则优化，为高得房率产品打造奠定制度基础；公积金政策优化、房贷利率下调等组合拳激活改善需求。

• 2025年2月8日起，重庆中心城区全面取消限售，住房进入"全流通时代"，大幅提升市场流动性；

• "渝22条"新政精准对接改善痛点：购买"好房子"可享家电补贴、绿色金融支持；"卖旧买新"最高补贴1.5%；多子女家庭额外获2-3万元补贴；

• "渝13条"容积率优化政策下，阳台、飘窗等附属空间计容规则优化，为高得房率产品打造奠定制度基础；

• 公积金政策优化、房贷利率下调等组合拳激活改善需求。

• 城市更新与TOD机会：南侧在建轨道27号线与既有1号线、2号线换乘站大坪站形成的轨交枢纽价值，叠加嘉华隧道+长江二路的路网支撑，使地块未来具备显著的TOD溢价潜力。

结论与展望

渝中区A01单元03街区E10-10/04地块，是母城核心区土地市场"久旱"之下的一次稀缺放量。地块具备"渝中+大坪+轨交+低密"的四重稀缺属性，叠加2026年地价中枢上移、利润空间拓宽、好房子政策红利释放与改善需求集中兑现的多重利好，投资价值与战略价值兼具。对开发企业而言，该地块不仅是一次核心区布局的关键机会，更是树立品牌高地、打造渝中标杆产品的稀缺窗口，有望成为渝中母城改善住宅市场的下一个价值锚点。

上述研究成果有由克而瑞重庆分析师王琳雅，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问知、AI文章、行业SKills功能撰写。

1.本文章内容是由克而瑞重庆分析师王琳雅撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。

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