大悦城的韧性，开始显现

@房财经 王哲

2025年的房地产市场，依然在深度调整的隧道中，持续穿越。

去库存的阵痛、价格信心的重塑，以及行业格局的改变，是整个房地产的底色。

在这样的逆风局中，大悦城控股交出了一份，乍看承压、细品见韧的成绩单。

4月24日，这家央企开发商正式发布了2025年度业绩公告。

整体看，2025年的大悦城控股，不盲目、不慌张、不撒网，而是选择了一条固本强基、聚焦深耕的路。

它全年营业收入308.92亿元，同比减少13.69%；净利润-22.23亿元，同比收窄13.13%。

营收虽有回调，但利润结构，也在改善。

毛利额达98.23亿元，同比大幅增长26.11%；综合毛利率为31.80%，同比提升10.04个百分点。

支撑大悦城控股改善财务指标的，是“商业+住宅”的双轮驱动。

这，已成为其在行业寒冬下，持续穿越周期的最根本动力。

用“年轻”点燃流量烟火

市场虽冷，但大悦城控股的商业引擎，轰鸣不止。

如果说2025年哪家房企的购物中心，人声鼎沸、首店云集，大悦城必定位列前茅。

商业，已不仅仅是它的压舱石，更是逆势增长的发动机。

2025年，大悦城购物中心实现销售额463.7亿元，同比大涨15.5% ；客流突破4.49亿人次，同比飙升22.7% 。

在实体零售备受冲击的当下，这组数据，无疑是一针强心剂。

销售额在涨、客流在涨，平均出租率依然稳稳站在94%的高位， 这说明大悦城的商业运营，不是以价换量，而是实打实的品牌溢价与运营提效。

背后，则是大悦城过去一年里，坚定地拥抱“年轻”，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇。

2025年，它不端着、不守着，而是主动出击：

全年落地近2000场年轻力主题活动，引入159场全国首展，仅IP销售额就狂揽6.4亿元；会员销售额突破100亿元。

从“大悦嗨新节”到“大悦疯抢节”，再到年末原创IP“悦粉盛典”，大悦城把营销做成了节日，把商场变成了秀场。

与此同时，大悦城购物中心轻重并举，版图再扩张。

2025年，新开南昌、深圳两座大悦城购物中心，开业出租率均突破94%，深圳大悦城更是凭借超50%的首店/定制店占比，直接刷新了华南商业的“首店经济”纪录。

它不迷恋一线的同时，也没放弃深耕。

三亚、成都、青岛核心地块的补充，让大悦城的商业网格越织越密。

尤其是华夏大悦城商业REIT的稳健运营，5次分红、年化分派率5.48%的表现，真正打通了“投、融、建、管、退”的闭环，让重资产变轻，让运营力变现。

把商业做出趣味，把流量做出效益，把资产做出价值——这便是大悦城在2025年，商业运营最硬核的底色。

“中粮好房子”不只是口号

在住宅开发这个基本盘上，2025年的大悦城，没有追求规模的虚胖，而是死磕产品的质量。

面对行业整体开发销售萎缩的现实，大悦城选择收缩战线、聚焦品质、打磨细节。

它过去一年开发业务最大的亮点，在于“好房子”战略的全面落地。

这不是一句营销噱头，而是实打实的千万级研发投入和产学研联动——联合清华大学、华为等头部力量，大悦城提出了 “主动健康场景生活” 的产品主张。

在北京、上海、西安、三亚，“中粮好房子”的身影随处可见：

上海北外滩壹号、西安悦著·央宸等项目，直接斩获克而瑞“中国好房子”TOP20；深圳悦章·凤凰里更是成为区域现象级红盘。

数据就是最好的证明。

综合毛利率的提升，已足以说明大悦城在以价换量的洪流中，守住了价格底线——卖得更少，但卖得更贵、更精。

2025年，大悦城住宅产品力排名，跃升至克而瑞榜单第29位，客户满意度五项指标全面提升，房屋设计、房屋质量满意度首次达到行业TOP10均值水平。

不抢规模抢口碑，不比速度比质量。

在“保交付”的同时，大悦城做到了“保品质”，长沙观澜祥云等存量项目，通过焕新改造，甚至实现了“老盘新做”，激活了沉寂的购买力。

瘦身健体，穿越周期

面对仍不确定的市场，稳健的财务，是活下去的生命线。

2025年，大悦城控股在财务端的操作，堪称顶级的防御战。

期末总资产1570.16亿元，虽同比有所下降，但这更多是主动瘦身的结果。带来的也是整体负债的下降，1213.29亿元。

这其中流动负债为666.62亿元，同比大降18.11%。

与此同时，它融资成本再创新低。全年综合融资成本降至3.54% ，同比大降52个基点。

在行业普遍为“借新还旧”发愁时，大悦城顺利发行私募债、永续中票合计51亿元，AAA主体信用评级稳如磐石。

更关键的是，大悦城地产私有化的完成，理顺了资本架构，减少了管理半径，让治理效能大幅提升。

把架构理清，把成本打下来，把现金流握紧，这种“过冬”的姿态，反而透着一种蓄势待发的张力。

整体而言，2025年的大悦城控股，不慌不忙，不急不躁。

面对归母净利润的短期亏损，它选择用商业的基本盘，去对冲开发的周期风险。

商业是矛，刺破消费疲软的迷雾，用年轻潮流文化收割流量与口碑；住宅是盾，守住房住不炒的底线，用“主动健康”引领品质升级。

对接下来的大悦城控股而言，它或许不会跑得最快，但相信会走得更稳。

因为，有了大悦城购物中心的打底，随着大悦城REITs平台的做大做强，以及开发产品的持续迭代，这家央企开发商，已经储备了足够的弹药。