北京超级土拍日，没有炸响

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4月30日，北京迎来土拍集中日。

丰台区万泉寺0007地块、朝阳区东坝1105-01地块、昌平区平西府0002地块，全部开拍。

它们的得主，分别是：

华润置地、中国金茂、华润置地+未来科学城联合体，总交易金额约91.6亿元，基本都是以底价成交。

北京一日卖出三宗宅地的盛况，在去年6月5日发生过，诞生了海宸元境、北京隅海岄和国誉星城，收金85.37亿元。

这是在替2026年一季度"补课"。

前3个月，北京卖出7宗宅地，成交金额87.49亿元，金额同比下跌84.65%。

即便今天连中三元，前四个月的成绩也没出现逆转：

卖地13宗，供地49.1公顷，规划建面95.36万平米，成交总价216.316亿元，同比下跌70.36%。

这个现象的背后，折射出北京的供地策略：缩量。

按照政府文件，北京2026年商品住宅供地200-240公顷。

实际上，2026年北京宅地真正的挂牌量，同比估计将缩水约15.4%（详见《北京供地计划，太精确了》）

有了缩量之策，北京所供的冷门地块，也就不足为奇了。

去年前四个月成交的14宗地，有五宗出现溢价，而且都超过了10%。

最高的溢价是海淀地王中海安澜北京，溢价27.95%、楼面价10.23万元/平米。

而拿地者，囊括了华润置地、招商蛇口、中海地产、保利发展、中国金茂、建发地产等全国性品牌房企。

反观今年，直到五一假期前一天，才有了大牌企业出手。

花姐很是感叹，北京土拍市场实在是太魔幻了。

一冷一热，一松一紧，令人捉摸不透。

一、华润置地拿下万泉寺0007地块

丰台万泉寺0007地块，华润置地以57.711亿元底价拿下，折合楼面地价5.85万元/㎡。

令花姐不解的是，招商蛇口拿出拼命一搏的架势，半个月前就发出了招标计划。

为什么临时放弃了？或许，它觉得解题难度太大。

0007地块距离西南二环1.2公里，距离南三环1.6公里，地上面积98651㎡，容积率2.5，建筑控高80米（局部高点不超过90米）。

它的最大的优势，紧挨着西边的丽泽商务区，北面是龙湖天街，西面是中阳广场，东面和南面是沿河绿化带，离地铁14、16号线丽泽商务区站，约560米。

但，它也有两个弱点：

1、地块东偏南45度，如果楼栋正南正北排布，不好出面积；2、西南面，有来自中阳广场的遮挡。

由于0007地块的朝向不正，加上设计上有诸多要求，也会增加不少开发难度。

花姐做过两版强排方案推测，楼栋正南正北、楼栋东南45度，仅供参考。

另外，万泉寺0007地块还背了一个包袱：须配建17公顷河道，建安成本不低于2200元/平米，总成本超过3.74亿元。

这样算下来，0007地块的楼面价增加0.38万元/平米，导致实际楼面价达到6.23万元/平米.

这与中海丽金府的楼面价相当，它目前的网签均价为10.5万元/平米。

二、金茂拿下东坝1105-01地块

中国金茂以20.981亿元，拿下了东坝1105-01地块。

花姐盲猜一下，它大概率会和建发房产合作。毕竟，它们在丰台的观宸上，合作得不错。

1105-01地块占地2.56公顷，建筑控制规模约5.11万㎡，容积率2.0，限高45米，局部60米。交易起始价20.96亿元，折合楼面价4.1万元/㎡。

这块地是今年朝阳区第一宗被激活的地块，南北狭长，东面是老盘金隅汇景苑，西面60米左右有110KV高压线塔，西面180米为东五环，噪音大。

有关这个地块的退线，是个问题。

拿地后，中国金茂立即对外来了一场吹风会——东坝01地块，将打造成继金茂满曜后的又一个满系作品。

它的产品定位，将侧重于改善，户型段位大概率在100平以上。

金茂东坝项目的开发节奏很快，五一假期一过，即可释放相关信息，三季度将正式入市。

这说明，针对东坝01地块，中国金茂早已做好了功课。

离五环过近的噪音问题，中国金茂称将在东坝01地块身上，采用新的黑科技，将有效提升。

只是，没有想到，一块朝阳区的地块，竟然以底价成交。

就在土拍的三天前，招商蛇口还为它发出了招标计划：总建筑面积83000㎡，地上面积51100㎡；投资估算300000万元。

自去年开始，土拍前频发招标公告，成了招商蛇口在京城楼市的一个标签。

但，这种虚晃一枪实战中又不出手的打法，难免让人觉得想起狼来了的故事。

花姐认为，招商蛇口还是觉得这块地并不是那么完美，加上自己手上有七八个盘在卖，再等等。

三、华润置地+未来科学城拿下平西府地块

昌平区平西府0002地块的买家，是最没悬念的：华润置地。

当然，凡是昌平的地块，地头蛇未来科学城置业插上一脚，也成了惯例。

这块地占地3.59公顷，地上建面约6.46万㎡，容积率1.8，限高60米，以12.905亿元底价成交，折合楼面价约2万元/㎡。

在上架前，平西府0002地块调过规。去年8月初，它的容积率是2.5，规划地上建筑面积8.98万㎡。

它西面的北清橡树湾容积率2.5，在2022年9月12日开盘，开发商为华润置地。

0002地块预计会打造成北清橡树湾二期。

它面临一个问题，如何定价。

按照目前的地价，如果过低，会对一期产品形成背刺，除非价格会高出不少。

目前，北清橡树湾一期二手房的价格，在4.9万元/平米左右。

花姐点评

一日卖三宗地，北京土拍依然平淡收场。

尽管，万泉寺0007地块在西南二三环之间；尽管，东坝1105-01地块在朝阳区。

但，它们的命运都是一样，底价成交。

就这样，北京这个超级土拍日，没有出现"超级"的一幕。

好好过个五一节吧。

五月份，北京有五宗地上架，分别是：

丰台太平桥街0001地块（5月19日）、丰台蒲黄榆项目（5月26日）、高丽营镇01-008、016、026-1、020地块（5月26日）、石景山黄庄村1622-002、2501-002地块（5月28日）。

它们的起拍总金额78.62亿元。

从今天万泉寺0007地块看，开发商对丰台楼市还是很谨慎，预计北京五月土拍，也是平淡收场。

六月呢？至少从放出的第一宗地看——黄村镇三合庄0188地块，也没亮点。

海淀和朝阳区的王炸，还要等多久？