楼市的冰与火丨青岛4月新房签约70万㎡，环比下滑15.8%，改善赛道逆势飘红、热度不减

房地产市场的分层格局，正从行业发展的潜在趋势，加速转化为确定性市场现实，且不同维度的价值差距将持续拉大。全国楼市彻底告别全面普涨普跌的发展阶段，结构性特征成为核心主线。

青岛亦是如此，市场内部结构竞争持续加剧，价值分层态势持续深化。主城核心与成熟热点板块，依托稀缺土地禀赋、完备城市配套与高阶产品打造，构筑稳固价值壁垒，持续引领市场走向，成为市场企稳复苏的核心支撑。 二手房市场依托灵活的价格调整策略，成交活跃度持续攀升。

4月青岛主城多点开花，市北CBD、新都心、崂山王家村、李沧世园等核心板块集中供应改善型新品，海信境观、海信安澜、青特璟逸、中海青云萬里、君一雲启、华润中寰悦府等标杆项目扎堆入市，以低密规划、四代宅、超100%得房率、台板社区等前沿产品定义，重塑主城改善人居标准，推动市场从地段竞争转向产品力竞争的新阶段。

NO.1 商品房签约情况

（2026年4月商品房供销价数据为4.1-4.30）

4月的青岛楼市，褪去冬的沉寂，迎来成交的春潮涌动，新房与二手房同步发力，成为激活市场复苏的核心引擎。根据青岛锐理数据统计，4月青岛共计新增商品房2910套、33.27万㎡，签约4785套，约69.75万㎡，销售总金额90.26亿元，签约套数、面积和金额分别下滑20.9%、15.8%和25.0%。受签约结构调整的影响，4月签约均价为12940元/㎡，较上个月明显下滑10.9%。套数和面积同比上涨，1.6%和10.8%，金额和均价同比下滑4.1%和13.5%。

其中商品住宅新增1736套，约22.25万㎡，签约3735套、约46.79万㎡、销售总金额75.54亿元，签约套数、签约面积、签约金额较上个月均下滑，分别为20.5%、23.2%、22.5%。较去年同期下滑0.6%、3.8%、1.1%。签约均价为16144元/㎡。

整体来看，今年1-4月青岛市共签约新建商品房17117套，约238.31万㎡，销售总金额328.33亿元，签约套数、签约面积、金额较去年同期下滑，下滑幅度分别为19.6%、14.9%和17.9%。受签约结构调整的影响，1-4月签约均价为13777元/㎡，较去年同期下滑3.5%。

二手房市场同样暖意融融，4月单月二手房网签超6000套，达到6442套，较3月涨7.1%，市场流通的活力被充分唤醒。

今年1-4月全市二手房成交量21285套，较去年同期下滑4%；二手住宅成交20087套，较去年同期下滑4.0%。

NO.2 区域商品住宅成交情况

（去化周期=当前活跃存量/近6个月月均去化量）

在商品住宅的成交区域分布上，4月青岛新建商品住宅的成交热点集中在城阳、西海岸、李沧和胶州。具体数据表明，城阳以777套、约9.23万㎡的签约量，占全市总签约量的19.7%；西海岸签约614套、约8.02万㎡，占比17.1%；李沧签约375套、约4.66万㎡，占比10.0%；胶州签约374套、约4.67万㎡，占比10.0%。

从目前市场情况来看，4月青岛楼市板块与楼盘之间冷热不均现象依旧明显。从去化周期维度观察，青岛商品住宅市场去化节奏持续优化，当前去化周期为26.5个月（统计口径已剔除死库存）。

老四方板块近两年强势突围，直接跃升为青岛楼市的流量顶流。即便板块内项目扎堆、竞争白热化，但依托深厚的地缘客群积淀与灵活务实的价格打法，整体去化稳健。截至4月底，板块商品住宅去化周期锁定18.6个月，供需关系趋于平稳。

新品迭代层面，多个楼盘同台竞技、各展锋芒。海信境观作为海信地产重仓市北闫家山板块的标杆力作，以硬核产品力直接撕开市场内卷格局，建面约112-139㎡全系户型紧扣“空间超配”核心，95%-100%的超高得房率，不仅彻底颠覆行业常规认知，更以碾压级优势甩开同板块竞品，迅速跻身板块当红热盘，目前其美学馆及“青岛首个122㎡真套四”样板间亦同步开放。绿城青岛璟悦规划建面约99-140㎡桂语系产品，目前实景示范区和样板间也已开放。青岛滨海国际中心、国信和悦、通和悦章等在售项目持续稳健走量。

原市北区在售新盘整体较为紧俏，去化周期27个月。新都心板块目前为“三足鼎立”的竞争格局：棠玥和境主力户型锁定建面约105-142㎡；保利青铁·都心琅悦主打建面118-168㎡套三、套四户型，现已开盘；海信代建的新都心市北城发福州北路地块，规划为“君悦系”产品，打造建面约120-160㎡纯粹改善住区。

CBD板块迎来稀缺补仓，新盘中海青云萬里产品线涵盖127㎡套三双卫、143㎡套四双卫及190㎡套四三卫，项目首开便斩获亮眼业绩，市场认可度十足。作为青岛核心改善高地的浮山后，目前新房供应近乎断档，青啤静澜山是板块内唯一在售新盘，近期加推9号楼，建面约120㎡新品。

李沧区当前去化周期约20.2个月，市场整体库存压力尚存，但改善热点板块已率先走出独立行情。其中，东李世博园板块热度高度聚焦，而青特置业无疑是主导板块热度的绝对 “流量王者”。

自青特首入东李，落子青特璟誉便一炮而红。2025年11月开盘，仅用4个月便基本实现清盘，以现象级热销，将青特硬核产品力深度植入东李市场。此后青特東序接力入市，延续 “逢开必火” 的青特速度，首开便创下近3年青岛开盘认购的历史纪录，也是东李今年首个启动摇号的红盘。生动印证了青特“做一成一”战略的落地成效与市场号召力。

近期，青特在东李的第三个重磅作品 ——青特璟逸（36地块）已正式亮相：以1.7超低容积率， 规划12栋洋房与4栋小高层， 为东李改善市场再添标杆新作。 据悉项目将于五月中旬开放实体样板间；预计五月底、六月初开盘。

板块潜在供应层面，李沧东李已然掀起新一轮布局热潮，各大房企纷纷加码，未来竞争格局将进一步升级。龙湖携手海创置业联合代建惠水路三宗核心地块，19万㎡大体量，主打低密别墅+洋房业态；森林公园原商业组团控规调整出11万㎡宅地，再度由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家房企联合竞得，成交楼面地价9010元/㎡。此外，由远洋代建的万竹云峰项目，以及去年亿联斩获的核心地块，目前均处于暂未启动状态。

凭借 “核心地理位置+充足土地供应” 的双重核心优势，张村河板块已成为当前青岛房地产市场热点区域之一。该区域内包括海信君玺、海信璟悦、海信臻悦、鲁信有邻花园、越秀青铁和樾府、崂山尚境以及盛世悦府（原静山悦园）等项目。北岸大宇地块尚未启动。

近两年，崂山王家村板块迎来爆发式发展，多宗优质宅地密集出让、土拍热度一路狂飙，直接推动金家岭板块强势跃升，成为青岛主城新盘供应最集中、高端改善竞争最白热化的价值高地。

银丰双盘、海信安澜、天一仁和吾疆、君一雲启、澜樾府、崂山首府、鲁信蔚蓝海岸等豪宅凭借稀缺地段、高端产品力争夺高阶改善客群，瓜分崂山顶豪市场份额，形成“神仙打架”的激烈格局。

银丰双盘——玖玺城和玖玺臺现已全面实景现房呈现。海信王家村新盘——海信安澜，直接祭出四代宅产品，建面约140-245㎡全改善户型，项目以超100%得房率+台地设计+270°全景舱等碾压级超配标准，延续了海信高端产品的品质基因。

君一雲启4月26日举行了产品发布会，抬板设计、最高约11米无柱超高挑高大堂、最高6米架空层、酒店式车马院等高阶配置，全面刷新主城高端人居标准。据悉，项目示范区及样板间将于5月1日正式对外开放。

鲁信蔚蓝海岸规划1栋16层小高层和4栋21-25F高层，共188套。规划建面约350㎡和500㎡。颐和悦府（原柏悦府）以青岛稀缺的四代住宅为核心标签，主打建面约231-339㎡大平层四居，项目已封顶。金鼎两幅地块目前暂无更多动态披露，后续进展备受市场关注。

在商品住宅面积区间方面，100-160㎡的住宅面积段在当前市场上占据了最高的市场份额，其占比约71.5%。这一面积段主要涵盖刚改型和改善型住宅产品，已成为市场的核心需求，且需求表现稳定。

NO.3 土地方面

4月市北营口路住宅地块发布拍卖出让公告，容积率2.2，建筑面积约25928.32㎡，起拍楼面地价由11840元/㎡，下调至9420元/㎡，每平米降低2420元。5月19日9时30分拍卖。

4月30日，城阳区东郭庄国城路以西、硕阳路以北地块发布地块出让公告，地块起拍价3749元/㎡，起拍总价2.16亿，容积率1.6，建筑面积约57512㎡。

此外，还有崂山汉河社区北侧一宗低密住宅地块发布地块预出让公告。这宗位于九水东路以东、汉河社区以北的低密住宅用地，以7502元/㎡起拍楼面价、2.8亿元起拍总价入市，叠加容积率≤2.0、建筑限高54米的稀缺规划，成为崂山近郊改善板块的优质补充，也为2026年土地市场增添全新选择。

成交方面，西海岸和高新区两宗地块成交。西海岸太行山路东、香江路北商住地块，以楼面价5105元 /㎡、总价1.64亿元成功出让，竞得者为城发集团（青岛启盛嘉瑞开发建设有限公司）；高新区中央智力岛商务金融用地同步成交，楼面地价2770元/㎡，竞得者为青岛九德地产开发有限公司。

NO.4 政策方面

4月青岛公积金新政颁布，主要内容有：

1.套数认定优化：多子女、赡养异地老人、购高品质/绿色住宅或现房，可核减1套住房；核减后无房或仅1套、无未结清公积金贷款，可按首套房政策贷款。

2.贷款额度上调：夫妻双方符合条件最高贷130万元，单方最高90万元；政策叠加后，夫妻最高240万元、单方最高160万元。

3.余额倍数提升：贷款额度按账户余额20倍计算（原15倍）；余额不足1万元按1万元计，提高可贷基数。

4. 人才专项支持：高层次人才（持惠才卡/绿卡）及全日制博士，贷款额度上浮30%，可与其他上浮政策叠加。

4月1日，自然资源部38号文正式落地，从供给端重塑楼市底层逻辑，开启“存量主导、核心稀缺”的全新阶段。文件明确，新增建设用地优先保障重大项目与民生需求，原则上不再审批商品房用地，并严格执行“增存挂钩”。

结合官方权威解读，此次管控并非全面叫停住宅用地供应，而是转变供地模式。政策核心在于用好存量资源“精供优供”，因城施策把握好供地节奏和时序。

2026年1-4月

开发商销售排行榜TOP20

2026年1-4月，位列青岛市新建商品房销售金额排行榜前20位的开发商，联手创下约174亿元的销售额，这一成绩占据了全市商品房市场的53.1%。

常年霸榜青岛房企销冠的海信地产， 2026年持续领跑楼市， 1-4月以24.34亿元签约总额强势登顶，海信臻悦、海信君玺、海信依云小镇、海信君澜四大标杆项目 凭借卓越的产品力与市场认可度，成为业绩增长的核心引擎。与此同时，2026年海信地产新盘布局全面开花，聚焦主城核心板块，崂山区王家村海信安澜、市北区海信境观相继亮相，精准覆盖不同层级改善圈层，以前瞻视野布局优质赛道，凭过硬产品实力持续续写青岛楼市销冠传奇。

青特置业近年来势头强劲， 凭借在白云山、东李两大核心板块布局的多个热盘持续发力，以网签16.67亿稳居第二位。作为深耕青岛21载的本土房企，青特置业在“做一成一”战略的指引下，持续释放品牌势能，旗下東序、璟逸等新盘齐发，不仅实现了单盘业绩的突破性增长，更以系统化、多元化的产品矩阵，精准布局改善赛道，牢牢占据青岛改善市场核心地位，成为2026年青岛楼市中最具竞争力的房企之一。

鲁信置业凭借两大豪宅项目双线发力，以14.94亿销售金额强势跻身房企销售额第三位。其中， 崂山千万级豪宅鲁信有邻花园，斩获7.53亿网签业绩；高端标杆鲁信蔚蓝海岸热度领跑，网签金额6.81亿，登顶商品住宅榜首。

2026年1-4月

开发商权益销售排行榜TOP10

《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企股权占比口径来计算权益比重的销量数据，主要衡量房企的资金运用和投资布局水平。所有榜单的发布，将从不同的维度对一家企业的综合实力进行审阅。

海信地产以24.21亿元权益销售额稳居榜单销冠，行业地位稳固。尤为值得关注的是，海信地产旗下项目多采用独立开发模式，从项目规划、产品打造到品质交付全程把控，确保产品力与交付标准的一致性，为业绩稳健增长奠定坚实基础。

青特置业同样业绩突出，今年1-4月以18.33亿元权益销售金额强势稳居第一梯队，东李板块青特東序、白云山板块青特滨湖国际二期、青特璟云等核心项目协同发力，成为拉动业绩攀升的核心力量。

鲁信置业1-4月权益销售金额约14.94亿，主要是在鲁信有邻花园和顶豪鲁信蔚蓝海岸的拉动下。

2026年1-4月

商品住宅销售总金额TOP10

在行业深度去泡沫化的周期调整中，青岛房地产市场正完成从规模竞赛到价值回归的底层逻辑切换，“产品力”不再是营销话术，而是支撑市场信心的核心“压舱石”，直接决定项目的去化手感与价值韧性。这种价值导向下，真正具备稀缺资源禀赋、精准击中需求痛点的项目，正在穿越周期收割市场份额。

海尚府1-4月网签8.25亿，以断层式优势领跑市场，用亮眼业绩印证了项目的硬核实力与市场认可度。今年3月项目C区已高品质交付。

青特東序/璟誉1-4月实现7.1亿的成绩，稳居第二位。

鲁信蔚蓝海岸以强劲实力斩获2026年青岛1-4月商品住宅季军，合计金额6.81亿！项目主力户型涵盖360㎡、500㎡奢阔大平层，顶复产品尺度升级至600㎡、900㎡，单价高达约10万/㎡。

位于张村河板块的海信臻悦以6.62亿稳居第四位。

鲁信有邻花园以签约5.85亿位居第五位，立鼎崂山高端改善标杆。项目凭借纯改善大平层、全套房设计、3.6万㎡法式园林实景兑现等，持续锁定高净值客群置业偏好。

4月

房企销售总金额TOP10

4月青岛本土房企业绩表现突出。

青特置业以7.56亿签约额领跑，其中首开的青特東序贡献5.2亿，青特滨湖国际贡献0.76亿。

中海地产以7.06亿紧随其后，核心来自首开的中海青云萬里5.11亿和天空之境1.36亿。

海信地产以6.28亿稳步前行，其中海信君玺1.12亿、海信依云小镇0.61亿。

4月

商品住宅销售金额TOP10

4月楼市业绩榜单中，前三甲项目均坐落于主城核心，实力表现亮眼。

青特東序开盘首月斩获5.2亿签约额，签约2.37万㎡、188套，成功登顶全市商品住宅月度销冠；

中海青云萬里首开同样取得亮眼成绩，以5.11亿签约额稳居市北区业绩榜首；

海尚府4月实现4.77亿签约额，稳居崂山区业绩第一。

1、统计时间为：2026年1月1日至2026年4月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；

3、针对数据不一致的情况，锐理数据通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，采取多方数据交叉复合原则，依照网签数据与市调价格综合统计。

4、《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企的股权占比口径来计算权益比重的销量数据。

2026年，青岛该不该买房？